Miten valita alue asuntosijoittamiseen?

Oletko kiinnostunut asuntosijoittamisesta, mutta et oikein tiedä miten päästä alkuun? Ensimmäisen sijoitusasunnon etsiminen on yleensä hämmentävin vaihe, johon monet takertuvat jumiin pitkäksi aikaa. Sinua saattaa mietityttää, miten valita kaupunki ja alue asuntosijoittamiseen. Jos esimerkiksi asut Helsingissä, voi sinusta tuntua luonnolliselta katsoa ensimmäistä sijoitusasuntoasi juuri tuosta kaupungista. Huomaat kuitenkin, että Helsingin keskustan asuntojen hinnat ovat säikähdyttävän korkealla tasolla ja lasket, että sinulla menisi ikuisuus vaadittavan käsirahan säästämiseksi ja vuokratuottokaan ei olisi kovin korkealla tasolla. Mietit, että ehkä oma kotikaupunki ei aina olekaan se paras alue asuntosijoittamiseen. Kysymykset pyörivät mielessäsi: Millaiset alueet sitten olisivat hyviä sijoitusasunnon kannalta? Mistä kanavista löydän tarvittavaa tietoa erilaisista alueista asuntosijoittamiseen?

Tässä kirjoituksessa käyn läpi muutamia vinkkejä siihen, miten voit tutkia eri kaupunkeja ja asuinalueita asuntosijoittajan näkökulmasta.

1. Pidä strategiasi ja kohderyhmäsi aluevalintaa ohjaavana veturina

Vaikka monet aloittavat asuntosijoittamisen itselleen tutusta kaupungista, kaupungin tuttuuden ei aina tarvitse olla ohjaava tekijä kaupungin ja alueen valinnassa. Sen sijaan, aloita tarkastelusi miettimällä omaa strategiaasi asuntosijoittamiseen ja siihen soveltuvaa kohderyhmää: ketä ovat kohderyhmäsi (vuokralaiset/asunnon ostajat) ja missä nämä ihmiset haluavat asua? Kirjoitin jokin aika sitten postauksen asuntosijoittamisen strategioista, jotka jaoin karkeasti kahteen kategoriaan: vuokratuottoa ja arvonnousua tavoitteleviin strategioihin. Lue artikkeli läpi ja pohdi, mikä strategia voisi olla itsellesi sopiva.

https://rahamedia.fi/asuntosijoittamisen-strategiat/

Strategiallasi on siis suuri merkitys siihen, mikä oma ensisijainen kohderyhmäsi on ja mikä alue asuntosijoittamiseen sinulle parhaiten sopii. Esimerkiksi, olet saattanut valita strategiakseni Osta ja pidä -strategian, jossa fokuksenasi on vuokrata pieniä asuntoja yksineläville tai pariskunnille sekä saavuttaa hyvä, reippaasti yli 5 % vuokratuotto. Tämän strategian kannalta sijoitusasuntosi ei siis suinkaan tarvitse olla Helsingin keskustan parhailta alueilta. Voit aivan hyvin valita alueen jostakin toisesta kaupungista tai kehyskunnasta, josta sijoitusasunnon saa edullisemmin ja paremmalla vuokratuotolla. Esimerkiksi, itse olemme ostaneet yhden edullisimmista ja parhaiten tuottavista sijoitusasunnoistamme yliopisto- ja matkailukaupunki Rovaniemen keskustasta noin 40 000 eurolla, vaikka itse asumme tuhannen kilometrin päässä Rovaniemestä! Toki tutustuimme ennen valintaa kaupungin väestönkehitykseen, demografiaan sekä kaupungin palveluihin ja tulevaisuuden näkymiin. Itselleni on ollut tärkeää tarkistaa, että kaupunki on muuttovoittoinen ja siellä on palveluja sekä kouluja, jotka varmistavat kaupungin elinvoimaisuuden myös jatkossa. On hyvä muistaa, että alue asuntosijoittamiseen voi aivan hyvin olla oman kotikaupunkisi lisäksi jokin muu kaupunki.

Jos taas olet valinnut strategiaksesi flippaamisen, tavoittelemasi kohderyhmä on usein ensiasunnon ostajat tai perheet, jotka hakevat itselleen laadukasta ja helppoa asumista palvelujen lähettyviltä. Näin suurten kasvukuntien suosituimmat asuinalueet saattavat hyvinkin olla relevantteja tarkastelusi kannalta.

Jos strategiasi on toimia Airbnb-majoittajana ja vuokrata kalustettua asuntoa matkailijoille, pohdi, mitkä alueet ovat matkailun kannalta suosiossa. Tärkeimpien matkailukaupunkien keskeiset alueet tai lentokenttien läheisyydet ovat näin ollen kohderyhmäsi kannalta olennaisia alueita tarkasteluun.

Toisaalta, jos olet valinnut strategiakseni sijoittaa soluasuntoihin, kohderyhmäsi ovat usein nuoret urbaanit ihmiset, sinkut ja opiskelijat. Kysy itseltäsi, missä nämä ihmiset hengaavat? Iisalmen keskusta on selkeästi huonompi valinta kuin kasvavan kaupungin keskusta-alueet tai muut nuorten suosimat trendikkäät asuinalueet lähellä palveluja ja korkeakouluja.

2. Tarkastele kaupunkeja useasta eri näkökulmasta

Olet tässä vaiheessa miettinyt strategiaasi ja kohderyhmääsi sekä mahdollisesti jo listannut 3-4 kaupunkia, jotka saattaisivat intuitiosi mukaan sopia sinulle. Nyt kannattaa jatkaa kaupunkien tarkempaa tutkimista ennen lopullista aluevalintaa. Nyt on hyvä suunnata tarkastelun fokus kaupunkien väestönkehitykseen, ikäjakaumaan, työllisyystilanteeseen ja mahdollisiin kunnan kehityshankkeisiin, jotka voivat vaikuttaa kaupungin tuleviin menestymisen edellytyksiin asuntosijoitusalueena.

Muutamia vinkkejä kaupunkien tarkasteluun:

• Tutustu kaupungin väestönkehitykseen: Onko kaupunki muuttovoittoinen vai -tappioinen? Mihin suuntaan väestönkehityksen ennustetaan kehittyvän? Millä tavalla väestönmuutokset ja muuttoliike vaikuttaa tarkastelussasi olevaan kaupunkiin?

• Tarkastele kaupungin demografiaa: Mikä on kaupungin ikäjakauma? Missä suhteessa kaupungissa asuu työikäisiä ihmisiä tai opiskelijoita? Kuinka monet kaupungissa asuvista asuvat vuokra-asunnoissa? Mihin suuntaan luvut ovat kehittyneet viimeisen viiden vuoden aikana?

• Tarkastele kaupungin infrastruktuuria ja palveluja: Löytyykö kaupungista  esim. lentokenttää, rautatieasemaa, sairaalaa, yliopistoja/ammattikorkeakouluja, palveluja? Onko kaupunki päävaltateiden varrella tai hyvien junayhteyksien äärellä?

• Tarkastele kaupungin työllisyystilannetta: Mikä on kaupungin työttömyysprosentti? Onko kaupungissa useita eri yrityksiä ja työnantajia, vai onko kaupunki ns. yhden tai muutaman suuren työnantajan varassa? Onko kaupungissa tapahtumassa muutoksia, jotka saattavat vaikuttaa negatiivisesti työllisyyteen ja sitä myötä myös väestönkehitykseen sekä asunto- ja vuokramarkkinaan (esim. yliopisto lakkautetaan, tai suuri työnantaja sulkee tehtaansa).

• Kaupungin kehitys: Mihin suuntaan kaupunki on kehittymässä? Onko kunta suunnittelemassa merkittäviä investointeja tai rakennushankkeita, jotka saattavat vaikuttaa myönteisesti tai kielteisesti kunnan kehitykseen?

• Tarkastele kaupungin vuokratasoa ja vuokrakehitystä.

Hyviä tiedonlähteitä kaupunkien tarkasteluun:

• Tilastokeskus: Kuntien avainluvut

• Tilastokeskus: Väestö

• Kuntaliiton hanke: Kaupunkiin! Keskusteluja kaupungistumisen vaikutuksista

• Suomen Vuokranantajien Vuokramarkkinakatsaus 2019

• Kuntien omat nettisivut ja kehityssuunnitelmat

3. Tutustu tarkemmin kaupungin asuinalueisiin

Nyt olet saanut paljon paremman käsityksen siitä, mitkä tarkastelemistasi kaupungeista voisivat olla sopivan elinvoimaisia ja väestöltään toimivia oman strategiasi näkökulmasta! Tässä vaiheessa olet mahdollisesti pystynyt rajaamaan valintasi muutamaan kiinnostavaan kaupunkiin.

Seuraavana askeleena on opiskella kyseisten kaupunkien eri asuinalueita, niiden palveluja ja liikenneyhteyksiä oman sijoitusstrategiasi näkökulmasta. Jos aiot sijoittaa pieniin asuntoihin, yksi luonteva kohderyhmä asunnoillesi on todennäköisesti yksinelävät ja opiskelijat. Tarkastele tuolloin niitä alueita, jotka ovat oppilaitosten tai keskustan palvelujen läheisyydessä tai ainakin hyvien kulkuyhteyksien päässä niistä.  Jos taas mielessäsi on sijoittaa suurempiin perheasuntoihin, keskustan ulkopuoliset perheelle soveltuvat, rauhalliset alueet voivat olla luontevampi valinta alueeksi. Jos strategiasi on flippaus (osta, remontoi, myy), mieti, mitkä ovat niitä alueita kaupungissa, joissa esimerkiksi ensiasuntoaan etsivä nuori pariskunta toivoisi asuvansa. Voisivatko suositut ja trendikkäät alueet palvelujen välittömässä läheisyydessä olla tällöin hyvä valinta?

Jos kaupunki on sinulle täysin uusi, et välttämättä löydä kaikkea tätä tietoa netistä. Siksi on tärkeää vierailla kaupungissa tutustumassa sen eri alueisiin. Samalla voit jutella paikallisten ihmisten kanssa saadaksesi tuntumaan siihen, mitkä alueet ovat hot, mitkä not! Omia suosikkejani tiedonlähteenä ovat taksikuskit: he jos ketkä tuntevat kaupungin eri alueet ja millaisia ihmisiä milläkin alueella asuu! Myös keskustelemalla paikallisten välittäjien kanssa saat arvokasta tietoa kaupungin eri asuinalueista, alueiden kehityksestä, asukasprofiilista sekä asuntojen hintojen kehityksestä.

4. Tarkastele asuinalueen hinta- ja vuokratasoa

Nyt olet saanut rajattua aluevalinnan muutamaan strategiaasi sopivaan asuinalueeseen. Seuraavana askeleena on tutkia alueen asuntojen hintatasoja. Minkä hintaisia asuinalueen asunnot ovat? Mikä on keskiarvoinen neliöhinta tuolla alueella? Miten hintataso on kehittynyt vuosien varrella? Seuraavista palveluista voit lähteä liikkeelle hintatasojen tarkastelussa:

• Ympäristöministeriön ja ARA:n tarjoama internethakupalvelu yksityishenkilöille: Asuntojen.hintatiedot.fi

• Asuntojen hinnat -palvelu: https://www.asuntojenhinnat.fi/

• Etuovi: Asuntomarkkinat ja asuntojen hinnat Suomessa

Tutki asuntojen myynti-ilmoituksia ja talosivuja

Pystyt hahmottamaan asuntojen hintatasoa suhteellisen nopeasti esimerkiksi Oikotien tai Etuoven myynti-ilmoituksia tutkimalla. Valitse asuinalue ja kriteerit asunnolle, jotka vastaavat sijoitusstrategiaasi. Jos mielessäsi on sijoittaa pieniin asuntoihin (yksiöihin tai kaksioihin) vanhoissa taloyhtiöissä, on luontevaa, että valitset haullesi vastaavat kriteerit. Tutki myynnissä olevien asuntojen myyntihintoja: Mikä on keskiarvoinen neliöhinta? Onko listauksessa mukana asuntoja, jotka ovat selvästi alle normaalin markkinahinnan?

Jos mielenkiintosi kohdistuu johonkin tiettyyn asuntoon, tutki seuraavaksi tuon myytävän asunnon talosivuja Oikotie-palvelusta. Talosivuilla näet muun muassa aiemmin toteutuneita kauppoja kyseisessä talossa sekä toteutuneita myyntiaikoja. Saat nopeasti käsityksen siitä, onko ilmoituksen myyntihinta realistinen suhteessa aiemmin toteutuneisiin kauppoihin saman kokoisista asunnoista sekä siitä, kuinka nopeasti asunnot alueella liikkuvat. Lisäksi näet perustietoa rakennuksesta (kuten rakennusvuosi, onko tontti oma etc.)

Ymmärrä alueen vuokrataso

Jos strategiasi on pitää asunto portfoliossasi ja saada vuokratuottoa vuokraamalla asunto, sinun on tärkeää tarkastella myös alueen vuokratasoa. Pystyt hahmottamaan vuokratason suhteellisen nopeasti Oikotien tai Vuokraoven ilmoituksia tutkimalla tai keskustelemalla paikallisten vuokravälittäjien kautta. Muista jälleen pitää mielessä oma sijoitusstrategiasi: jos olet kiinnostunut sijoittamaan pieniin asuntoihin, tarkastele erityisesti tuon alueen yksiöiden ja kaksioiden vuokratasoja. Jos sinulla on kiikarissasi jokin tietty asunto/talo, Oikotien talosivuilla näet myös aiemmin toteutuneet vuokratasot kyseisessä talossa.

5. Tarkastele kohteita asuntosijoittajan laskukaavojen valossa

Nyt, kun tiedät valitsemasi asuinalueen hinta- ja vuokratason, pystyt vertailemaan eri asuntokohteita keskenään asuntosijoittajan peruslaskelmien valossa.  Tässä vaiheessa viimeistään sinun on syytä tutustua asuntosijoittamisen peruslaskukaavoihin, kuten siihen, miten vuokratuottoprosentti lasketaan. Näiden laskukaavojen valossa pystyt näkemään alustavasti, mikä alueen myytävistä kohteista voisivat toimia sijoituksena, mikä ei. Lue aiemmasta kirjoituksestani yleisimmät laskukaavat:

https://rahamedia.fi/asuntosijoittamisen-matematiikan-perusteet/

Jos strategiasi on flippaaminen, sinun on tärkeää tarkastella erityisesti asuntojen hintoja (ei niinkään vuokratasoa), koska sijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. Tarkastele tällöin, millä hinnalla erinomaisessa kunnossa oleva asunto myydään suhteessa heikossa kunnossa olevaan asuntoon? Huomaatko myytävien asuntojen joukossa sellaisia asuntoja, jotka ovat selkeästi markkinahinnan alapuolella ja joissa on mahdollisesti tapahtunut hinnoitteluvirheitä. Huomaatko sellaisia asuntoja, joissa olisi potentiaalia nostaa arvoa remontoinnin kautta? Flippikohteiden tarkastelussa on erittäin tärkeää tarkasti laskea ja ennalta suunnitella myös remonttikustannukset. Lue sijoitusoven erinomainen artikkeli flippaamisesta ja mitä tässä strategiassa on syytä ottaa huomioon.

Myös BRRRR-strategian kohteissa toistuu samat lainalaisuudet kuin flippaamisessa, mutta tässä strategiassa on tärkeää tarkastella myös sijoituksen vuokratuottoa remontin ja lainan uudelleenrahoituksen jälkeen. Alla esimerkki edellisestä BRRRR-kohteestani numeroiden valossa!

https://rahamedia.fi/viimeisin-asuntodiilini-englannissa/

6. Automatisoi alueen seuranta hakuvahdeilla

Tämän kirjoituksen tarkoituksena oli opastaa sinut alkuun kaupungin ja alueen valinnassa. Kyseessä on lopulta melko yksinkertainen step-by-step -prosessi, joka auttaa sinua navigoimaan suuresta määrästä vaihtoehtoja kohti valikoituja alueita, joihin voit kohdistaa huomiosi. Kun sinulla on tiedossasi muutama strategiaasi soveltuva alue asuntosijoittamiseen, voit laittaa esimerkiksi Oikotien ja Etuoven hakuvahtipalvelut käyntiin ja näin saada aina ensimmäisten joukossa sähköpostiisi ilmoitukset uusista myytävistä kohteista valitsemallasi alueella.

Tsemppiä asunnon etsintään!

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään! Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä ja pian starttaavat myös syksyn Rahamedia Livet!

HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa tai myydä asuntoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.