Ostimme kaksion kerrostalosta elokuussa 2024. Taloyhtiö oli hyvässä kunnossa, iso LVIS-saneeraus tehty ja yhtiö omalla tontilla. Maltillinen yhtiövastike ja hyvin hoidetun taloyhtiön tunnelma huokui jo rappukäytävään mennessä. Eikö kuulosta hyvältä? Kyllä ja sitä se olikin.

Me ostimme asunnon yhdessä sijoituskumppanin kanssa. Yhteinen strategiamme tämän asunnon kohdalla oli flipata asunto eli ostamisen jälkeen remontoida ja myydä heti pois.

Suunnitelmana oli alusta alkaen tehdä tästä asunnosta kolmio. Tällä muutoksella voisimme ”pakottaa” arvonnousua markkinatilanteesta riippumatta. Näin tehtiin. Muutostöiden osalta tarvitsimme lisäksi luvan Kuopion kaupungin rakennusvalvonnasta. Lupaprosessi kesti noin neljä viikkoa. Tämä oli meidän toinen kaksiosta-kolmioksi projekti.

Ennen ostotarjouksen tekemistä on kuitenkin hyvä pohtia kenelle asunto loppujen lopuksi myydään. Onko kyseessä perheasunto vai olisiko tuleva mahdollinen ostaja opiskelija vai yksin asuva sinkku. Tässä yhteydessä kannattaa myös pohtia vastaako asunnon sijainti mahdollisen ostajan tarpeita.

Meidän ajatus oli, että tämä 57m2 kolmio olisi unelma-asunto yksin asuvalle, pariskunnalle tai korkeintaan yhden lapsen perheelle. Remonttiin liittyen näitä asioita on hyvä pohtia esimerkiksi pyykkihuollon, yleisen säilytystilan ja keittiön käytännön toimivuuden näkökulmasta. Kuinka paljon pyykkihuolto tarvitsee tilaa tai kuinka monta ihmistä keittiössä kokkailee yhtä aikaa? Kyseisen asunnon ostaja oli yksin asuva sinkku, hän osti itselleen ensiasunnon.

Tässä pohjakuva mistä lähdettiin liikkeelle ja millainen asunnosta loppujen lopuksi tuli.

Remontin valmistumisen jälkeen asunto avattiin julkiseen markkinaan lauantaina 30.11.2024 ja heti maanantaina hyväksyimme tästä täyden hinnan tarjouksen. Asunto herätti mukavasti kiinnostusta ensimetreiltä lähtien. Ensimmäinen katsoja teki ostotarjouksen, joka oli 3000 euroa pienempi kuin meidän asettama pyyntihinta. Toinen katsoja teki täyden hinnan tarjouksen rahoitusehdolla.

Rahoitusehto tarkoittaa sitä, että kyseinen ostaja varmistaa rahoituksen saannin vielä pankilta. Mikäli he eivät saisi asuntolainaa, kaupat eivät tulisi toteutumaan. Ensimmäinen katsoja kuitenkin korotti omaa tarjoustaan täyteen hintaan ilman ehtoja ja tämä tarjous hyväksyttiin. Tästä voit lukea meidän ensimmäisestä sijoitusasunnosta, joka myytiin valmiiksi vuokrattuna. Oliko se floppi?

MIKSI EMME PITÄNEET ASUNTOA ITSELLÄMME VUOKRAUSTOIMINNASSA?

Tämä johtui meidän strategiasta. Vaikka taustalla onkin pitokohteiden määrän kasvattaminen, teemme asuntoflippausta sen vuoksi, että voimme jatkossa ostaa enemmän pitokohteita. Flippauskohteen onnistuessa saimme nyt nopeammin tarvittavaa käteistä ja puskuria lisää osakeyhtiölle.

Olimme kuitenkin laskeneet, että mikäli asunto ei olisikaan mennyt kaupaksi, se tulisi toimimaan numeroiden puolesta myös vuokraustoiminnassa. Vuokraustoimintaan ostamme tällä hetkellä kohteita, jotka tuottavat kolminumeroisen summan positiivista kassavirtaa kuukausittain sekä remontin laajuus tällä hetkellä on lähinnä facelift-tyyppinen pintaremontti. Lähtökohtaisesti siis myynnissä olevien asuntojen selaaminen tapahtuu joko flippaajan hattu tai vuokranantajan hattu päässä. Sellaista hattua ei ole, missä vaan voisi ostaa minkä tahansa remontoitavan asunnon.

Remontti olisi todennäköisesti myös ollut hieman erilainen, mikäli asunto olisi remontoitu vuokraustoimintaan.

ASUNNON MYYNTI KALUSTETTUNA VAI TYHJÄNÄ?

Suosin itse kalustetun asunnon myyntiä, koska silloin ostajan on helpompi hahmottaa mitä tilaan mahtuu. Tavoitteena on poistaa kaikki myynnin esteet eli kaikki ne kysymysmerkit mitä ostajalla voisi olla. Tämä voisi olla esimerkiksi sellainen, että mahtuukohan makuuhuoneeseen iso parisänky? Mahtuuko olohuoneeseen kolmen hengen sohva tai sopiiko keittiöön juuri se unelmien ruokapöytä? Veimme asunnolle omasta kodista stailaukseen tarkoitetun sohvan, keittiön pöydän ja tv-tason. Lisäksi muutamia mattoja ja sisustusesineitä. Oman makuuhuoneen yöpöydät saivat myös paikkansa remontoidulla asunnolla. Ostajahan saattaisi vaikka miettiä, että mahtuuko yöpöytä juuri sen ison parisängyn lisäksi.

Välitysliike stailasi asunnon kuvauskuntoon ja meidän omat kalusteet jäivät asuntoon näyttöjä varten. Makuuhuoneissa oli kuvauksen aikana ilmapatjasängyt.

Jokainen oston este on hyvä pyrkiä minimoimaan, vaikka yllätyksiä voi silti tulla vastaan. Liiallinen analysointi ja miettiminen voi kuitenkin helposti kääntyä itseään vastaan ja olla psykologisena esteenä sille, että lähtisi edes tekemään asuntoflippausta. Jokainen hanke ja projekti on uusi kokemus.

MITÄS JOS ASUNTO EI OLISIKAAN MENNYT KAUPAKSI?

Tämä kysymys on hyvä huomioida ja pohtia valmiiksi jo ennen ostamista. Mitä tosiaan sitten tapahtuisi?

Itse noudatan esimerkiksi tällaista kysymyspatteristoa:

1. Toimiiko asunto numeroiden puolesta vuokraustoiminnassa?

2. Miten talous toimii, jos asunto onkin useamman kuukauden tyhjillään?

3. Kantaako muiden asuntojen tuoma kassavirta kyseisen asunnon kulut?

4. Onko minulla tai yrityksellä mahdollista tehdä lisätuloja muualta ylläpitokustannusten verran?

5. Onko minulla henkilökohtainen talous millaisessa tilanteessa eli voisinko tarvittaessa pääomittaa yhtiötä, jonka nimissä asunto on?

6. Onko minulla mahdollista tienata asunnolla lisätuloa esimerkiksi lyhytaikaisvuokrauksessa?

7. Olisimmeko valmiita laskemaan hintaa ja minkä verran myynnin buustaamiseksi?

8. Mitä tapahtuisi oman toiminnan kasvattamiselle, jos kyseistä asuntoa ei saisikaan myytyä?

9. Olenko vaihtanut ajatuksia välittäjän kanssa siitä, miksi kohde ei mene kaupaksi?

10. Milloin tehdään päätöksiä ja tekoja edellä mainittujen kysymysten käytäntöön viemiseksi?

Tätä listaa ennen kuitenkin kannattaa tehdä kaikkensa jo etukäteen myynnin esteiden poistamiseksi. Tämä lähtee jo siitä hetkestä, kun teet ostotarjouksen. Yllä olevan kysymyspatteriston esiin tuonti on myös hyvä esittää rahoitusneuvotteluissa. Rahoituksen myöntävällä taholla on mielessä varmasti kysymys, että mitä tapahtuu jos hanke ei toteudu suunnitelman mukaisesti. Näiden asioiden selkeyttäminen itselle tuo myös mielenrauhaa siitä, että mitä on tehtävissä jos asuntoa ei saada myytyä.

Tuotto tehdään ostaessa, ei myydessä.

Voisi äkkiseltään kuvitella, että asuntoflippaaja tekee tuoton kun asunto myydään. On totta, että tuotto kyllä konkretisoituu silloin, mutta muutoin tämä on kuitenkin ajatusharha. Jos olet ostohetkellä maksanut liikaa, tuotto voi jäädä kokonaan saamatta.

Tässä kohteessa osto- ja myyntihinnan välinen ero oli hieman vajaa 60 tuhatta euroa. Riskimarginaalia on oltava, sillä remonteissa saattaa tulla esiin yllättäviä kustannuksia. Mikäli ei tule, niin sehän on vaan plussaa. En lähtisi ostamaan asuntoa flippaukseen sillä ajatuksella, että katsotaan sitten mitä siitä voisi saada. Tämä täytyy tiedostaa jo ostaessa paljonko kohteen kauppahinta tulisi suurin piirtein olemaan. Jos ostat asunnon liian kalliilla ja joudut pyytämään markkinahintaa kovempaa pyyntihintaa tuoton saamiseksi, on hyvin todennäköistä että ostajaa ei löydy. Tällä logiikalla asunto on ylihintainen ja hyvin pian “homehtuu” etuoven sivuille.

Nykyajan ostaja on myös kokoajan enemmän ja enemmän tietoinen siitä, että taloyhtiö on oikeasti hyvässä kunnossa. Miksi siis ostaisi itse sellaista, missä näin ei ole vaikka itse asunto näyttäisikin upealta. Enhän itsekään ostaisi tosi kivaa asuntoa huonosta taloyhtiöstä, niin miksi joku muu sen tekisi.

Mistä näitä voi tietää? Tähän vastaus on opiskelu. Ensisijaisesti asuntosijoittamisen perusteet, elleivät ne ole hallussa, on vaikea pohtia kysymyspatteriston kysymyksiä ja ellet voi niitä pohtia kannat todennäköisesti isompaa riskiä koko prosessista. Opiskelun voi aloittaa esimerkiksi kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan luomasta Asuntosijoittajan ABC-verkkokurssista. Sen jälkeen voi esimerkiksi lukea Sinustako flippaaja -kirjan. Puhutaan jälleen kymmenistä tuhansista euroista, mitä on pelissä mukana.

Tämän lisäksi on tietysti hyvä seurata aktiivisesti mitä markkinassa tapahtuu sekä samalla luoda verkostoja välittäjien, remontin tekijöiden, isännöitsijöiden ja kaikkien sellaisten tahojen kanssa, mistä voisi olla hyötyä tulevaisuudessa. Näitä asioita on esimerkiksi hyvä tehdä juuri silloin kuin asuntosijoitusrintamalla mitään ei varsinaisesti tapahdu. Itse en lukenut projektin aikana sivuakaan asuntosijoituskirjoja. Nyt on hyvä hetki taas palata niihin, koska on tullut käytännön kokemusta lisää ja voi oivaltaa kokeneempien oppeja eri tavalla.

Lyhyestä virsi kaunis:

Emme pitäneet asuntoa itsellämme, koska halusimme kasvattaa sijoitettavan pääoman määrää nopeammin. Asuntoflippaus on siihen yksi erinomainen keino. Lisätyöllä saman summan saamisen olisi mennyt paljon enemmän aikaa.

Täällä ollaan ostohousut jalassa ja seuraavaa kohdetta ollaan etsitty jo jonkin aikaa. Onko se kohde flippaukseen vai pitosalkkuun? Jää nähtäväksi.

Tervetuloa seuraamaan matkaa myös instagramiin.