Ensiasunnon ostajan muistilista
Viime kuussa uutisoitiin isosti siitä, että nykyinen hallitus aikoo poistaa ensiasunnon ostajan veroedun ensi vuoden alusta lähtien eli 1.1.2024. Kyseessä on varainsiirtovero, jota ensiasunnon ostajan ei ole tällä hetkellä asuntoa ostaessaan tarvinnut maksaa. Varansiirtovero on 2-4 prosenttia velattomasta myyntihinnasta, riippuen onko kyseessä asunto-osakeyhtiö vai kiinteistö. Tämän verran ensiasunnon ostaja on siis säästänyt.
Tulevan muutoksen myötä moni ensiasunnon ostaja on rynnännyt asuntokaupoille, sillä veroedun poistuminen tarkoittaa käytännössä tuhansien eurojen menetystä eli lisämenoja ensiasunnon ostajalle.
Ensiasunnon ostajan veroedun poistuminen luo painetta ostamiseen
Kiireellinen aikataulu luo painetta asunnon ostamiseen, jolloin myös hutiostokset ovat todennäköisempiä. Halusin julkaista ensiasunnon ostajan muistilistan, jotta asunnon ostamista harkitseva ymmärtäisi miten iso päätös asunnon ostaminen on.
Kirjoitin tämän postauksen alunperin vanhan blogini puolella, mutta aiheen ajankohtaisuuden vuoksi julkaisen tämän nyt pyynnöstä uudestaan tänne Rahamedian puolelle.
Kirjoitus on julkaistu alunperin syyskuussa 2022, kun itse harkitsimme asunnon ostamista. Päädyimme kuitenkin vuokra-asuntoon, mutta sain kerättyä kattavan tietopaketin siitä mitä tulee ottaa huomioon, jos on ostamassa asuntoa.
Tiedot keräsin Instagram-verkostoltani, sillä verkostossani on useita asuntosijoittajia ja omistusasunnon omistajia. Koska en itse tiedä asunnoista paljoakaan, olen hyvin kiitollinen, että sain niin paljon apuja ja vastauksia verkostoltani.
Lue vastaukset näihin asunnon ostoa koskeviin kysymyksiin, jos olet ostamassa asuntoa
Kysyin muun muassa seuraavat asunnon ostamiseen liittyvät kysymykset verkostoltani:
Jos olisit nyt hankkimassa asuntoa, mitä kysyisit / tekisit toisin?
Voiko isännöitsijälle ja/tai hallituksen puheenjohtajalle soittaa?
Minkälainen on hyvä taloyhtiö ja sen hallitus?
1. Jos olisit nyt hankkimassa asuntoa, mitä kysyisit / tekisit toisin?
Sain seuraavia vastauksia:
”Olisin ostanut sen aiemmin. Rempat vaan tarkkaan syyniin, mitä tehty oikeasti.”
”En ostaisi uudiskohdetta. Ja sitten ne peruskyssärit. Yhtiön velat, varallisuus. Tulevat, tehdyt rempat.”
”Välittäjät hoputtaa, mieti rauhassa. Tutustu yhtiöön kunnolla. Luota kirjalliseen, älä puhuttuun.”
”Varmaan en ostaisi, jos homekoira merkkais.”
”Neuvottelisin rohkeammin hinnasta, eka asunto ostettiin ns. ostohousut jalassa.”
”Lukisin huolella, varsinkin sopimukset.”
”Pyytäisin vanhemmat tai ystävän mukaan.”
”Varmistakaa, että taloyhtiö on hoidettu hyvin ja että siinä on hyvä hallitus.”
”Kysyisin naapureista ja miettisin kauemmin ennen tarjouksen tekemistä.”
”Kysy naapureista? Tai käy siis pokalla soittamassa ylä ja alakerran naapureiden ovikelloa.”
”Kysyisin miten taloyhtiössä tarkistettu vastikkeet ja onko kilpailutettu sopimuksia?”
Lisäksi alalla työskentelevä ystävä neuvoi kysymään:
Minkälainen sähkösopimus taloyhtiöllä on?
Mihin tarkalleen rahaa on käytetty? (meidän esimerkkikohteessa 77.000 euroa oli käytetty remontteihin ja korjaustöihin edellisenä vuotena, joka on kuulemma paljon)
Energiatehokkuussuunnitelmat, eli miten energiatehokkuutta meinataan parantaa tulevina vuosina / energiaremontit?
Vuokratontin sopparin speksit (esim. milloin uusittu) ja onko tontin vuokra sidottu esim. indeksiin? (lähtökohtaisesti Helsingin kaupungin tontti parempi kuin yksityisen, nostot kontrolloidumpia tyypillisesti)
Taloyhtiön budjetointisuunnitelmat, milloin meinataan tehdä budjetti jossa pysytään? (esimerkkikohteessamme budjetti näytti negatiivista)
Totta tosiaan, nämä energia-asiat ovat tällä hetkellä pinnalla ja ne kannattaa selvittää, jos on asuntoa ostamassa. Joku sanoi, että isoimman osan vastikkeesta muodostaa juurikin lämmityskustannukset ja sitten nuo vuokratontin kulut.
Vuokratontista sen verran, että sen osuus vastikkeesta on niin sanotusti vastikkeen hukkaan heitetty osuus. Tavallaan koko vastike on “hukkaan heitettyä” eli verrattavissa vuokraan, mutta nimenomaisesti vuokratontin kustannusosuus on sitä vieläkin enemmän, sillä et tavallaan saa mitään palvelua tai vastiketta rahoillesi. Toisin kuin loppuosa vastikkeesta menee kiinteistön hoitoon.
2. Voiko isännöitsijälle ja/tai hallituksen puheenjohtajalle soittaa?
Yksimielinen vastaus somessa oli kyllä.
Isännöitsijä ilmeisesti näistä tärkeämpi. Isännöitsijän tiedot löytyykin isännöitsijäntodistuksesta, josta olen kertonut alempana.
Lisäksi kerrottiin, että jos hallituksen puheenjohtaja ei vastaa, voi soittaa jollekin toiselle hallituksen jäsenelle.
OP:n välittäjä, joka tätä esimerkin asuntoa meille esitteli totesi, että lisäkysymyksiä ei kannata isännöitsijältä kysyä, sillä kuulemma ”aika nihkeästi vastaavat”. Tästä vastauksesta tuli hieman omituinen olo, sillä välittäjä ei osannut vastata läheskään kaikkiin kysymyksiini. Hän pyysi minua lähettämään kysymykset hänelle, ja ilmeisesti hän ajatteli sitten konsultoivansa jotakuta. Tavallaan ymmärrän, että tämä on välittäjän tehtävä, mutta hänen vastauksestä jäi tosiaan sellainen olo, että hän yritti olla blockerina välissä, jotta emme saisi kaikkia vastauksia suoraan.
Kun kerroin tästä vastauksesta somessa, todettiin muun muassa, että välittäjällä ei ole mitään sanomista siihen kehen saa tai ei saa olla yhteydessä. Itseasiassa tätä pidettiin vähän hämäränä ja näin myös oma gut feeling sanoi.
Eli, jos välittäjä nihkeilee näihin yhteydenottoihin liittyen, haluaa hän luultavasti piilotella jotain. Onhan välittäjän agendalla saada asuntoa myytyä.
Tämä ksymys voikin ehkä olla hyvä tapa ”testata” välittäjä ja katsoa mikä vastaus on.
3. Minkälainen on hyvä taloyhtiö ja sen hallitus?
Hyvä taloyhtiö ja hallitus ovat ilmeisen tärkeitä asunnon ostotilanteessa.
Hallitus tekee päätökset rahoistasi, eli mm. remonteista ja kilpailutettavista sopimuksista. Se vastaa siis siitä, että kiinteistö voi hyvin eikä rapistu. Ja toisaalta, että rahat käytetään järkevästi.
Osa suositteli hallituksen jäsenien googlettamista. Sen tein. Puoliakaan näistä henkilöistä ei löytynyt, josta voi päätellä jo jotain.
Hyvän taloyhtiön / hallituksen tunnusmerkkejä:
On tehnyt remontit ajallaan ja säännöllisesti eikä kerrytetty yhdeksi pommiksi
Tilillä on rahaa 2-3 kk vastikkeiden verran
Taloyhtiössä ei ole liikaa vuokrakämppiä -> voi ajaa pihistelyyn (asuntosijoittajat…) ja/tai vuokralaiset saattavat tuoda levottomuutta rakennukseen
Löytyy yhteisiä viestintäkanavia esim. Whatsapp-ryhmä -> kertoo hengestä ja siitä että asioita mietitään yhdessä
Ei kokoonnu joka kuukausi (paitsi jos jotain isoa meneillään) -> tämä maksaa
Kilpailuttaa yhteiset sopimukset säännöllisesti (siivous, ulkoalueiden hoito, jätehuolto, muu kiinteistönhoito, netti, sähkö)
Jäseniä monipuolisella taustalla ja jokaisesta rapusta, eli ei esim. vain eläkeläisiä / lapsiperheellisiä
Ei ole riitainen, tämä selviää esim. hallituksen pöytäkirjoista (onko erimielisyyksiä rakennuksen asioiden suhteen)
TUTUSTU AINAKIN NÄIHIN ASIAKIRJOIHIN, JOS OLET OSTAMASSA ASUNTOA
Välittäjältä tulee pyytää kohteen asiakirjat ennen näyttöä ja niihin kannattaa tutustua.
Itse lähetin nämä muutamalle osaavammalle henkilölle kommenteille ennen näyttöä. Kiitos kaikille avusta 😊
Meille toimitettiin seuraavat dokumentit:
Kohteen esite
Pretty much samat tiedot kuin netissä olevassa ilmoituksessa, eli kompakti markkinointipaketti asunnosta.
Tästä selviää esim. kaavoitussuunnitelmat. Meidän esimerkkikohde oli merinäköalalla. Tässä on riskinä, että eteen rakennetaan jotain, joten kaavoitusplänit kannattaa katsoa.
Esitteestä selviää myös rakennuksen energialuokka. Tässä meidän esimerkkikohteessa lain edellyttämää energiatodistusta ei ollut tehty… energialuokka ei siis tiedossa.
2. Isännöitsijäntodistus
”Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Isännöitsijäntodistus sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista.” (Isännöintiliitto)
3. Toimintakertomus ja tilinpäätös edelliseltä vuodelta
Kuten kaikilla osakeyhtiöillä myös asunto-osakeyhtiöllä tulee olla taloudelliset tiedot dokumentoitu: miten ja mihin rahaa käytetty (tuloslaskelma) ja mitä varallisuutta/velkoja on (tase). Nämä dokumentit vaativat hieman numeroiden tulkkaamista ja tämä on myös ehdottomasti pisin dokumentti.
Yhtiöhän tuottaa siis vastikkeiden verran ja mahdolliset liiketilasta saadut vuokrat. Kulut ei saisi ylittää näitä. Jos budjetti alijäämäinen, voi johtaa huonompii lainaehtoihin pankilta rakennuksen isompien remonttien osalta, ja tämä taas nostaa pitkällä tähtäimellä vastikkeita.
Tästä paketista löytyy myös hallituksen jäsenien nimet – jos välittäjä ei halua antaa yhteystietoja, voi nimet löytää täältä.
4. Kunnossapitosuunnitelma
”Taloyhtiöissä tulee olla kunnossapitosuunnitelma, joka laaditaan tai päivitetään esimerkiksi viiden tai kymmenen vuoden välein laaditun kuntoarvion pohjalta. Kunnossapitosuunnitelma sisältää lueteltuna ne korjaustoimenpiteet, joita taloyhtiössä joudutaan toteuttamaan tietyn aikajakson aikana.” (Kiinteistölehti) Tästä selviää siis esimerkiksi 5 vuoden plan korjauksien osalta.
Korjauksien hinta-arviot kannattaa kuulemma itse laskea, sillä näistä harvoin annetaan edes haarukkaa. Remontit kalleusjärjestyksessä: putkiremppa noin 1.000€/m2 (tai yli, 40-50 v välein), julkisivuremppa 300-1.000€/m2 (netistä löytyy eri arvioita riippuen onko kiinteistö meren äärellä, mutta 20-50 v välein), lämmitykseen liittyvät remontit (esim. kaukolämmöstä maalämpöön) yksi arvio oli noin 300€/m2, piharemontit (voi olla kuulemma kalliitakin, oma sisko kertoi heidän piharemontin olleen 250.000€, josta oma osuus noin 6.000€). Tässä myös jonkunlainen lista remonttien hinnoista (Rakennuslehti).
Kannattaa muistaa, että remonttikustannukset (esimerkiksi putket) lasketaan neliöiden perusteella. Mitä isompi asunto, sen isommat kustannukset.
Kuntoarvio tulisi olla tehtynä, jotta tähän dokumenttiin voi luottaa. Jos dokumentissa viitataan tulevaan kuntoarvioon, voi isojakin remontteja olla vielä tulossa.
5. Yhtiöjärjestys
”Asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet.” (Isännöintiliitto)
muutaman tuhannen euron varainsiirtovero voi olla pienempi paha kuin hutiostos
Asia, joka kannattaa muistaa on, että ostat palan rakennusta / kiinteistöä itsellesi. Tässä kannattaa olla vähän bisnesvaistoa ja kylmän realistinen, sillä pahimmassa tapauksessa asunto on rahareikä ja päädyt maksamaan liian korkean ostohinnan.
Ei kannata antaa asunnon sisustuksen tai muun pinnallisen vaikuttaa päätökseen. Toki, en ostaisi itsekään ihan pommia. Pointtina ehkä vain se, että seinät saa aina maalattua, mutta huonoa energiatehokkuutta on vaikeampi korjata tai vaihtaa epäpätevää, riitelevää hallitusta.
Asunnon ostaminen vaatii aikaa ja tarkkuutta, tietotaitoa numeroista ja remonteista sekä neuvottelutaitoja.
Asunnon omistaminen puolestaan vaatii omaa aktiivisuutta ja osallistumista päätöksentekoon, ymmärrystä siitä miten kiinteistöä kannattaa hoitaa ja huoltaa, hyvää taloudellista suunnittelua ja isoa puskuria tulevia korjauksia ajatellen.
Siksi maltti on valttia ja hermot kannattaa pitää kylmänä ostotilanteessa! Loppujen lopuksi muutaman tuhannen euron varainsiirtovero voi olla pienempi paha kuin hutiostos.