Mitä asuntosijoittajan tulisi tietää kiinteistönvälittäjistä?
[et_pb_section fb_built="1" _builder_version="3.23.3"][et_pb_row _builder_version="3.23.3"][et_pb_column type="4_4" _builder_version="3.23.3"][et_pb_text _builder_version="3.23.3"]
KAUPALLINEN YHTEISTYÖ
Pyörittelen aina vähän väliä sijoittamiseen liittyviä postausideoita päässäni ja mietin, mitä asuntosijoittamisesta haaveilevan tulisi tietää. Yksi asia, joka on noussut useasti mieleen, on ollut kiinteistönvälittäjien merkitys sijoittajille. Miten heidän palveluitaan tulisi hyödyntää, ovatko kiinteistönvälittäjät tarpeellisia sijoittajille ja miten valita hyvä välittäjä? Vuokratako asunto itse vai antaa välittäjälle vuokrattavaksi?
Juttu sai tuulta alleen, kun päädyin keskustelemaan asiasta tutun välittäjän kanssa. Toivonkin tämän postauksen avaavan enemmän kiinteistönvälittäjän merkitystä asuntosijoittamisessa ja ehkäpä myös ihan oman asunnon myymisessä. Itse olen aina käyttänyt välittäjää myydessäni ja hyödyntänyt heitä myös etsiessäni sopivaa sijoituskohdetta, mutta haastateltuani RE/MAXin välittäjää Sari Palomäkeä opin vielä paljon uutta.
Miksi kannattaa käyttää välittäjää asunnon myymisessä? Miksi se on myös tärkeää ostajalle?
Kysyin Sarilta, miksi välittäjää kannattaa käyttää. Vastaus oli selkeä. Välittäjällä on selvittämisen ja tiedon antamisen velvollisuus. Välittäjä on siis velvollinen tutustumaan huolella muun muassa isännöitsijätodistukseen sekä ottamaan selvää taloyhtiöön ja huoneistoon tehdyistä remonteista. Sama pätee tietenkin myös kiinteistöihin.
Välittäjälle kuuluu ajantasa-asemakaavan hankkiminen, jossa kerrotaan, mitä alueelle on suunnitteilla. Onko naapuritontille mahdollisesti tulossa jätelaitos, vanhusten hoitokoti tai koulu. Välittäjän pitää siis olla tietoinen siitä, millaisia muutoksia ympäristöön ja asuinalueeseen on kenties tulossa.
Yksityisellä myyjällä ei ole näitä vastuita, mutta toki yksityinen myyjäkään ei saa salailla asioita. Jos kaupan jälkeen huomaa jotain ongelmatilanteita, kuluttajansuojaviranomainen ei puutu tilanteeseen, jos kyseessä on kahden yksityishenkilön välinen kauppa.
Jos puolestaan ostat palvelun kiinteistönvälittäjältä ja mahdollisesti ilmenee jotain ongelmia, olet oikeutettu kuluttajasuojamiehen palveluihin, koska olet ostanut asunnon välittäjältä.
On siis hyvä, että ostaessasi sijoitusasuntoa tai vaikka ihan omaakin asuntoa myyjänä on kiinteistönvälittäjä. Jos myyjänä toimii yksityinen henkilö, vaatii se sinulta itseltäsi enemmän selvitystyötä ja tarkkuutta.
Itse ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni yksityiseltä myyjältä. En olisi välttämättä muuten uskaltanut, mutta koska kyseessä oli jo kymmenen vuoden takaa tuttu taloyhtiö, tiesin hyvin, missä kunnossa taloyhtiö on, mitä sinne on suunnitteilla sekä millainen naapurusto on kyseessä. Toki tässä tilanteessa en ottanut selvää, kuka oli tehnyt huoneistoon esimerkiksi kylpyhuoneremontin. Näin jälkikäteen olisin ehdottomasti ottanut tehdyistä remonteista paremmin selvää. Jos huoneistoa olisi myynyt välittäjä, olisi se kuulunut välittäjän tehtäviin.
Uskon myös, että välittäjä osaa perustella ostajalle hinnan paremmin kuin mitä itse osaisi. Lisäksi välittäjää käytettäessä tunteet jäävät ”pois”. Itse kun myy omaa asuntoa, sitä on hieman herkkä asunnon arvostelulle. Voi myös olla, että potentiaalisella ostajalla on korkeampi kynnys kysyä asioita suoraan asunnon omistajalta. Tämän takia ajattelen, että välittäjällä on tärkeä rooli myyjän ja ostajan välissä.
Sijoittajalle hyvä välittäjä on kultaakin kalliimpi
Asuntosijoittajalle välittäjä voi olla todella tärkeässä roolissa. Itse olen luonut kontakteja paikallisiin välittäjiin juurikin sen takia, että heidän kauttaan voi päästä kiinni kohteisiin, jotka eivät vielä ole edes markkinoilla.
Olemme ostaneet kaksi asuntoa niin, että olemme menneet katsomaan huoneistoja jo ennen kuin ilmoitus on tullut nettiin. Tämä on onnistunut, koska välittäjillä on ollut tiedossa, minkälaista kohdetta etsimme.
Sari kertoikin, että Suomessa ovat yleistymään päin ostotoimeksiantosopimukset. Olin kuullut sanan aikaisemmin, mutta en ollut sen enempää perehtynyt siihen, mitä se käytännössä tarkoittaa.
Ostotoimeksianto on siis kirjallinen sopimus, jonka voi tehdä välittäjän kanssa. Siinä ostaja kertoo, millaista kohdetta hän etsii. Kun sopimus on tehty, välittäjä voi laittaa esimerkiksi nettisivuilleen ilmoituksen siitä, millainen kohde on etsinnässä. Ilman virallista sopimusta välittäjä ei lain mukaan saa laittaa tällaista hakuilmoitusta. Ostotoimeksianto ei kuitenkaan sido sinua ostamaan juuri kyseisen välittäjän kautta. Se on vain käytännössä työväline, jonka avulla välittäjä voi etsiä hyviä kohteita.
Sari kertoi, että eräälle sijoittajalle oli muun muassa löytynyt useampi asunto ostotoimeksiannon perusteella. Ostotoimeksiannon ansiosta Sari oli voinut käydä laittamassa ilmoituksia sellaisten taloyhtiöiden rappukäytäviin, joista sijoittaja oli kiinnostunut. Näin talon asukkaat näkivät, että joku olisi kiinnostunut ostamaan asuntoja kyseisestä talosta.
Sari sanoikin, että moni voi olla miettinyt asunnon myymistä, muttei jaksa lähteä myyntiprosessiin. Tällä ostotoimeksiannolla saadaan juurikin näitä ”nukkuvia” asunnonmyyjiä hereille.
Ostotoimeksiannosta maksetaan välittäjälle palkkio niin kuin myydessäkin. Tällöin saat ammattilaisen mukaan ostoprosessiin ja kuvioon astuvat taas välittäjän vastuut.
Mihin kannattaa kiinnittää huomiota välittäjän valinnassa?
Sari sanoi, että melkeinpä tärkeintä on, että kemiat kohtaavat. On helpompaa työskennellä yhdessä, kun molemmilla on hyvä fiilis ja homma luistaa.
Sari kertoi, että joillain välitysliikkeillä on myös nykyään näkyvissä jokaisen välittäjän viimeisen 12 kuukauden myynnit. Hän veikkasikin, että tapa tulee yleistymään.
Ensimmäinen ajatukseni tästä oli, että onpa hieno juttu! Mutta sitten toisaalta: entä se uusi välittäjä, joka on tullut alalle muutama kuukausi sitten? Tällaisen uuden välittäjän myyntiluvut eivät välttämättä ole kovin korkeita heti alussa. Sari huomauttikin, että tällainen uusi tulokas voi toisaalta olla todella ”nälkäinen”, jolloin näyttämisen halua löytyy, ja heillekin kannattaa antaa mahdollisuus
Mielestäni oli myös todella loistavaa, että esimerkiksi Sarin sivuilta voit löytää kaikki asiakaspalautteet. Näin toiminta on todella läpinäkyvää. Sieltä löytyy sekä risut että ruusut ja palautteiden keskiarvo. Sarilla luku hipoikin melkein täyttä kymppiä, ja se oli tarkalleen 9,5.
Kannattaako välittäjää käyttää sijoitusasunnon vuokrauksessa?
Itse en käytä välittäjää asunnon vuokrauksessa. Miksi?
- Sijoitusasunnot sijaitsevat meidän kotipaikkakunnallamme, eli niitä on helppo käydä näyttämässä.
- Luotan omaan ihmistuntemukseeni parhaiten.
- Tykkään nähdä vuokralaiseni ja minusta on kiva, että vuokralainen näkee myös vuokranantajan.
Huonot puolet siinä, kun vuokraa itse:
- Tunteet tulevat mukaan helpommin, eli lepsuu vuokrauskriteereistä (se ei välttämättä toki aina ole huono asia).
- Vuokraaminen vie omaa kallisarvoista aikaa, ja välittäjältä se saattaisi usein hoitua nopeammin.
Meillä esimerkiksi vuokralainen pyysi mahdollisuutta maksaa vain yhden kuukauden vakuus kahden kuukauden sijaan, jotta hän voisi ostaa sängyn. Suostuin pyyntöön. Jos olisin käyttänyt välittäjää, luultavasti olisin käskenyt pitämään kiinni kahden kuukauden vakuudesta.
Vuokraaminen vie aikaa, eli jos sinulla on valmiiksi hektinen arki, voi olla hyvä ajatus ulkoistaa vuokraaminen välittäjälle.
Esimerkiksi minulta irtisanoutui vuokralainen tammikuussa, ja lähdimme reissuun heti helmikuun alussa, joten en ehtinyt kuin laittaa ilmoituksen nettiin ennen matkaa. Vasta reissusta tultuani ehdin näyttämään asuntoa, ja siinä vaiheessa oltiin jo yli puolen välin helmikuuta. Useampi kiinnostunut oli jo siinä ajassa ehtinyt löytää toisen asunnon. Siinä meinasi käydä niin, että asuntoon oli tulossa tyhjä kuukausi. Onneksi kuitenkin Facebook pelasti, ja tuttavani kautta löytyi sopiva vuokralainen.
Välittäjä pystyy siis joissain tilanteissa toimimaan nopeammin, ja välittäjän käyttäminen säästää aikaa. Välittäjä myös kohtaa ihmisiä paljon työssään, eli heiltäkin löytyy varmasti hyvää ihmistuntemusta. Välittäjällä ei ole tunteita hommassa mukana, vaan hän toimii annettujen kriteereiden perusteella etsiessään vuokralaista. On myös hyvä muistaa, että välittäjän palkkio on verovähennyskelpoinen.
Ammatti siinä missä muutkin
Arvostan välittäjiä ja heidän tekemäänsä työtä. Sen lisäksi, että he pitävät yleisiä näyttöjä (usein vieläpä viikonloppuisin), he antavat yksityisnäyttöjä ja tekevät paljon selvitystyötä asunnosta tai kiinteistöstä saadessaan sen myyntiin. Tämän lisäksi mielestäni hyvät välittäjät stailaavat ja otattavat laadukkaat kuvat ammattikuvaajalla. Heille kuuluu neuvottelu ja kaupan viimeistely. Projekti on pitkä ja kestää usein kuukausia.
Vaikka olen itse myynnin ammattilainen, annan silti välittäjän hoitaa jokaisen asuntoni myynnin. Heillä on osaaminen siihen kokonaisuuteen, ja he tekevät sitä työkseen. Enhän rupeaisi itse kotona tekemään sähkärinkään hommia, vaikka Youtubesta löytyy hyvät opetusvideot
Jos sinä olet vailla luottovälittäjää Etelä-Suomesta, ota yhteyttä Sariin. Tämä nainen tekee intohimolla työtään asuntojen parissa. Tästä linkistä klikkaamalla pääset suoraan Sarin sivuille ja voit jättää siellä yhteydenottopyynnön, tai halutessasi voit olla suoraan yhteydessä häneen sähköpostitse sari.palomaki@remax.fi tai puhelimitse 045 202 2100. Oli tarkoituksesi sitten myydä tai ostaa oma asunto tai vaikka sijoitusasunto, Sari voi varmasti olla avuksesi.
[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][/et_pb_section]
