Asuntosijoittamisen ABC

Asuntosijoittamisesta haaveilevan on hyvä tietää aiheeseen liittyviä termejä ja sen lisäksi vielä ymmärtää ne. Pelkkä tieto siitä, että hoitovastikkeen suuruus kannattaa tarkistaa sopivaa kohdetta etsiessä ei riitä. Täytyy ymmärtää, mitä se luku tarkoittaa ja mitä hyötyä siitä tiedosta on. Ajattelin koota yhteen yleisimmät termit, jotka sinun olisi hyvä tuntea, jos haaveilet asuntosijoittamisesta.

Asuntosijoittaja on myös usein tekemisissä pankin kanssa, jolloin on hyvä tuntea myös muutamia käsitteitä, joita käytetään pankissa lainaa hakiessa. Itselläni on ainakin muutamissa ensimmäisissä tapaamisissa mennyt varmasti oleellista tietoa ohi, koska olin pihalla kuin lumiukko marginaaleista ynnä muusta oleellisesta  No, tämä on vain osoitus siitä, ettei tarvitse olla penaalin terävin kynä saadakseen pankista lainaa  Mutta toki tieto helpottaa, ja sen avulla tulee tehtyä taloudellisesti fiksumpia päätöksiä.

Asuntosijoittamisen sanasto

Yhtiövastike

Yhtiövastike koostuu hoito- ja rahoitusvastikkeesta. Rahoitusvastiketta ei välttämättä ole, mutta hoitovastike on aina.

Hoitovastike

Hoitovastike koostuu taloyhtiön kuluista, kuten sähköstä, huoltoyhtiön ja isännöitsijätoimiston palveluista. Taloyhtiön hoitovastikkeen suuruus vaihtelee paljon taloyhtiön mukaan. Jollain taloyhtiöllä voi olla esimerkiksi vuokratuloja liikehuoneistoista, jolloin hoitovastike laskee. Hoitovastike on kokonaisuudessaan vähennyskelpoinen menoerä verotuksessa. Hoitovastikkeen suuruus vaikuttaa vuokratuottoon, joten se on oleellinen osa laskiessa kohteen kannattavuutta.

Rahoitusvastike

Rahoitusvastike sisältää lainan, joka on kohdistettu kyseiseen huoneistoon. Esimerkiksi jos osakas ei halua maksaa kerralla omaa osuuttaan julkisivuremontista, sitä lyhennetään rahoitusvastikkeen muodossa. Rahoitusvastike on vähennyskelpoinen, jos se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Tämä selviää kysymällä välittäjältä tai soittamalla isännöitsijälle. Rahastoitu rahoitusvastike ei ole vähennyskelpoinen.

Taloyhtiölaina

Taloyhtiölainaksi kutsutaan lainaa, jonka taloyhtiö on ottanut esimerkiksi ikkunaremonttia varten. Taloyhtiölaina jaetaan osakkaiden kesken ennalta sovitulla tavalla. Usein jako menee neliöiden mukaan, eli 60-neliöisen huoneiston omistaja maksaa enemmän kuin 30-neliöisen.

Flippaaminen

Asuntosijoittamisessa on erilaisia strategioita, ja yksi niistä on flippaaminen. Flippaaminen tarkoittaa huonokuntoisen asunnon ostamista, sen remontoimista ja myymistä voitolla. Flippaaminen saattaa kuulostaa yksinkertaisemmalta kuin mitä se on. Siinä on kuitenkin erittäin tärkeää löytää asunto todella hyvään hintaan, osata budjetoida remontti oikein ja tietää, millä hinnalla sen saa sitten mahdollisesti myytyä. Lisäksi pitää olla hyvä tuntemus alueesta ja miettiä, mille kohderyhmälle asunnon remontoi.

Vuokratuotto

Vuokratuoton kaava on tärkeä osata, jos haluat alkaa asuntosijoittajaksi. Vuokratuoton kaavan avulla lasket kirjaimellisesti millaista tuottoa saat vuokraamalla asunnon eli onko kohde kannattava. Vuokratuoton kaava on seuraavanlainen.

(vuokra-hoitovastike) x 12 / asunnon hankintahinta x 100 = vuokratuotto

Edistyneemmässä laskukaavassa otetaan myös huomioon tulevat remontit. Ne lasketaan yhteen asunnon hankintahinnan kanssa. Itse lasken hankintahintaan mukaan myös varainsiirtoveron. Hyvänä vuokratuottona pidän 6 prosenttia.Vuokratuoton kaava kannattaa opetella vaikka ihan ulkoa. Sen osaaminen ja ymmärtäminen on tärkeä osa asuntosijoittamista.

Arvonnousustrategia

Tällä strategialla sijoittava ei sijoita asuntoihin kassavirta mielessä. Tällöin sijoittaja odottaa sijoitusasunnon arvon nousevan tulevaisuudessa ja tekee sillä voittoa.

Kassavirtasijoittaja

Kassavirran perusteella asuntosijoittamista tekevä laskee ensisijaisesti, että kassavirta on riittävä. Tämä tarkoittaa sitä, että sijoituskohteesta saatava tuotto kattaa kaikki menot. Jotkut vähentävät tuotosta myös verot, toiset eivät laske niitä mukaan.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus sisältää tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennusten kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista.

Sanastoa pankkia varten

Vakuus

Pankki vaatii vakuutta lainaa vastaan. Vakuus voi olla omaisuutta, rahaa tai henkilön antama takaus. Usein pankit katsovat, että asunto itsessään kelpaa 70 prosentin vakuudeksi, mutta loput 30 prosenttia tarvitaan muuta vakuutta. Itse olen käyttänyt vakuutena muun muassa omaa taloamme.

Viitekorko ja marginaali

Korko koostuu kahdesta korosta, joita ovat viitekorko ja marginaali. Useimmiten viitekorkona toimii euriborkorko. Marginaali on puolestaan pankin ottama hinta lainasta. Marginaalin suuruuteen vaikuttaa lainanhakijan luotettavuus maksajana sekä sen hetkinen korkotaso ja markkinatilanne. Marginaali + viitekorko = Kokonaiskorko

Todellinen vuosikorko

Todellinen vuosikorko on eri kuin kokonaiskorko. Todellinen vuosikorko pitää sisällään marginaalin, viitekoron sekä lisäksi kuukausimaksun ja lainanhoitomaksun. Lainanhoitomaksu maksetaan uutta lainaa nostettaessa. Lainanhoitomaksun suuruudesta tai pois jättämisestä kannattaa neuvotella, jos olet jo entuudestaan pankille hyvä asiakas 

Erilaiset tavat lyhentää lainaa

Tasaerä: aina sama kuukausierä, mutta laina-aika pidentyy korkojen noustessa. Tässä tavassa oman talouden menot on helppo ennakoida, koska kuukausierä ei nouse.

Tasalyhennys: kuukausierä pienenee lainan loppua kohden. Pääomaa lyhennetään koko ajan saman verran, mutta sen päälle maksetaan korkoa sen hetkisen lainasumman mukaan. Koron osuus pienenee sitä mukaa, kun laina pienenee. Näin myös kuukausierä pienenee loppua kohden. Tässä tavassa lainan maksuerät ovat alussa suuria.

Annuiteetti: Koron noustessa kuukausierä suurenee. Laina-aika ei muutu, vaan pysyy samana.

Korkosuojaukset

Korkosuojista voi olla montaa mieltä: ovatko ne kannattavia asiakkaan vai pankin kannalta? Sitä on aika mahdoton tietää ennakkoon, mutta arvauksia voi heittää. Tärkeintä on kuitenkin laskea oma maksukyky eri korkokannoilla.

Facebookin keskustelupalstoilla usein suositellaan, ettei kannata maksaa pankille korkosuojista, koska ne ovat pelkkää rahastusta. Sen sijaan suositellaan säästämään säästynyt raha puskuriksi korkojen nousua varten. Olen usein miettinyt, että jos säästät 50 euroa olemalla ilman korkosuojausta, laitatko varmasti sen 50 euroa sivuun, vai meneekö se omiin menoihin? Lisäksi jos ehdit kasvattamaan 50 eurolla puskuria esimerkiksi kaksi vuotta ennen kuin korot jostain syystä nousevatkin kahdella prosenttiyksiköllä, niin kovin kummoista puskuria et ole siinä ajassa ehtinyt vielä säästää (1 200 euroa).

Korkosuojauksia on erilaisia, joten vaihtoehtoihin kannattaa perehtyä rauhassa ennen päätöksen tekoa. Itse olen kallistunut seitsemän vuoden korkoputkeen, koska velkavipuni on korkea. Nukun yöni paremmin, kun tiedän, että seuraavan seitsemän vuoden ajan voin ongelmitta lyhentää lainoja.

Kirjasuositus

Lopuksi vielä ehdoton kirjasuositus, jos haluat opiskella asuntosijoittamisesta lisää. Joonas Oravan ja Olli Turusen kirja ”Osta, vuokraa, vaurastu” on ehdottomasti monipuolisin kirja asuntosijoittamisesta. Siellä kerrotaan hyvin erilaisista taloyhtiön remonteista ja niiden kustannuksista sekä puhutaan velkavivusta ja kaikesta oleellisesta asuntosijoittamiseen liittyen.