Edellisessä kirjoituksessa kerroin kuinka flippiprojektista tuli hieman floppi. Alun perin myyntiin tarkoitettu kohde päätyikin lopulta vuokralle, koska markkinoilla ei ollut kyseiselle asunnolle kysyntää sillä hinnalla, jolla olisimme sen halunneet myydä. Hinnasta tinkiminenkään ei ollut vaihtoehto, koska siinä tapauksessa projektista olisi jäänyt käteen lähinnä harmitus siitä, että edes lähdimme tekemään flippiä.

Asunto meni lopulta vuokralle, ja hyvä niin, koska kyseessä on hyvä kohde hyvästä taloyhtiöstä. Paljon mieluummin laitan asunnon vuokralle, kuin myyn pienellä voitolla. Itse olen asuntosijoittamisessa mukana pitkällä tähtäimellä, eikä jatkuva flippiprojektien etsiminen ja toteuttaminen sovi elämääni juuri tässä hetkessä. Flipin yrittäminen oli hetkellinen hairahdus asuntosijoituspolultani.

Tässä kirjoituksessa tulen avaamaan asuntosijoittamisen matematiikkaa nimenomaan tämän kyseisen kohteen näkökulmasta. Vertaan flipin ja pitokohteen plussia ja miinuksia, ja lasken muun muassa vuokratuoton sekä oman pääoman tuoton tämän kohteen osalta.

Miltä flippirojektin luvut olisivat näyttäneet

Flippauksen hyvä puoli: nopea raha. Flipatessa on mahdollisuus saada omalle pääomalle nopeasti realisoitava tuotto. Miinuspuoli: heti kun voitot on realisoitu, pitäisi taas olla etsimässä uutta kohdetta tai inflaatio nakertaa rahan arvoa tilillä. Flippaamisen toinen huono puoli on se, että pitäisi olla jatkuvasti tekemässä. Niin kauan, kun itsellä on pieni lapsi ja päivätyö, on flippaaminen vai piikki lihassa eikä rentouttavaa ajanvietettä. Edellisestä kirjoituksesta voit lukea lisää, kuinka paljon aikaa flipin toteuttamiseen kului.

Millaista tuottoa flipillä olisi voinut tehdä, jos asunto olisi lopulta myyty? Prosentuaalisesti oman pääoman tuotto olisi ollut noin 40 prosentin luokkaa. Kuulostaa ihan hyvältä, vai mitä? Numeroissa se olisi tarkoittanut noin 4000 euron voittoa verojen jälkeen. Olisin myydessä saanut takaisin remonttiin sijoittamani 10 000 euroa ja päälle 4000 euron voiton (verot jo vähennettynä).

Mitä sitten? Sitten minulla olisi ollut tilillä alkuperäisen 10 000 euron sijaan 14 000 euroa. Inflaation jyllätessä noin 8 prosentissa, tuon rahan arvo olisi heikentynyt joka kuukausi, kunnes olisin löytänyt uuden sijoituskohteen. Projektiin meni kaiken kaikkiaan puoli vuotta, joten siinäkin mielessä tuo 4000 euron voitto ei kuulostanut houkuttelevalta. Niinpä otimme asunnon pois myynnistä ja pistimme vuokralle.

Vuokrakohteen numerot

Tässä samalla kun kirjoitan tätä blogia, lasken ensimmäistä kertaa tämän kyseisen kohteen numerot auki. Jännittävää. Asunto on ollut vasta viikon vuokrattuna. Lähdimme hakemaan asunnosta alueen keskivertoa korkeampaa vuokraa (ja sen saimme), koska onhan se nyt ihan mielettömän upea.

OMAN PÄÄOMAN TUOTTO

Oman pääoman tuoton laskemiseen tarvitaan seuraavat luvut:

vuokra 650e
hoitovastike 164e
lainan korot 45 euroa
sijoitettu pääoma 21 500 euroa (sisältää remonttibudjetin ja varainsiirtoveron)

Asuntosijoitus numeroina - Oman pääoman tuoton laskeminen

Oman pääoman tuotto tässä kohteessa on karvan vajaa 24.6 prosenttia. Voittaahan tuo pörssin keskimääräisen tuoton heittämällä. Vaikka kohde on puoliksi siskoni ja minun, laskin oman pääoman tuoton “yhteisillä” luvuilla, koska sijoitimme molemmat asuntoon saman verran rahaa sekä otimme yhtä paljon lainaa, joten korkokulumme ovat myös yhtä suuret.

Mikäli olisimme heti päättäneet, että asunto menee vuokralle, emme luonnollisesti olisi tehneet noin kallista remonttia, jolloin oman pääoman tuotto olisi ollut parempi. Tosin vuokrataso olisi myös saattanut olla aavistuksen alhaisempi, jos asunto ei olisi ollut niin uniikki ja viimeisen päälle tehty, kuin mitä se nyt on.

VUOKRATUOTTO

Vuokratuotto lasketaan alla olevan kaavan mukaan. Tuo kaava ei kuitenkaan ota huomioon remonttiin laitettua rahaa eikä varainsiirtoveroa.

Asunnon velattoman hinnan lisäksi itse otan aina huomioon myös tulevat remontit ja tässä tapauksessa erityisesti remonttiin menneen rahan sekä varainsiirtoveron. Joten kun laskin vuokratuoton kyseisellä kaavalla, viivan alle tuli luku 83 000 euroa (velaton ostohinta) + 21 500 euroa (remonttiraha ja varainsiirtovero). Taloyhtiössä on toteutettu jo linjasaneeraus ja muut isot remontit, joten tässä tapauksessa en lisännyt arviota tulevista isoista remonteista

Kyseisen kohteen vuokratuotoksi tuli 5 prosenttia. Kaiken kaikkiaan vuokratuotto näyttää ihan kohtuulliselta, kun kyseessä on taloyhtiö, jossa isommat remontit on jo tehty ja nyt myös huoneisto remontoitu viimeisen päälle.

Vuokratuoton laskemisesta ja asuntosijoittamisen matematiikasta voit lukea lisää Rahamedian bloggaajan Niinan Kasvussa -blogista. Niina toimii vuokranantajan yli 30 henkilölle, ja on todella asuntosijoittamisen guru. Niinan Asuntosalkku kasvussa -podcast kannattaa ottaa kuunteluun, mikäli haluat inspiraatiota asuntosijoittamiseen.

KASSAVIRTA

Huh huh tätä laskemista. Viimeisimpänä, muttei vähäisimpänä kassavirta, eli mitä jää tästä touhusta kuukausittain käteen vai jääkö mitään? Mennäänkö jopa pakkaselle?

Kassavirran laskemiseen tarvitaan seuraavia lukuja:

vuokra 650e
hoitovastike 164e
rahoitusvastike 163e
lainan korot 45e
lainan lyhennys 260e

Huom! rahoitusvastikkeen tulee olla tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, jotta voit vähentää sen verotuksessa. Tämä vaikuttaa oleellisesti kassavirtaan, mikäli asuntoon kohdistuu paljon taloyhtiövelkaa.

Kassavirta lasketaan vähentämällä vuokrasta vähennyskelpoiset kulut eli vuokra miinus yhtiövastike (rahoitus+hoito), lainan korot sekä lyhennys: Kassavita on silloin 63 euroa.

Tässä vaiheessa kassavirta näyttää vielä positiiviselta. Tähän saakka laskelmissa ei ole huomioitu pääomaveroa. Kun kassavirrasta vähennetään vielä verot, menee kassavirta 20 euroa miinukselle.

Joudumme siis siskoni kanssa tällä hetkellä kaivamaan omasta pussista joka kuukausi 20 euroa rahoittaaksemme tämän sijoituksen. Ei nyt ihan paska diili, koska sijoittamalla tämän 20 euroa omasta pussista, varallisuutemme karttuu joka kuukausi noin 423 euroa, kun vuokralainen maksaa vuokran.

Toki ensi vuonna luvut varmasti näyttävät huonommilta, koska yhtiövastike tulee varmasti nousemaan. Hoitovastike nousee, koska sähkö ja kaukolämpö ovat kallistuneet ja rahoitusvastike nousee, kun lainojen korot nousevat. Mutta se olkoon ensi vuoden murhe!

yksi tämän vuoden tavoitteista täytetty

Yksi tämän vuoden taloudellisista tavoitteista oli ostaa uusi sijoitusasunto monen vuoden tauon jälkeen, ja niin se vain toteutui. Voin taputtaa itseä selkään, vaikka lukujen valossa tämä ei ole paras sijoitusasuntoni. Se on kuitenkin kohde, jonka omistan ja jota vuokraan mielelläni. Ja mikä tärkeintä, se on askel oikeaan suuntaan omalla vaurastumisen polullani.

Muista ottaa Rahamedian Instagram-tili seurantaan, mikäli kaipaat inspiraatiota ja oppia sijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyen. Suosittelen myös tilaamaan meidän uutiskirjeemme, jolloin saat kuukausittain koosteen blogikirjoituksistamme sähköpostiisi.