Haaveena sijoitusasunto? Kymmenen ensiaskelta
Oletkokiinnostunut asuntosijoittamisesta, mutta et oikein tiedä miten päästä alkuun?
Asuntosijoittaminen on teemana laaja, joten aloitteleva asuntosijoittaja saattaa olla hämmentynyt siitä, mitkä ovat niitä olennaisimpia asioita, joihin kannattaisi keskittyä ja mitkä ovat ensiaskeleita, joita kannattaisi ottaa.
Hyvä ymmärrys asuntosijoittamisen perusteista auttaa löytämään kannattavia sijoituksia ja ennaltaehkäisemään sijoitustoimintaan liittyviä riskejä. Tässä kirjoituksessa listaan niitä askeleita, jotka auttavat pääsemään alkuun. Lisään mukaan myös linkkisuosituksia, jotka auttavat opiskelemaan aihetta syvällisemmin.
1. Tutustu asuntosijoittamisen eri strategioihin
Asuntosijoittamiseen ei ole olemassa yhtä ainutta oikeaa tapaa. Asuntosijoittamisen vaihtoehtoisia strategioita on useita ja sinulle sopiva strategia riippuu tavoitteistasi. Sinun on hyvä ymmärtää hyvin ainakin seuraavat strategiat:
- Kassavirtaan keskittyvä strategia
- Arvonnousuun keskittyvä strategia
- Flippaus, eli asunnon osto, remontointi ja myynti arvonnousu mielessä
Voit lukea lisää asuntosijoittamisen strategioista Johannan blogista täältä.
2. Ymmärrä asuntosijoittamisen rahoituksen perusteet
Useat asuntosijoittajat hyödyntävät velkavipua, eli ulkopuolisen lainan (useimmiten pankkilainan) käyttöä asunnon oston osittaisessa rahoittamisessa. Ostettava asunto on pankkilainasi ensisijainen vakuus ja sen vakuusarvo on tyypillisesti noin 70 % asunnon hinnasta. Loput on katettava muilla vakuuksilla tai käsirahalla.
Tässä vaiheessasinun olisi hyvä tarkastella taloutesi kokonaisvaltaista tilannetta:
- Mitkä ovat taloutesi tulot ja menot? Paljonko rahaa jää säästöön tai sijoitettavaksi?
- Onko sinulla jo joitain omistuksia, jotka voisivat tarjota vakuutta pankkilainalle sijoitusasunnon hankintaa varten? Vakuuksina voivat toimia esimerkiksi säästöt, talletukset, asunto-osake, kiinteistö, metsäpalsta ja sijoitusrahastot.
Jos sinulla ei ole olemassa olevia omistuksia, pohdi olisiko sinun mahdollista saada vakuutta esimerkiksi sukulaiseltasi asuntolainaa varten. Tässä tapauksessa hän panttaa omistamaansa omaisuutta asuntolainan takaisinmaksamisen vakuudeksi. Esimerkiksi lähisukulaisen omistama kesämökki voi olla esimerkki tällaisesta omaisuudesta, jota voi mahdollisesti hyödyntää lisävakuutena. Voit myös pohtia, olisiko sinun mahdollista ostaa asunto kimpassa toisten sijoittajien kanssa, jolloin pääset ensimmäiseen sijoitusasuntoosi kiinni hieman pienemmällä osuudella.
Tässä vaiheessa on hyvä käydä alustava keskustelu pankin kanssa siitä, mitkä olisivat mahdollisuutesi saada asuntolainaa sijoitusasunnolle ja mikä on oma henkilökohtainen taloudellinen tilanteesi sekä vakuuksien saatavuus. Tämän perusteella pankki voi antaa alustavan asuntolainatarjouksen tai neuvoa miltä taloudellisen tilanteesi tulisi näyttää, jotta tarjous voitaisiin antaa tulevaisuudessa.
Katso aiempi blogipostaukseni: Velkavipu asuntosijoittamisessa
3. Opiskele kaupunkeja
Asunnon sijainnilla on erittäin suuri merkitys asuntosijoituksen onnistumiseen. Sen vuoksi on tärkeää tarkastella mahdollisia sijoitusalueita monesta eri näkökulmasta.
Itse aloitin asuntosijoittamisen omasta lapsuuden kotikaupungistani, koska tunsin kaupungin alueet suhteellisen hyvin. Sitä mukaa, kun olen siirtynyt uusiin kaupunkeihin, olen tutustunut kaupungin väestönkehitykseen, demografiaan sekä kaupungin palveluihin ja tulevaisuuden näkymiin. Itselleni on ollut tärkeää tarkistaa, että kaupunki on muuttovoittoinen ja siellä on palveluja sekä kouluja, jotka varmistavat kaupungin elinvoimaisuuden myös jatkossa.
Tutustu kaupunkien väestönkehitykseen Tilastokeskuksen sivuilla.
4. Tutustu kaupungin eri asuinalueisiin
Kun olet valinnut kaupungin, on tärkeää opiskella myös kaupungin asuinalueita, niiden palveluja ja liikenneyhteyksiä oman sijoitusstrategiasi näkökulmasta. Jos aiot sijoittaa pieniin, yksineläville soveltuviin asuntoihin, yksi luonteva kohderyhmä asunnoillesi on todennäköisesti opiskelijat. Tarkastele tuolloin niitä alueita, jotka ovat oppilaitosten tai keskustan palvelujen läheisyydessä tai hyvien kulkuyhteyksien päässä. Jos taas strategiasi on sijoittaa suurempiin perheasuntoihin, keskustan ulkopuoliset perheelle soveltuvat, rauhalliset alueet voivat olla luontevampi valinta alueeksi. Jos strategiasi on flippaus (osta, remontoi, myy), mieti, mitkä ovat niitä alueita kaupungissa, joissa esimerkiksi ensiasuntoaan etsivä pariskunta toivoisi asuvansa.
Jos kaupunki on sinulle täysin uusi, et välttämättä löydä kaikkea tätä tietoa netistä. Siksi on tärkeää vierailla kaupungissa tutustumassa sen eri alueisiin. Samalla voit jutella paikallisten ihmisten kanssa saadaksesi tuntumaan siihen, mitkä alueet ovat hot, mitkä not! Omia suosikkejani tiedonlähteenä ovat taksikuskit: he jos ketkä tuntevat kaupungin eri alueet ja millaisia ihmisiä milläkin alueella asuu!
5. Ymmärrä alueen hinta- ja vuokrataso
Kun tarkastelet alueita, tutki alueen hinta- ja vuokratasoa. Minkä hintaisia alueen asunnot ovat? Miten hintataso on kehittynyt vuosien varrella? Millä hinnalla erinomaisessa kunnossa oleva asunto myydään suhteessa heikossa kunnossa olevaan asuntoon?
Tarkastele myös alueen vuokratasoa. Pystyt hahmottamaan vuokratason suhteellisen nopeasti esimerkiksi Oikotien tai Vuokraoven ilmoituksia tutkimalla tai keskustelemalla paikallisten vuokravälittäjien kautta. Jos olet esimerkiksi kiinnostunut sijoittamaan pieniin asuntoihin, tarkastele erityisesti tuon alueen yksiöiden ja kaksioiden vuokratasoja.
6. Ota laskukaavat haltuun
Kun tiedät valitsemasi alueen hinta- ja vuokratason, pystyt vertailemaan eri kohteita keskenään asuntosijoittamisen peruslaskelmien valossa. Tässä vaiheessa sinun on syytä tutustua asuntosijoittamisen peruslaskukaavoihin, kuten siihen, miten vuokratuottoprosentti lasketaan. Näiden laskukaavojen valossa pystyt näkemään alustavasti, mikä alueen kohteista toimisi sijoituksena, mikä ei.
Katso aiempi blogikirjoitukseni: Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet
7. Tarkista taloyhtiön kunto ja talous
Kun löydät kiinnostavan kohteen, on tärkeää tarkistaa taloyhtiön kunto ja talous. Onko taloyhtiöön odotettavissa suuria remontteja, kuten linjasaneeraus, julkisivuremontti, kattoremontti, hissiremontti ym.? Mikäli taloyhtiön papereista käy ilmi, että tällaisia remontteja on odotettavissa, se vaikuttaa merkittävästi kohteen laskelmiin, koska remontit tuovat jokaiselle osakkaalle kustannuksia.
Itse olemme valinneet linjan välttää tällaisia kohteita ja valitsemme vain sellaisia kohteita, joissa suuret remontit on jo tehty, tai niitä ei ole odotettavissa ainakaan seuraavaan vuosikymmeneen. Mikäli itse olet valmis ostamaan kohteen, jossa on tulossa suuri remontti, varmista, että lisäät remontin arvioidut kustannukset laskelmiisi mukaan saadaksesi totuudenmukaisemman kuvan sijoituksesi kannattavuudesta.
Sijoitusoven artikkeli: Taloyhtiön yleisimmät remontit ja niiden kustannukset
Tarkista tässä vaiheessa myös taloyhtiön talouden tila. Tutustu taloyhtiön tilinpäätökseen, jotta näet mikä on taloyhtiön varallisuustilanne, mihin vastikkeita on käytetty ja onko talous yli- vai alijäämäinen.
Realia isännöinnin artikkelista löydät vinkkejä taloyhtiön talouden tarkistamiseen.
8. Hyödynnä asuntonäyttö huolella
Asuntonäyttö on mahdollisuutesi nähdä asunto omin silmin ja tutustua asunnon sekä taloyhtiön kuntoon perusteellisemmin. Asuntonäytöllä kannattaa käydä valoisaan aikaan, jolloin näet helpommin asunnon remonttitarpeet ja huomaat asunnon pienetkin virheet.
Arvioi asunto huolella ja kysy välittäjältä kaikki mieltäsi askarruttavat kysymykset asunnon ja taloyhtiön kuntoon liittyen. Jos välittäjä ei osaa vastata, pyydä häntä palaamaan sinulle sähköpostilla. Myös keskustelu talon isännöitsijän kanssa on hyödyllinen.
Poimi vinkit asuntoesittelyihin Kotikylän sivuilta
9. Tarjouksen tekeminen
Kun olet löytänyt sopivan kohteen, joka vastaa kriteereihisi, on aika tehdä asunnosta tarjous. Tee tarjous vasta, kun tiedät tarkasti mitä olet ostamassa, millä ehdoilla ja miten oma taloutesi tämän kestäisi. Suosituksena on, että olet tässä vaiheessa käynyt jo pankin kanssa keskustelun lainansaannin mahdollisuudesta ja sinulla on pankilta lainalupaus.
Tarjouksen voi tehdä myös ehdollisena. Itse lisäämme aina tarjouksen ehdoksi hyväksytyn kosteusmittauksen. Jos sinulla ei vielä ole lainalupausta pankilta, voi tarjouksen ehdoksi laittaa lainan saannin.
Jos olet huolella noudattanut aiempia askeleita, sinulla on käytössäsi kaikki tarvittava tieto laskelmien tekemiseen ja sinun tulisi hyvinkin tarkasti ymmärtää missä yläraja tarjouksellesi menee. Jos hakemasi vuokratuotto on esimerkiksi yli 5 prosenttia, pystyt laskemaan kerättyjen tietojen (vuokrataso, remonttikustannukset, etc.) valossa mikä on suurin ostotarjous, jonka pystyt tekemään asunnosta. Tämä on se kriittinen piste, jonka yli ei tarjouksessaan kannata mennä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että ensimmäisen tarjouksesi tulisi olla suurin mahdollinen: itselleen kannattaa jättää neuvotteluvaraa.
10. Asunnon osto
Kun myyjä on hyväksynyt tarjouksesi, välittäjäsi on yleensä yhteydessä pankkiin ja sopii kaupan ajankohdan. Jos kaupassa ei ole välittäjää, sinun tai myyjän on itse oltava aktiivinen pankkiajan sopimiseksi. Pankille on toimitettava viralliset dokumentit, kuten isännöitsijätodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös, kunnossapitosuunnitelma sekä kauppakirjaluonnos.
Jos kaupassa eiole mukana välittäjää, kauppakirjan tekeminen on myyjän vastuulla. Sinunostajana kannattaa tarkistuttaa kauppakirja lakimiehellä tai pankilla ennenkaupan tekemistä.
Ennen kaupantekoa pankkisi varmistaa, että sinulla on tarvittavat vakuudet saatavissa sekä mahdollisesti tarvittava käsiraha tililläsi kauppaa varten. Jos valtuutat jonkun toisen puolestasi kaupantekoon, sinun pitää varmistaa myös valtuutusasiakirjat kuntoon.
Itse kaupanteossa hoidetaan kauppakirjan allekirjoitukset, osakekirjan päivittäminen, varojen siirto sekä varainsiirtoveron maksu.
Katso Oikotien vinkit siihen, mitä asiakirjoja asuntokaupassa tarvitaan
Nordean artikkeli: Mitä asuntokauppatilaisuudessa tapahtuu?
Opiskele ja aloita
Tsemppiä asuntosijoittamisen ensiaskeleisiin! Aloittaminen on aina haastavinta, mutta alkuun päästyään kokemus ja varmuus lisääntyy. Alun hämmennys helpottaa ja asiat kirkastuu, kun tekee esityönsä tarkasti ja opiskelee perusteet. Kirjavinkkinä matkallesi suosittelen asuntosijoittamisen hyvää perusopasta:
Osta, vuokraa ja vaurastu - Opas asuntosijoittamisen maailmaan (Joonas Orava ja Olli Turunen) *
nyt myös Instagramista ja Facebookista!
*sisältää mainoslinkin
Huomioithan, että blogin tarkoituksena ei ole antaa sijoitussuosituksia tai -neuvoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettäää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.
