Mitä airbnb-majoittajana toimiminen on opettanut?

Olen nyt puolisen vuotta toiminut Airbnb-majoittajana. Pääsääntöisesti olen mielestäni onnistunut ihan hyvin, jos kriteerinä pidetään sitä, että olen saanut Supermajoittaja-statuksen nyt kaksi kertaa putkeen. Airbnb arvioi neljästi vuodessa, eli kolmen kuukauden välein, täyttääkö majoittaja Supermajoittajan kriteerit. Kriteereinä Supermajoittaja-statuksen saamiseen on: majoittanut vähintään 10 kertaa tai hoitanut 3 varausta, joiden kesto on yhteensä vähintään 100 yötä, vastausprosentti on pysynyt vähintään 90:ssä, peruutusprosentti on alle 1, ja kokonaisarvio on vähintään 4,8. Haastavinta varmasti monille majoittajille on tuon asiakkaiden antaman kokonaisarvion säilyttäminen tarpeeksi korkeana.

Aiemmassa kirjoituksessani olen käsitellyt kuinka olen sisustanut asunnon kiertotalouden periaatteita noudattaen, eli mahdollisimman vähän uutta ostaen sen sijaan laadukasta kierrätystä hyödyntäen. Tässä kirjoituksessa avaan mitä nyt olen oppinut tämän matkan aikana, millaisia muutoksia olen tehnyt matkan varrella ja mitä neuvoja antaisin muille Airbnb-majoitustoimintaa miettiville.

Asiakaspalvelua, viestintää ja ihania kohtaamisia

Kuluneet puolisen vuotta ovat opettaneet minulle sen, että Airbnb:n pyörittäminen on pitkälti asiakaspalvelua, viestintää ja aika ajoin ihania kohtaamisia ihmisten kanssa - niin sen itse asunnon siivouksen ja pyykkiruljanssin lisäksi. Itselläni on vain yksi kohde ja taloudellisesti ei ole järkevää mitään työvaihetta ulkoistaa, joten kyllähän tämä majoitustoiminta aikaa vaatii.

Omasta mielestäni Airbnb:n pyörittäminen on pitkälti asiakaspalvelua ja viestintää. Itselläni on sellainen asunto, jossa ei ole mahdollista jättää avainta minkäänlaiseen avainboksiin, joten avain toimitetaan asiakkaalle henkilökohtaisesti (minä itse tai järjestän toisen henkilön). Pitkälti tämä viestintä asiakkaan kanssa koskee sen sopimista milloin hän saapuu, jotta avain voidaan toimittaa hänelle sopivaan aikaan. Tällä hetkellä keskustelen lähiravintolan kanssa, jos avaimen voi jättää sinne haettavaksi, joten hieman oma työ helpottuisi.

Itsestäni on kiva tavata uusia ihmisiä ja useamman kerran on ollut mukavia keskusteluja majoittujien kanssa. Esimerkiksi talven pakkasilla sain vieraaksi sveitsiläisen vanhemman herrasmiehen, joka oli tullut viettämään mökkilomaa Suomeen, mutta mökin putket olivat jäätyneet ja hän oli pakotettu etsimään uutta majoituspaikkaa. Muutaman majoittujan olen jopa rautatieasemalta hakenut, jos he ovat hyvin myöhäiseen aikaan saapuneet.

Alla muutama saamania palaute ja nämä positiiviset kommentit kyllä kummasti piristävät päivää ja antavat uutta puhtia toimintaan:

“Asiointi Paulan kanssa sujui oikein hyvin. Paula on avulias ja vastasi yhteydenottoihin nopeasti.”

“Asunnossa oli kaikki tarpeellinen eikä mitään ylimääräistä ja viestintä ja asioista sopiminen oli sujuvaa ja joustavaa. Suosittelen!”

Toisaalta, on ollut pakkoa viestiä myös ikävistä asioista. Onneksi mitään todella vakavia ongelmia ei ole ollut, vaan lähinnä haasteet liittyvät varauksen henkilömäärään vrs. kuinka monta on todellisuudessa majoittumassa, siitä alempana lisää.

on oppinut olemaan tiukkana

Toinen asia mitä Airbnb-majoittamisen aikana olen oppinut liittyy siihen, että on pakko osata olla tiukkana välillä. Itselläni on ollut onni, että mitään ongelma-majoittujia ei ole ollut tähän mennessä. Suurin haaste on liittynyt varausten henkilömäärään. Itsellä on kyseessä pieni yksiö, jossa on makuutilat kolmelle henkilölle. Etenkin jos kolme on henkilöä aiheuttaa se lisätyötä: vuodesohvan avaaminen, siihen vielä extrapatjan laittaminen ja myöhemmin sen kääriminen takaisin rullalle vaatehuoneeseen toisen henkilön avustuksella. Myös kahdenhengen majoittaminen aiheuttaa luonnollisesti ylimääräistä vaivaa ja siivoamista, eli ei ole pelkkä lakanan heittäminen sänkyyn kyseessä.

Jos on yhden henkilön varaus, niin luonnollisesti laitan kaiken valmiiksi vain yhdelle hengelle. Muutamia kertoja on tullut vastaan, että avainten hakua sovittaessa ilmenee, että on kaksi henkilöä tulossa majoittumaan. Pyydän tällöin aina muuttamaan varauksen kahden hengen varaukseksi, sanon lisähinnan kuin myös sen, että minulla on joustavat peruutusehdot eli voivat halutessaan vielä maksutta peruuttaa koko majoituksen. No, ovat kyllä vaihtaneet varauksen kahdelle hengelle, mutta pääsääntöisesti arvio on ollut se 4 tähteä jälkikäteen. En keksi mitään muuta syytä kuin tämän, että olen pyytänyt varauksen vaihtamista. Koitan pyynnön tehdä mahdollisimman ystävällisesti ja käytän väillä hymy-hymiöitä, mutta jotenkin kait (suomalaiset) majoittavat ottavat tämän itseensä?

Nyt oli vielä sellainen tilanne, että vasta jälkikäteen selvisi, että oli kaksi majoittujaa. Tästä taas laitoin varaajalle ystävällisen viestin, että taisi olla kaksi majoittujaa, vaikka varaus oli yhdelle. Kysyin oliko varaus vahingossa tehty vain yhdelle hengelle ja kerroin, että toisesta henkilöstä menee lisämaksu. Varauksen tehnyt henkilö pahoitteli asiaa ja totesi, että kaverin mukaantulo varmistui vasta varauksen jälkeen. Ei ehdotellut itse miten voisi lisämaksun maksaa. Laitoin sitten järjestelmän kautta lisämaksupyynnön menemään, jonka hän lupasi maksaa. No, eipä ole maksua kuulunut, joten nyt varmaankin otan yhteyttä Airbnb-tukeen.

Tavallaan harmittaa, jos antaa itsestään tylyn kuvan, mutta tosiaan itsellä on ne joustavat peruutussäännöt ja sen myötä itse kannan taloudellisin riskin viime hetken peruutuksista.

Nyt kesälle on kolmen hengen aikuisen varaus tulossa ja he ovat kysyneet voiko neljäs henkilö tulla vielä. Mielellään en neljää aikuista pieneen yksiköön kesähelteillä majoittaisi, sillä ilmanvaihto ei välttämättä kestä ja ahdastahan siellä myös tulee. Ehdotin vieraille, että voivat perua varauksen ja suosiolla ottaa isomman asunnon itselleen. Kuten jo aiemmin totesin, niin itselläni on käytössä joustavat peruutusehdot, joten voivat maksutta peruuttaa. Eivät kuitenkaan ole halukkaita peruumaan. Mietin, että ovatko katsoneet, että tämä asunto on hinnaltaan sieltä edullisemmasta päästä?

Kaikkia ei voi miellyttää ja en ota majoittujia hinnalla millä hyvänsä

Kolmas asia, jonka tämän Airbnb-majoittamisen aikana olen jälleen kerran oppinut, on, että kaikkia ei voi miellyttää eikä siihen edes kannata pyrkiä.  Muutoksia asuntoon toki teen tarpeen mukaan. Esimerkiksi ensimmäiset kuukaudet minulla oli yksi yhden hengen sänky ja vuodesohva käytössä. Huomasin sitten pariskuntien majoittuvan kahdestaan siihen kapealle vuodesohvalle, jonka leveys on vain 115cm,  ja tämän vuodesohvan leveyden selkeästi mainitsin ilmoituksessani. Siitä vuodesohvasta sitten tuli pientä negatiivista palautetta myös julkiseen arviointiin, minkä koin olevan kohtuutonta, koska selkeästi kerroin ilmoituksessa asian. No, hommasin sitten kaksi yhden hengen sänkyä, jotka pariskunnat voivat halutessaan laittaa vierekkäin poistamalla sänkyjen välissä olevan yöpöydän ja siirtämällä sängyt yhteen.

Muutama majoittuja on myös valittanut käytävän äänistä ja eräs ehdotti jopa toisen välioven hankkimista asuntoon. Mielestäni kyseessä on rauhallinen taloyhtiö, mutta toki äänet nyt vaan kuuluvat kerrostaloasumiseen.

Tähän samaan meluteemaan liittyy myös kokemukset siitä, että olen oppinut etten väkisin ota majoittujia vastaan ’dollarin kuvat’ silmissä kiiltäen. Eli, olen saanut muutaman tiedustelun ennakkoon esimerkiksi koskien kuuluuko liikenteen äänet asuntoon. Tämän tyyppisille tiedusteluille vastaan, että asunto sijaitsee keskustassa ja ääniä voi kuulua, en voi mennä takuuseen. Ja jos ehdotonta hiljaisuutta haluaa, niin ehkä sitten parempi varata muualta. Nämä on aina niin yksilöllisiä kysymyksiä, että millaisen metelin kukin kokee häiritseväksi, joten itse koen paremmaksi jättää asiaa kyselevän potentiaalisen majoittujan ottamatta rahoineen vastaan, kuin ottaa majoittujaan ja saada sitten negatiivisen arvion koskien antamiani lupauksia.

Mitä antaisin neuvoksi Airbnb-majoittamista harkitsevalle?

Jos sinulla on mahdollista lähteä pyörittämään omaa Airbnb-majoitustoimintaa, niin ehdottomasti suosittelen kokeilemaan voisiko se olla sinulle sopiva juttu. Sitä ei tiedä ennen kuin kokeilee. Sen olen oppinut myös nyt puolen vuoden Airbnb-majoituskokemuksen myötä, että itse tykkään kovasti hyvin konkreettisten ja selkeiden töiden tekemisestä. Kuten aiemmin sanoin, siivoamisen ohella Airbnb:n pyörittäminen on pitkälti asiakaspalvelua ja viestintää. Tykkään tosi paljon oman päivätyöni vastapainoksi, joka on usein yksinään puurtamista.

Jos harkitset Airbnb-majoitustoimintaa, niin mieti omaa ajankäyttöäsi. Suosittelen, että saisit muutaman apuhenkilön rinnalle, jotka voivat jeesiä, jos et itse pääse siivoamaan tai toimittamaan avainta. Kaikkea kannattaa kokeilla, joten ei muuta kuin rohkeasti liikkeelle. Minulle voi laittaa viestiä, jos haluaa konkreettisia neuvoja :)