Asuntosijoituskohteen valinta — prinssin seulomista sammakoiden joukosta
Pidä rima korkealla sijoitusasunnon valinnassa
Olemme puolisoni kanssa sijoittaneet asuntoihin Suomessa kiihtyvällä tahdilla puolentoista vuoden ajan. Nälkä kasvaa syödessä, joten tavoitteemme on tuplata asuntosalkkumme koko parin seuraavan vuoden aikana.
”Noin monta kohdetta vuodessa! Hurja riski! Entäs jos asuntojen hinnat laskevat? Entäs jos taloon tai asuntoihin tulee remontteja? Mitäs jos korot nousevat? Entäs jos vuokramarkkinoilla ei ole imua?”
Nämä ovat täysin valideja kysymyksiä, joita monet ystävistämme ja sukulaisistamme ajattelevat kuullessaan suunnitelmistamme. Monelle vaikutamme hurjapäiltä, jotka ottavat turhan isoja riskejä.
Itse nukun yöni kuitenkin täysin rauhallisin mielin. En koe pelkoa sijoitusasuntojen ostosta, koska teemme perusteellista työtä riskin vähentämiseksi analysoimalla strategiamme ja kohteemme tarkasti. Meille on tärkeää, että asuntosalkkumme on terve ja kannattava. Siksi jokainen salkkuumme päätynyt asunto on käynyt läpi tarkan seulan, jossa varmistamme, että teemme ostopäätökset tietoon ja numeroihin perustuen, emme ”mutu-tuntumalla”. Koska rimamme on korkealla, joudumme toki kohtaamaan erittäin monta sammakkoa, ennen kuin löydämme sen oikean prinssin. Kun määrittelemämme kriteerit täyttyvät, voimme ostaa asunnon luottavaisin mielin siitä, että sijoituksemme on kannattava.
Prinssin kriteerit asuntosijoittamisessa
Millaiset kohteet sitten valikoituvat salkkuumme? Analysoidessamme sijoitusasuntoa katsomme tarkoin ennen kaikkea vuokratuottoa ja kassavirtaa, vuokramarkkinoiden imua, asunnon kokoa sekä taloyhtiön kuntoa.
Vuokratuotto ja positiivinen kassavirta
Jokainen asuntomme on vuokratuotoltaan vähintään 5 %, suurin osa kuitenkin 6 % – 8 % välillä. Lisäksi jokainen asunto tuottaa meille positiivista kassavirtaa kaikkien maksujen ja kulujen (esim. vastikkeet, lainan lyhennykset, korot ym.) jälkeen ja näin ollen kerryttää meille puskuria, jota voimme käyttää yhtäkkisiin kuluihin (kodinkoneen hajoaminen, vesivahinko jne.).
Kun vuokratuotto ja kassavirta on haluamallamme tasolla, myös oman pääoman takaisinmaksuaika on kohdillaan ja sijoituksemme kestää myös korkotason vaihtelua. Pääomalla tarkoitan asuntoon sijoittamaamme käsirahaa (usein 15 % asunnon hinnasta) ja kaikissa asunnoissamme se tulee maksamaan itsensä takaisin alle kahdessa vuodessa. Myös koronnousun kriittinen piste on suhteellisen korkealla jokaisessa kohteessamme: sijoituksemme kääntyvät tappiollisiksi vasta, jos korot nousevat noin 8 % tasolle.
Lue myös: Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet
Muuttovoittoinen, maltillisten hintojen kaupunki sekä vuokramarkkinoiden imu
Meille on tärkeämpää saada asunnosta kannattavaa vuokratuottoa sen sijaan, että odottaisimme asunnon arvonnousua. Vaikka pääkaupunkiseutu ja suurimmat muuttovoittoiset kaupungit (kuten Tampere tai Turku) ovat tarjonneet hyvää näkymää asuntojen hintojen nousuun, me emme valitse asuntoja näistä kaupungeista, koska asuntojen hinnat ovat jo ehtineet kivuta hyvin korkeiksi suhteessa vuokratasoon. Tällöin kriteerimme vuokratuotosta ja positiivisesta kassavirrasta eivät täyttyisi.
Vaikka nämä suurimmat kaupungit jäävät pois laskuistamme, meillä on onneksi monta muuta hyvää paikkakuntaa vielä jäljellä, joissa asuntojen hinnat ovat vielä maltillisia. Kriteerimme on sijoittaa muuttovoittoiseen kaupunkiin, jossa on työpaikkoja, kouluja, sairaala ja palveluja. Yliopistokaupungit ovat siinä mielessä hyviä kohteita, että niihin muuttaa vuosittain uusi lauma nuoria ihmisiä, jotka tarvitsevat vuokra-asuntoja. Myös maahanmuuttajat tuovat vuokramarkkinoille hyvää imua. Valitsemissamme kaupungeissa sijoitamme vain keskeisille alueille, joissa on kysyntää vuokra-asunnoille ja vuokrataso on alueen korkein: kaupungin keskustan palvelujen välittömään läheisyyteen, tai sairaalan tai yliopiston lähelle. Vältämme kaupungin laita-alueita.
Asunnon koko ja taso
Olemme ensisijaisesti keskittyneet ostamaan yksiöitä ja kaksioita, koska ne tuottavat parhaiten ja soveltuvat hyvin ensisijaiselle kohderyhmällemme (yksinelävät ja pariskunnat). Näissä kohteissa on vain vähän neliöitä, joka näkyy pienempänä vastikelaskuna sekä alhaisempina kustannuksina taloyhtiön korjaustarpeissa. Pyrimme myös valikoimaan asuntoja, joissa on yhtiölainan rahoitusvastiketta, koska sen voi vähentää vuokratuoton verotuksessa.
Olemme ostaneet asuntoja vain vanhoista taloista. Kalliit ja yhtiölainavetoiset uudiskohteet eivät meitä kiinnosta, koska niissä usein kassavirta menee reippaasti miinukselle siinä vaiheessa, kun yhtiölainan lyhennysvapaakausi päättyy. Suurin osa ostamistamme asunnoista ovat olleet hyväkuntoisia ja muuttovalmiita. Toisaalta saatamme valita asunnon, jossa peruskorjaus on nopea tehdä ja remontin kulut ovat maltillisia.
Taloyhtiön kunto
Tämä on kriteereistämme ehdottomasti tärkein ja usein ensimmäinen ”show stopper”, joka tulee vastaan kahlatessamme läpi asuntoehdokkaita. Ostamme asuntoja ainoastaan sellaisista taloyhtiöistä, joissa a) suuret remontit, kuten putkiremontti, julkisivuremontti, parvekeremontti on jo tehty tai b) talo on sen verran nuori, että remontteja ei ole odotettavissa seuraavan 15 vuoden aikana ja c) talonyhtiössä on vähintään 20 osakasta.
Joskus vastaan tulee taloyhtiöistä, joiden kuntotarkastusyhteenvedossa ei ole juurikaan mainintoja tehdyistä remonteista tai tulevista korjaustarpeista. Tämä on merkki, jossa asuntosijoittajan hälytyskellojen tulisi soida. Luultavasti talonyhtiön huoltoa on laiminlyöty ja suuret remontit odottavat paljastumistaan. Nyrkkisääntönä voi pitää sitä, että taloyhtiön kunto on asunnon kuntoa tärkeämpi asia varmistaa, jotta ei joudu sijoituksensa kanssa pulaan tulevaisuudessa.
Prinssien seulominen helpottuu ajan myötä
Prinssien seulominen sammakoiden joukosta käy meille koko ajan helpommaksi, koska ajan myötä olemme automatisoineet monia asioita: teemme mm. laskelmat vuokratuotosta ja muista numeroista automatisoidussa työkalussamme, joka antaa meille heti arvion meitä kiinnostavista luvuista. Lisäksi silmät harjaantuvat arvioimaan taloyhtiön tilaa jo asunnon myynti-ilmoituksen ja taloyhtiön papereiden perusteella. Kun pidämme rimamme korkealla, säästämme myös paljon aikaa: päädymme katsomaan näyttöihin vain niitä asuntoehdokkaita, joissa on todellisen prinssin ainekset.
Jos haluat päästä alkuun kohteiden arvioinnissa, alla muutama hyödyllinen linkki:
Asuntosijoittajan tuotto- ja rahoituslaskuri: http://www.asuntosijoitusopas.fi/laskuri.html
Ostajan muistilista: http://www.asuntosijoitusopas.fi/muistilista.html
Suomen vuokranantajien Asuntosijoittajan opas: https://vuokranantajat.fi/wp-content/uploads/2014/11/asuntosijoittajan-opas1.pdf
Haluatko pysyä kartalla Kasvussa.com -blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!
