Sijoitusstrategian päivitystä

Enpä olekaan tänne koskaan kirjoittanut siitä, millainen sijoitusstrategia minulla on. Syy sille on se, että en ole oikeastaan kovin tarkkaa suunnitelmaa luonut. Vaikka mulla onkin ihan kova tavoite sijoittamisen suhteen (blogin nimihän sen jo kertoo), yksityiskohtaista ja lukkoon lyötyä suunnitelmaa sen saavuttamiseksi en ole tehnyt. Karkea hahmotelma kyllä löytyy. Koska sijoitustyylini on niin yksinkertainen ja etenemistahtini maltillinen, koen ettei tavoitteen saavuttaminen 20 vuodessa ole oikeastaan homma eikä mikään. Mutta nyt olen alkanut miettimään, josko kuitenkin loisin tarkemman strategian tavoitteen saavuttamiseksi sekä kiristäisin aikatauluani jonkin verran. Tämä sijoittaminen on ollut niin leppoistakin, että kierroksia pystyy lisäämään. Erilaisten pohdintojen jälkeen, päätin aloittaa strategian tarkentamisen ja muokkaamisen asuntosijoittamisesta.

Myin ensimmäisen sijoitusasuntoni

Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni hieman reilu kaksi vuotta sitten. Alkuperäinen strategia oli pitää asunto niin pitkään, että se on velaton (eli 20 vuoden päästä). Kyseinen asunto päätyi salkkuun, koska alkuperäisenä ajatuksena oli asunnon lyhytaikainen vuokraaminen kalustettuna. Juuri kun tuon airbnb-touhun olimme mieheni kanssa aloittamassa, tulikin maailmanlaajuinen pandemia ja suunnitelma muuttui. Asunto ei kerinnyt olla lyhytaikaisessa vuokrauksessa ollenkaan, vaan on ollut siis vuokrattuna pitkäaikaisesti ja kalustamattomana.

Asuntoa ostaessa, olin kuitenkin tehnyt laskelmat alkuperäisen suunnitelman mukaisesti (eli lyhytaikainen kalustettuna vuokraaminen), joten numerot olivat tietenkin erilaiset. Olin laskenut, että varovaisellakin arviolla asunto tuottaisi todella hyvin, kassavirtaa tulisi mukavasti ja vuokratuotto olisi kaksinumeroinen. Toki tämä olisi vaatinut myös itseltä melko paljon työaikaa siivoamisen ja yleisen hostaamisen muodossa. Exit-suunnitelma oli, että jos homma ei toimi, voihan asunnon aina myydä. Tuossa vaiheessa olin kuitenkin suunnitelmasta niin varma, etten juuri sen enempää ajatellut sitä, etteikö strategia toimisi tai etten sitä haluaisi itse noudattaa.

Mutta aikaa kului, omat ajatukset alkoivat muuttumaan ja tulin siihen tulokseen, ettei tähän elämäntilanteeseen sovellukaan airbnb-toiminnan pyörittäminen. Kahden vuoden aikana elämään on tullut kaikenlaista uutta (ja hurjan paljon mielenkiintoisempaa!), jotka valtaavat jo kaiken vapaa-aikani, ettei tähän yhtälöön yksinkertaisesti mahtuisi enää majoituspalvelun hostaaminen.

Pankkineuvottelut avasivat silmiäni

saa lähteä ja tilalle tulla parempia kohteita, joissa numerot ovat toimivammat. Tähän päätökseen vaikutti myös kesällä käymäni haastavat lainaneuvottelut useiden eri pankkien kanssa. Huomasin, että pankeille kassavirtanegatiivinen kohde on punainen vaate, eikä oma ylijäämäinen talous helpottanut asiaa ollenkaan. Kaiken lisäksi pankit laskevat oman vuokratuottoprosenttinsa asunnolle (tässä laskukaavassa on muuten merkittäviä eroja pankkien välillä!) ja minun kokemuksen mukaan pankkien silmissä vuokratuoton olisi hyvä olla vähintään 6% tai ainakin hyvin lähellä sitä. Toisen salkussani olevan sijoitusasuntoni numerot ovat eri luokkaa (eli paremmat) ja pankkien kanssa tästä kohteesta ei koskaan ollut vääntöä. Päätin, että vaikka itse näen sijoituskohteessa melko suurta arvonnousupotentiaalia, on kuitenkin asunto parempi myydä tässä vaiheessa, mikäli haluan kasvattaa asuntosalkkuani. Ja sitähän minä haluan!

Yksi asunto vuodessa vai sittenkin enemmän?

Alkuperäinen ajatukseni oli ostaa yksi sijoitusasunto vuodessa, mutta nyt olen päättänyt kiristää tahtia. En vertaile itseäni muihin ja keskityn omaan polkuuni, mutta en voi olla inspiroitumatta muiden sijoittajien tarinoista. Muun muassa Niinan luotsaama Asuntosalkku kasvussa-podcast on motivoinut valtavasti ja herättänyt ajatuksen oman toiminnan nopeuttamisesta. (Kannattaa ottaa muuten tuo podcast kuunteluun, mikäli kaipaat inspiraatiota!) Lisäksi ahkera verkostoitumiseni muiden (asunto)sijoittajien kanssa, on muokannut ajatteluani kohti nopeampaa ja rohkeampaa etenemistä. Saan todella paljon uusia ajatuksia ja ideoita muilta kanssasijoittajilta omalle polulleni.

Rahamedian naiset ovat yksi inspiraation lähteeni.

Kuva tiimipäiviltä lokakuussa 2021.

MITÄ SEURAAVAKSI?

Tällä hetkellä odottelen, että saan sijoitusasunnon kaupat loppuun ja pääsen eteenpäin. Vaikka asunto on aikoinaan ostettu 100% velkavivulla, tulee tilille kilahtamaan ihan mukavasti rahaa uuden asunnon käsirahaksi. Vakuutta tulee myös vapautumaan tosi mukavasti ja laskelmieni mukaan tämä mahdollistaisi 2-3 yksiön (ei uudiskohteen) ostamisen Oulusta. Tai vastaavasti yhden asunnon ostamista esimerkiksi Vantaalta. Todennäköisesti ostan ainakin seuraavat pari asuntoa Oulusta, mutta näiden jälkeen ajatuksena on myös sijoitusasunnon osto pääkaupunkiseudulta.

PÄivitetty sijoitusstrategiani

Päivitetty asuntosijoitusstrategiani on siis tehdä sellaisia peliliikkeitä, jotka mahdollistavat aiempaa nopeamman etenemisen. Ensi vuodesta alkaen ajatuksena on ostaa kaksi sijoitusasuntoa vuodessa. Mikäli asunto on pääkaupunkiseudulta, riittää tällöin yksi asunto vuodessa.

Kriteerit asunnoille on:

-Positiviinen kassavirta: Plus-miinus-nolla-tilannekin on ok, mutta negativiinen kassavirta ei ole ok. Tämä on tavallaan tosi yksinkertainen kriteeri, mutta toisaalta taas ei ollenkaan. Kassavirtaanhan vaikuttaa moni asia, kuten se minkä verran asunnosta on lainaa ja miten pitkä on laina-aika. Myös korkotaso ja vuokran suuruus vaikuttavat tähän. Koska itse sijoitan niin korkealla velkavivulla kuin pankit vain minulle lainaa myöntävät, tämä tarkoittaa tietenkin suurempaa lainanlyhennysmäärää kuukaudessa, mikä taas vaikuttaa kassavirtaan. Olen myös päättänyt korkosuojata ainakin puolet sijoitusasunnoistani, ja tämä myös nostaa lainanlyhennystä hiukan.

-Vuokratuottoprosentti: Pyrin ostamaan asuntoja joiden vuokratuottoprosentti on mahdollisimman lähellä lukua 6. Kuten edellä olevan kriteerin kohdalla, myöskään tässä kohdassa ei voi suoraan sanoa, että onko joku vuokratuotto% hyvä vai huono, koska se riippuu niin monesta asiasta. Oulusta asuntoa ostettaessa vuokratuoton saa helposti lähelle 6%, mutta pk-seudulta (kuten Helsingistä tai Vantaalta) tällaisen kohteen löytäminen ei ole kovin helppoa.

-Ei remppaamista: Haluan ostaa asuntoja sellaisessa kunnossa, ettei minun tarvitse tehdä niille mitään. Ehkä voin seinän maalata, mutta juuri kummempaa en ainakaan tässä elämänvaiheessa halua tehdä. Minulla ei ole ajatuksena tehdä arvonnousua remonteilla (olen todennut, ettei remontointi ole mun juttu enkä jaksa sitä edes opetella). Tiedostan sen, että jos remontoisin asuntoja, etenemiseni olisi huomattavasti nopeampaa. Mutta en tee mitään sellaista, mitä en halua tehdä vain siksi, että se voisi olla järkevää. (Ylipäänsä kenenkään ei pitäisi tehdä mitään sen takia, että "pitäisi tai täytyisi", elämä on liian arvokasta hukattavaksi itselle merkityksettömien asioiden tekemiseen.)

-Mikrosijainti: Tähän tulen kiinnittämään aiempaa tarkempaa huomiota. Tällä hetkellä kun markkinoilta on haastavaa löytää hyviä kohteita, huomaan toistuvasti lähteväni rönsyilemään sellaisiin lähiöihin sekä jopa ihan uusiin kaupunkeihin, joista minulla ei ole tarpeeksi ymmärrystä ja ne aiheuttavat jo nyt hieman luotaantyöntävän fiiliksen. Olenkin todennut niin, että parempi on jättää ostamatta kuin tehdä epävarmoja päätöksiä, jotka voivat helposti kaduttaa myöhemmin.

-Sijoituskaupungit: Oulu on sijoituskaupunkini monestakin syystä. Tunnen kaupungin tosi hyvin vaikka muutinkin sieltä pois jo 10 vuotta sitten. Asuntojen hinnat ovat kohtuulliset ja on melko helppoa löytää kohde, jossa numerot toimivat. Mutta pelkästään Ouluun en halua sijoittaa. Ensinnäkin olisihan se mukavaa asua samassa kaupungissa (tai lähellä) missä sijoitusasunnot ovat ja toisekseen en usko siihen, että asuntojen hinnat Oulussa juurikaan nousevat. Näistä syistä aion hankkia asuntoja myös pääkaupunkiseudulta. Uskon siihen, että täällä päin asuntojen hinnat jatkavat edelleen kasvua (mikä tuntuu välillä ihan järjettömältä!), joten haluan ehdottomasti olla mukana nauttimassa arvonnoususta muunkin kuin oman asunnon kohdalla.

-Mikään ei ole kiveen hakattua: Viimeinen kriteerini sijoitusstrategiassani on se, että se on muuttuva eikä todellakaan tarkoita sitä, ettenkö voisi poiketa siitä. Olen sitä mieltä, että jos haluaa aidosti oppia uutta ja kehittää itseään, ei pidä lukittautua vain yhteen toimintatapaan ja noudattaa sitä orjallisesti. On rikkaus saada kokeilla erilaisia asioita ja antaa mahdollisuus uudelle.

Tässäpä siis lyhyen aikavälin asuntosijoitusstrategiani. Aika näyttää miten tälle käy ja millaisia asioita tapahtuu sijoittamiseni saralla. :)

• Etta

Ps. Mikäli haluat seurata matkaani, ota Instagram-tilini @tavoitteena.milli seurantaan.