UNTUVIKOSTA SUPERMAJOITTAJAKSI! YHDEKSÄN kuukautta AIRBNB-ARKEA takana
Voi riemun päivää, kun sähköpostiini kolahti viesti Airbnb:ltä! Tai siis viestejä alustalta kilahtaa kyllä sähköposteihimme lähes päivittäin, mutta tässä kyseissä tammikuun alussa saapuneessa viestissä sain supermajoittajan mitalin! Tuli mahtava tunne, että olimme hoitaneet hommamme hyvin.
Tässä kirjoituksessa kerron kokemuksiamme ja oppejamme yhdeksältä ensimmäiseltä Airbnb-kuukaudeltamme. Mikä virheitä olemme tehneet? Mikä on sujunut helposti? Mitä yllättävää on tapahtunut?
Edellisen kerran kirjoitin kokemuksistamme tänne blogiin vuosi sitten toukokuussa, jolloin majoittajan arkea oli takana vasta kuukauden ajan.
Tässä välissä on pesty vessanpönttöä, kuivateltu lakanoita, täytetty kahvipurkkia ja vaihdettu viestejä päivästä, viikosta ja kuukaudesta toiseen. Se kaikki on tapahtunut kuitenkin useamman ihmisen voimin niin, että majoittajana toimimisesta on tullut arkista kaurapuuroa, joka ei kuitenkaan ole muuttanut arkeamme kovinkaan paljoa.
Mutta nyt siis asiaan.
HINNOITTELUSTa JA TUOTOSTA
Ensimmäisessä Airbnb-kirjoituksessani kerroin, että tuotto jäi samalle tasolle, mitä olisimme saaneet asunnosta pitkäaikaisvuokrauksessa. Totta, mutta siihen oli kyllä syynsä. Päivätöiden vuoksi jouduimme silloin toukokuussa sulkemaan etukäteen paljon öitä, jolloin kukaan ei olisi ehtinyt siivoamaan ennen luvattua sisäänkirjautumisaikaa. Vasta kesällä hoksasimme pyytää siivoamiseen apua. Jos olisimme hoksanneet tämän heti, toukokuun tuotto olisi ollut toisenlainen. Huono tuotto johtui pääosin siitä, että olimme itse sulkeneet öitä tuottamattomiksi. Enää emme tee niin.
Toinen asia on hinnoittelu. Kun pääsimme vauhtiin, kohteemme oli ja on ollut käytännössä koko ajan lähes täysin varattu. Airbnb-untuvikkona kalenterin tyhjät päivät aiheuttivat kuitenkin etukäteen aivan turhaa stressiä. Näimme paljon vaivaa seurataksemme toisten hintoja ja pitääksemme omaa hintatasoamme kilpailukykyisenä.
Vähitellen kuitenkin opimme siihen, että hintoja on turhaa sahata kovin paljon edestakaisin. Ja että varauksia tulee vielä ihan päivää tai paria ennen, joskus jopa samana päivänä. Niinpä viikkojen päässä olevia tyhjien öiden hintojen laskeminen keskellä kesäsesonkia on hölmöläisten hommaa.
Tällä hetkelläkin hinnoittelumme on kilpailukykyistä, vaikka emme aktiivisesti seuraakaan toisten majoittajien hinnoittelua. Pyrimme pitämään asunnot mahdollisimman täyteen vuokrattuna, joten noin viikkoa ennen tiputamme varaamattomien öiden hintoja. (Luit oikein, asunnot. Malta hetki, palaan tähän myöhemmin.)
Tällä toimintatavalla olemme päässeet stressittömästi tavoitetuottoomme. Voi olla, että toisella tavalla hinnoittelemalla voisimme päästä vielä parempaan tuottoon, mutta olemme tyytyväisiä nykyiseen.
Mutta sitten vielä niihin oppeihin: Toinen hinnoittelumoka oli viime kesänä se, että emme hoksanneet hinnoitella tapahtumaviikonloppuja riittävän korkealle. Ainoastaan Ilosaarirockin huomioimme moninkertaisella, mutta kuitenkin jossain määrin kohtuullisella hinnoittelulla. Vieraamme olivat odotetusti nuoria opiskelijoita, joten ihan tappiin nostetut hinnat eivät olisi oikein istuneet arvomaailmaamme.
Mutta muut tapahtumaviikonloput menivät liian halvalla. Vaan eivät mene ensi tulevana kesänä.
ASIAKAS ON AINA OIKEASSA
Ensimmäinen kohteemme oli 50-luvun asunto kaikilla asiaan kuuluvilla mausteilla. Kerromme ilmoituksessamme talon iän. Remontin yhteydessä kunnostimme ja jätimme paikalleen alkuperäiset keittiön kaapistojen ovet ajanjakson tunnelmaa luomaan.
Osa vieraista luultavasti tulee meille kerta toisensa jälkeen juuri 50-luvun tunnelman vuoksi. Osalle talon ikä on miinusta. Isolle osalla vieraista asia on todennäköisesti aika neutraali.
Vieraiden suhteen meillä on aika tiukka linja, koska emme halua aiheuttaa mitään häiriötä taloyhtiössä pysyvää kotia pitäville ihmisille. Kohdettamme ei voi varata suoraan, vaan ainoastaan varauspyynnön kautta. Viesteissä vieraat kertovat lyhyesti, mikä tuo heidät Joensuuhun. Katsomme samalla myös aiemmat arviot ennen hyväksymistä. Tämä vie muutaman minuutin enemmän, kuin jos kohteen voisi vuokrata suoraan.
Käytännössä emme ole joutuneet hylkäämään yhtään varauspyyntöä, mutta emme ole myöskään saaneet ainoatakaan valitusta naapurustosta. Ehkä varauskäytäntömme karsii joitakin tulijoita, ehkä sillä ei merkitystä. Jotenkin kuitenkin itsestäkin tuntuu kivalta vaihtaa muutama sana tulijoiden kanssa etukäteen ja toivottaa heidät henkilökohtaisesti tervetulleeksi. Ja kuten sanottua, tiukkapipoisuudestamme huolimatta asunto on ollut lähes 100 % varattu koko ajan.
Asuntomme valttikorttina on, että Itä-Suomen yliopiston Joensuun kampus näkyy sen molemmista ikkunoista. Toukokuun alusta tähän päivään saakka suurin osa vieraistamme on ollut tavalla tai toiselle jotenkin tekemisissä yliopiston kanssa. Joko opiskelijoita tai työtehtävissä siellä. Loput majoittujat ovat tulleet useimmiten muihin töihin, sukuloimaan, lomailemaan tai osallistumaan tapahtumiin.
Kaikkia vieraitamme yhdistää se, että kaikki on sujunut heidän kaikkien kanssa ongelmitta. Positiivisen ja negatiivisen palautteen olemme molemmat ottaneet ihan ilolla vastaan, koska molempien avulla on mahdollista kehittää toimintaamme. Ihan kaikkia toiveita ei voi toteuttaa: Elokuussa majoittuja moitti asunnon sänkyä liian pehmeäksi ja vähän tunkkaiseksi. Seuraavaksi yöksi saapunut majoittuja kiitteli palautteessaan erikseen erinomaisen hyvää sänkyä. Asiakas on aina oikeassa.
KUINKA TYÖLÄSTÄ JA SITOVAA AIRBNB ON?
Omissa kauhukuvissani ajattelin ennakkoon, että Airbnb:n myötä emme ehdi enää muuta kuin siivoamaan ja pyykkäämään. Epäilin, että pyykkikone laulaa kilpaa puhelimen kanssa, kun vieraat kyselevät mitä eriskummallisimpia kysymyksiä enimmäkseen keskellä yötä.
Tosi elämässä yksiön siivoaminen vie puolesta tunnista tuntiin. Pyykit taas peseytyvät kotona omia aikojaan. Kun ilmoituksen yhteyteen on luotu selkeät ohjeet, ylimääräisiä kysymyksiä tulee aika vähän. Vieraat ottavat yhteyttä lähes poikkeuksetta sovelluksen kautta, mikä tuntuu mukavammalta, kuin viestittely suoraan omaan numeroon. Vain ihan yksittäisissä tapauksissa viestejä tai puheluja on tullut varsinaisesti henkilökohtaisiin numeroihin, mikä on ollut ihan ookoo. Ihmiset ovat erilaisia, ja joku saattaa kysellä vähän enemmän kuin toinen. Kaiken kaikkiaan viestittely ei ole kuitenkaan työlästä eikä stressaa.
Suurimman osan kanssa ainoa viestittely käydään varauksen ja tervetulotoivotuksen yhteydessä. Lopun hoitaa kertaalleen laatimamme ja automaattisesti sovelluksen kautta lähtevät ohjeet.
Väliotsikon kysymykseen vastaus siis on, että vajaan kahdeksan kuukauden jälkeen Airbnb ei ole tuntunut työläältä eikä sitovalta siitä saatuihin tuloihin verrattuna. Oli varsin helppo päätös jatkaa toimintaa kesän jälkeen.
UUSIA TUULIA JA JATKOSUUNNITELMIA
Kuten varmaankin on tullut selväksi, minulla oli ennakkoluuloja Airbnb:tä kohtaan etukäteen. Ei siis ennakkoluuloja pelkästään majoittajana toimimista vaan myös kohteissa majoittumista kohtaan. En ollut itse koskaan majoittunut Airbnb-asunnossa, kun aloitimme perheyrityksen kautta vuokraustoiminnan.
Tuttuun tapaan viime syksyn syyslomareissua suunnitellessamme aloimmekin ensin koluta Barcelonan hotellitarjontaa. Kun sopivaa vaihtoehtoa yhdeksän hengen retkueellemme ei löytynyt, syttyi vihdoin lamppu katsastaa Airbnb:n vaihtoehtoja.
Varaus tehtiin minun tunnuksillani, joten pääsin ensimmäistä kertaa tutustumaan prosessiin, jonka mukaan vieraamme varaavat meidän asuntoamme. Kaikki toimi oikein hyvin, kuinkas muutenkaan, ja saimme myös vinkkejä oman toimintamme kehittämiseen.
Vuodenvaihteessa ostimme perheyhtiölle Joensuun ydinkeskustasta uudehkon asunnon, osittain omaan käyttöön ja osin mihinkäs muuhun kuin lyhytaikaisvuoraukseen Airbnb:n kautta! Tällä kertaa tarvittavien hankintojen tekeminen ja kohteen lisääminen alustalle sujui helposti kuin tanssi.
Parhaillemme etsimme vielä kesäksi lisää kohteita vuokramarkkinasta, aika näyttää onnistummeko. Vuokranantajille tuntuu nimittäin olevan ennakkoluuloja Airbnb:tä kohtaan…
TAPAHTUI HEINÄKUUSSA
Alussa kerroin, kuinka iloiseksi tulin päästyäni supermajoittajaksi. Arvostelujen pitäminen 4,8 pisteen keskiarvoisena on nimittäin vaikeaa. Totta puhuen molemmissa kohteissamme keskiarvo on tälläkin hetkellä vähän tuon alla. Mikään ei miellytä kaikkia, ja joskus neljän tähden arvosteluja saa pelkkien kehujen siivittämänä. Tämä on asia, mistä en kuitenkaan todellakaan stressaa.
Riittää, kun tekee parhaansa.
Kuten todettua, asiakas on aina oikeassa.
Yli sadasta vieraasta olen tavannut kasvokkain muistaakseni kolme. Yksi tapaamisista viime heinäkuussa oli mieliinpainuva. Olin siivomassa asuntoa seuraavia vieraita varten, kun edelliset vieraat lähettivät viestin, jossa kertoivat unohtaneensa asunnolle tavaroitaan. Minulla ei ollut kiirettä, joten jäin odottelemaan. Tarkistin sovelluksesta, että vieraat olivat Kanadasta. Pähkäilin mielessäni, että kyselisin heiltä rallienglannillani kokemuksia Joensuun vierailusta ja Suomesta ylipäätään.
Kun vieraiden palattua autosta nousi esikoiseni 12 vuotta aikaisemmin Kanadaan muuttanut paras lapsuuden ystävä tyttöystävänsä kanssa, oli hetki unohtumaton. Haikeansuloisen kohtaamisen jälkeen minä vuorostani unohdin taloyhtiön roskakatokseen puhelimeni ja asunnon avaimet. Annoimme viisi tähteä puoli ja toisin.
Muutama viikkoa myöhemmin samainen nuori mies tuli viikonlopuksi kyläilemään kotiimme. Rallienglantia ja ruosteista suomea puhuttiin sekaisin.
Maailma on pieni meille supermajoittajille.
Outi
Kirjoittaja on ylpistynyt supermajoittaja
Seuraa supermajoittajan arkea Instatililläni!
Haluatko sinäkin supermajoittajaksi? Ota ensimmäisen askel ja klikkaa itsesi tämän mainoslinkin kautta majoittajaksi.
Haluatko yöpyä supermajoittajan kohteessa Joensuussa? Nyt on vara valita: 50-luvun tunnelmaa löytyy täältä! Ja modernimpaa meno Pielisjoen rannasta superrakkaan poikani hallinnoimasta kohteesta täältä.