Asuntosijoituksen 5 eri tulosyksikköä
”Asuntosijoitus tuottaa vuokratulon ja arvonnousun kautta” on niin moneen kertaan toistettu ”kansanviisaus”, että valtaosa asuntosijoittajista tai asutosijoittamista harkitsevista ei pysty näkemään sen taakse. Vuokratuoton laskentakaava ei yhtään helpota tätä ajattelua, koska siinä on niin monia rajoitteita ja se jopa johtaa ajattelua harhaan.
Pystytkö heti listaamaan 5 eri tuoton lähdettä lukematta kirjoitusta? Jos pystyt, olet sisäistänyt asuntosijoittamisen ainutlaatuisia ominaisuuksia keskivertosijoittajaa paremmin. Lue silti kirjoitus loppuun, kenties minulta on unohtunut joku tuoton lähteistä.
Nimeni on Harri Huru ja olen sijoittanut asuntoihin vuodesta 2004 lähtien. Tuotan ilmaista sisältöä asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta Ostan Asuntoja Blogin, YouTube -kanavan, Podcastin ja IGTV:n kautta. Olen myös Rahamedian fani ja suosittelen sen sisällön opiskelua ajatuksella kaikille rahataitojen kehittämisestä ja sijoittamisesta kiinnostuneille.
1. Kuukausittainen positiivinen kassavirta jättää rahaa asuntosijoittajan tilille
Kassavirta on oikeaa rahaa, joka jää asuntosijoitustilille joka kuukausi sen jälkeen, kun ihan kaikki asuntosijoitukseen liittyvät miinusmerkkiset kulut ja menot on tililtä hoidettu.
Kassavirta voidaan laskea sekä ”ennen veroja” että ”verojen jälkeen”. Kumpikaan ei ole oikein eikä väärin vaan tärkeää on ymmärtää, että ”ennen veroja” -kassavirran tulee olla niin reilusti positiivinen, että siitä riittää rahat verojen maksuun, jolloin ”verojen jälkeen” -kassavirtakin on positiivinen. Jotta tämän pystyy etukäteen hahmottamaaan, täytyy asuntosijoitustoimintaa suunnitella siten, että tietää, kuinka paljon veroihin menee.
Mikäli kassavirtapositiivisia asuntosijoituksia on riittävästi, niiden avulla voi saavuttaa taloudellisen vapauden. Mitä enemmän hankkii kassavirtanegatiivisia asuntosijoituksia sitä kauemmas karkaa taloudellinen vapaus, koska negatiivisia kassavirtoja kattamaan tarvitaan muita tuloja.
2. Kuukausittainen tulonhankkimislainan lyhennys kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta
”Vuokralainen maksaa asuntosijoittajan lainat” on usein esitetty negatiivinen ilkeys, kun halutaan paheksua yksityisten vuokranantajien toimintaa tai markkinoida omistusasumisen hienoutta. Tämä on täysin totta paitsi, että siinä ei ole yhtään mitään negatiivista. Omistusasunnon ostaja maksaa rakentajan lainat ja ruokakaupan asiakas maksaa ruokakauppiaan lainat.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ”osta ja pidä” -asuntosijoitustoiminnassa ainoa tulopuolen kuukausittainen elementti on vuokralaisen vuokranantajalle maksama vuokra. Mikäli sijoitusasunnon vuokraustoiminnasta syntyy verojen jälkeistä kuukausittaista positiivista kassavirtaa, tarkoittaa se sitä, että yksi kassavirtaa pienentävä kuukausittainen elementti, asuntosijoitus- eli tulonhankkimislainan lyhennys, hoituu vuokralaisen maksamasta vuokrasta.
Kirkastan vielä, että vaikka tämä lyhennys pienentää kassavirtaa, kasvattaa se asuntosijoittajan nettovarallisuutta ja on toinen asuntosijoituksen viidestä tuoton lähteestä.
Asuntosijoittajan tulisi aktiivisesti seurata nettovarallisuutensa muutoksia. Lainanlyhennysten tuoma nettovarallisuuden kasvu ei ole konkreettista rahaa asuntosijoittajan tilillä. Se voi kuitenkin siksi muuttua jälleenrahoituksen kautta. Jokainen tulonhankkimislainan lyhennyserä vapauttaa suuruutensa verran vakuuusarvoa, jonka voi verovapaasti kotiuttaa vaikkapa seuraavaa sijoitusasuntolainaa neuvoteltaessa. Kotiuttamisen voi tehdä myös myymällä sijoitusasunnon.
Mikäli asuntosijoituksen kassavirta on negatiivinen, silloin vuokra ei kata kaikkia menoja. Syitä voi olla useampia; asuntosijoittaja on maksanut asunnosta liikaa eli on tehnyt huonon diilin, velkavipu-% on liian suuri, laina-aika on liian lyhyt tai asunto ei sovellu asuntosijoittamistoimintaan ylipäätään.
3. Markkina-arvonnousu kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta
”Tein voittoa 25 000 euroa, kun myin omistusasuntoni 5 vuoden jälkeen” -tyyppisten lausahdusten ansiosta valtaosa ihmisistä on tietoisia siitä, että ajan kuluessa asuntojen markkinahinnat voivat nousta. Viimeisten vuosien aikana liian moni on joutunut kokemaan käytännön kautta, että markkina-arvonnousun edellytyksenä yhä enemmän oikeantyyppinen asunto hyvässä taloyhtiössä, jonka sijainti on sellainen, jonne ihmiset haluavat ja jossa pystyvät asumaan.
Myös markkina-arvonnousu kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta. Myös sen voi kotiuttaa verovapaasti jälleenrahoituksen kautta. Markkina-arvonnousun kotiuttaminen myymällä sen sijaan realisoi myyntivoiton veron, ellei ole jossain vaiheessa asunut asunnossa itse yhtäjaksoisesti vähintään kahta vuotta.
Asuntojen markkinahinnat laskivat Suomessa merkittävästi viimeksi 1990-luvun alkupuolella, jolloin laskua kertyi noin 50 % 1980-luvun lopun huippuhinnoista. Vaikka asuntojen hinnat eivät ole romahtaneet kertaakaan yli 25 vuoteen, se ei ole tae siitä, etteivätkö ne voisi tulevaisuudessa romahtaa.
Silti tämä kehitys on rohkaissut yhä useampia asuntosijoittajia ottamaan korkeampaa riskiä samanaikaisesti kuin markkinahintojen nousun seurauksena vuokratuotto-%:t ovat laskeneet alhaisiksi.
Mikäli painottaa sijoituspäätöstä tehdessään asuntojen tulevaa markkinahintojen nousua merkittävämpänä tuoton lähteenä, kannattaa tarkoin pohtia, harjoittaako asuntosijoittamisen sijaan asuntospekulointia. Mikäli ostaa pitkällä lyhennysvapaalla olevan uudiskohdeasunnon, jonka kassavirta näyttäisi jäävän negatiiviseksi lyhennysvapaan loppuessa, tiedossa olevat tuotot ovat matalat ja riskit korkeat.
4. Arvonnousun pakottaminen asuntosijoittajan omin keinoin tuo lisää kassavirtaa ja nettovarallisuutta useampaa kautta
Tämän tuoton lähteen alle mahtuu useampia keinoja, joilla ahkera, osaava ja hyvin verkostoitunut asuntosijoittaja voi kiihdyttää asuntosijoitussalkkunsa koon ja kannattavuuden kasvuvauhtia.
”Asuntosijoituksen tuotto tehdään ostettaessa” -lause esiintyy usein mutta harvemmin sen koko sisältöä avataan. Minimissään se voi tarkoittaa sitä, että vältetään kaikki pahat karikot, kun ostetaan sijoitusasuntoa. Maksimissaan se pitää sisällään kaikki alla esittämäni elementit.
Ensimmäisenä elementtinä on sijoitusasunnon ostaminen alle markkinahinnan. Tässä kohtaa jokainen lukija voi itse valita, lähteekö kulkemaan teoreettista linjaa, että sijoitusasuntoja ei voi ostaa alle markkinahinnan, koska “aina viimeksi maksettu hinta on se markkinahinta”. Tässä kirjoituksessa ei ole mahdollista käydä asiaa syvällisesti läpi, mutta kymmeniä asuntoja alle markkinahinnan ostaneena ja ne markkinahintaan jälleenrahoittaneena suosittelen uskomaan, että se on mahdollista.
Samalla tavalla kuin lainanlyhennysten vapauttaman vakuusarvon ja markkina-arvonnousun, myös tämän alennuksen voi muuttaa rahaksi vasta, kun sijoitusasunnon myy verot maksaen tai jälleenrahoittaa verovapaasti. Alennuksen hyöty ei rajoitu tähän, vaan esimerkiksi samaa 70 %:n velkavipua käyttäen alennushintaisen sijoitusasunnon lainapääoma on pienempi, jolloin kassavirta on korkeampi.
Toisena elementtinä on sijoitusasunnon taitava remontointi siten, että sen vuokrattavuus kasvaa, jolloin tyhjien kuukausien riski vähenee ja kassavirta paranee. Paremman vuokrattavuuden lisäksi hienoksi remontoidusta asunnosta voi pyytää korkeampaa vuokraa. Hyvään asuntoon löytyy myös keskimääräistä parempia vuokralaisia, joiden osalta riskit pienenevät ja vuokrasuhteen kesto voi olla pidempi.
Remontointi nostaa myös sijoitusasunnon arvoa, jonka voi kotiuttaa jälleenrahoituksen kautta verovapaasti. Todella taitava asuntosijoittaja pystyy tekemään remontin siten, että se nostaa sijoitusasunnon arvoa enemmän kuin remontin kustannus on, jolloin remonttiin käytetyt pääomat voi saada takaisin jälleenrahoituksen kautta tai myymällä.
Kolmantena elementtinä on taloyhtiön remontit, jotka nostavat sijoitusasunnon arvoa, ja näkyviltä osin parantavat sen vuokrattavuutta ja vuokratasoa. Tämän voi saavuttaa ostamalla sijoitusasuntoja hyvin hallinnoiduista taloyhtiöistä ja/tai oman osaamisen kautta itse hallintotyöhön osallistumalla.
5. Suoraan ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen liittyy verosuunnitteluhyötyjä, jotka ymmärtämällä voi parantaa tuottoa
”Asuntosijoittaja voi välttää veroja taloyhtiölainan porsaanreiällä” -otsikko on osunut muutaman kerran silmääni. Kyse ei ole porsaanreiästä eikä verojen välttelystä, vaan täysin laillisesta verosuunnittelusta. Tässä kirjoituksessa ei kerrota kikkailusta eikä kehoiteta veronkiertoon.
Verottajan nettisivuilta löytyy lukuisia ohjeita käytännön esimerkkeineen, miten asuntosijoittaja voi tehdä erilaisia verovähennyksiä vuokratuloista. Minimilähtökohta on, että jokainen asuntosijoittaja on tietoinen näistä verovähennysmahdollisuuksista, eikä jätä niitä käyttämättä. Jo pelkästään tällä voi parantaa hieman vuokraustoiminnan kannattavuutta. Ostan Asuntoja Blogista löytyy päivittyviä kirjoituksia asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksesta sekä verosuunnittelukeinoista.
Suurempi tuottopotentiaali piilee kuitenkin siinä, että sisäistää ensinnäkin sen, että yksikään verottajalle maksettu euro ei tuota asuntosijoittajalle enää koskaan yhtään mitään. Toisin sanoen jokainen verosuunnittelun kautta asuntosijoittajan käytettävissä pysyvä euro jää toteuttamaan ”korkoa korolle” -efektiä ainakin seuraavan vuoden verotukseen asti.
Kohdissa 2, 3 ja 4 on puhuttu jälleenrahoituksesta ja mainittu sen yhteydessä verovapaus. Millä tavalla tahansa syntynyt sijoitusasunnon vapaa vakuusarvo voidaan kotiuttaa jälleenrahoituksen kautta verovapaasti sijoitustoiminnan kehittämiseen (remontteihin) tai kasvattamiseen (seuraavan sijoitusasunnon hankinta). Myynti realisoi verot, jotka siis katoavat sijoitusyhtälöstä ikuisesti.
Mikäli sijoitusasunnon remontti on ns. vuosikorjaustyyppinen ja se tehdään sen jälkeen, kun sijoitusasunto on otettu vuokraustoiminnan käyttöön (asunnossa asuu tai on asunut vuokralainen), remontin kustannukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia. Mikäli asuntosijoittajan salkussa on peruskuntoisia asuntoja, niiden remontointi voi olla kannattavampaa tai merkittävästi kannattavampaa kuin remontin lykkääminen tulevaisuuteen ja verojen maksaminen.
Jokaisen vuosikorjaustyyppisen remontin kustannuksista verottaja maksaa 30 % ja asuntosijoittajan osuudeksi jää 70 %.
Tuoton bonuselementti numero 6 - inflaatiosuoja ja -hyöty
Mitä pidempään on ollut mukana sijoittamisessa, sitä useammin on kuullut sanottavan ”tällä kertaa kaikki on toisin - this time it’s different”. Jos tietää, mikä oli Sonera Plaza ja Saksan UMTS-lisenssi, on kokenut sellaisia aikoja jo parikin kertaa. Tällä kertaa ollaan tilanteessa, jossa uskotaan korkojen pysyvän ikuisesti nollassa ja siirtyvän miinuksen puolelle.
Nyt siirrytään asuntosijoittamisen tuoton elementeissä jo monimutkaiselle tasolle, josta valtaosa ekonomisteista, keskuspankkiireista ja huippusijoittajistakaan eivät pääse yhteisymmärrykseen.
Tavallinen asuntosijoittaja, ja myös asuntolainaaja, voi valita, ottaako riskin siitä, missä korkotaso on 5 vuoden päästä. Kun tekee päätöstä riskin ottamisesta, kannattaa selvittää vaihtoehdon kustannus kysymällä pankista, kuinka paljon maksaisi korkojen suojaus tai kiinteä korko vaikka kymmeneksi vuodeksi. Sen jälkeen kannattaa yrittää arvioida, onko suurinpiirtein puolen %-yksikön suuruinen ero sijoituslainan koroissa hyvä tuotto riskille.
Mikäli päätyy ottamaan pitkän kiinteän koron, pääsee nauttimaan kuudennesta tuoton elementistä, mikäli markkinoilla palattaisiinkin käytäntöön, jossa korkotaso määräytyy riskin perusteella, jolloin korot normalisoituisivat.
Kirjoituksen perusopetus
Jos et kirjoituksen alussa osannut mainita kuin 2 tuoton elementtiä, nyt tiedät, että niitä on useampia ja vähintään viisi. Kohdan 4 olisi voinut helposti jakaa kahdeksi ja kohdan 5 alta löytyy vielä merkittäviä erilaisia elementtejä, jotka pidemmässä kirjoituksessa olisivat saaneet oman kohtansa.
Suora ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei ole helppoa, mutta mikään näistä ajatuksista ei edellytä korkeakoulututkintoa ja peruskoulumatematiikka riittää mainiosti. Ihan jokaisen on mahdollista sisäistää nämä konseptit ja vaurastua asuntosijoittamisen avulla.
Kirjoittaja: Harri Huru - Ostan Asuntoja
Tutustu Harrin ajatuksiin lisää seuraavissa kanavissa: