Sijoitusasunto uudiskohteesta - kannattaako vai ei?

Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni uudiskohteesta. Tämä oli ihan tietoinen ja tarkkaan harkittu valinta. Pelkästään uudiskohteisiin sijoittaminen ei kuitenkaan ole minun sijoitusstrategiani, ja seuraavana aionkin ostaa sijoitusasunnon vanhemmasta taloyhtiöstä. Mahdollinen asunnon flippauskin kiinnostaa todella paljon.

Uudiskohteeseen sijoittaminen oli kuitenkin houkutteleva ratkaisu ensimmäisen sijoitusasuntoni kohdalla ja sen aikaisessa elämäntilanteessani. Listasin tähän blogikirjoitukseen hyviä ja huonoja puolia, joita uudisasuntoon sijoittamisessa mielestäni on. Kyseessä siis nimenomaan asuntosijoittajan näkökulmasta tehty analyysi. Luettuasi nämä kohdat, voit itse päättää soveltuuko uudisasunnon ostaminen sinulle ja sinun strategiaasi.

PLUSSAT

• Ei huolta remonteista lähitulevaisuudessa

Ensimmäisenä ja varmaankin suurimpana plussana pidän uudiskohteen huolettomuutta remonttien ja korjaustarpeiden suhteen. Asuntosijoittajien keskuudessa "pelätyt" suuret remontit kuten linjasaneeraus, maksavat paljon sekä aiheuttavat usein tyhjiä kuukausia vuokralaisista. Uudiskohteiden osalta voi olla turvallisin mielin todella pitkän aikaa. Ensimmäiset isommat remontit ovat vastassa yleensä vasta parinkymmenen vuoden päässä. Talon rakennuttajalla on myös vastuu mahdollisista vioista ja pienistä korjaustarpeista. Tämä vastuu kestää yleensä vähintään ensimmäiseen vuositarkastukseen asti (noin 12 - 15kk rakennuksen käyttöönoton jälkeen).

• Rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus

Uudiskohteissa suurin osa (yleisimmin 60-70%) asunnon velattomasta hinnasta on yhtiölainaa. Tätä yhtiölainaa maksetaan useimmiten pois kuukausittaisena rahoitusvastikkeena.  Rahoitusvastikkeet (puhutaan myös pääomavastikkeista) voidaan vähentää vuokratuloista, mikäli taloyhtiö tulouttaa ne kirjanpidossaan. Rahoitusvastikkeen vähentäminen vuokratuloista on kannattavaa, sillä se pienentää maksettavien verojen määrää. Huomionarvoista on kuitenkin, se että rahoitusvastikkeen vähennysoikeus on ennemminkin veronlykkäysetu, koska vero tulee maksettavaksi siinä vaiheessa kun asunto myydään. Asuntosijoittajalle verojen maksun lykkääminen on hyvä asia, sillä se parantaa kuukausittain saatavaa kassavirtaa ja taitava sijoittaja voi hyödyntää tuon "ylimääräisen" rahan esimerkiksi muita sijoituksia varten.

Esimerkki: Saat vuokraa asunnosta 800 €, hoitovastike on 200 € ja rahoitusvastike on 350 €. Kassavirta kuussa on 250 € (800-200-350). Koska rahoitusvastike on tuloutettu, maksat veroja (30% veroprosentilla laskettuna)  75€ kuussa. Jos rahoitusvastiketta ei ole tuloutettu vaan se on rahastoitu, veron määrä on 180 € (vuokra 800 - hoitovastike 200 =600).

• Mahdollisuus vaikuttaa asunnon materiaaleihin

Mikäli ostat uudiskohteen riittävän aikaisin ennen sen valmistumista, on sinulla mahdollisuus vaikuttaa asunnon materiaaleihin ja kalustevalintoihin. Halutut muutokset on hyvä tehdä heti alkuvaiheessa, ja muutostyöt saattavatkin tulla edullisemmaksi rakennuttajan kautta tehtynä kuin myöhemmin itse hankittuina.

• Tehokkaammat ratkaisut

Rakentaminen kehittyy kokoajan, ja yleensä uusimmissa kohteissa on osattu hyödyntää arvokkaita neliöitä tehokkaasti. Hukkaneliöitä harvoin löytyy ja pohjaratkaisut palvelevat yleensä paremmin erilaisia asujia ja asumistarpeita. Vaikka asunto olisi pieni, on avaruutta pystytty lisäämään esimerkiksi nykytrendin suosimilla suurilla ikkunoilla ja vaaleilla pintamateriaaleilla.

• Helpompi löytää vuokralainen

Uutuutta hohkaava asunto on houkutteleva paikka asua. Voikin olla helpompi löytää vuokralainen uuteen asuntoon. Asuntosijoittajan kannalta tilanne, jossa on runsaasti tarjontaa hyvistä vuokralaisista, on tietenkin paljon parempi kuin vastaavasti tilanne, jossa vuokralaista ei meinaa löytyä niin helposti.

Sijoitusasunto on suuri investointi, joten sitä ostettaessa kannattaakin miettiä plussat ja miinukset tarkasti läpi ennen sijoituspäätöksen tekemistä.

MIINUKSET

• Kalliimpi hinta

Suurin miinus uudiskohteissa on varmaankin niiden tyyriimpi hinta. Vanhemmasta naapuritalosta voi saada samanlaisen asunnon paljon edullisempaan hintaan. Toisaalta vanhempien asuntojen kohdalla asunnon myyntihintaan ja asuntosijoittamisen kannattavuuden arviointiin kannattaa laskea mukaan mahdolliset tulevien vuosien remonttikustannukset. Jos suuria remontteja on tulossa paljon ja taloyhtiön talous retuperällä, saattavat hyvinkin asunnot maksaa saman verran, kun vanhemman asunnon hintaan otetaan myös nämä laskelmat huomioon.

• Heikompi vuokratuotto

Omaan silmään eniten kommentteja uudisasuntoon sijoittamista vastaan on aiheuttanut heikohko vuokratuotto. Se on ihan totta, että uudiskohteiden vuokratuotto hyvin usein kalpenee vanhemmista asunnoista saataviin vuokratuottoihin. Tähän on syynä juuri yllä mainittu uudiskohteiden kalliimpi hinta. Myös jos asunnon ostaa ennen kuin se on valmistunut eikä siellä tällöin luonnollisesti ole vuokralaista, niin kassavirran ja vuokratuoton aloittamista joutuu odottamaan asunnon käyttöönottoon saakka.

• Väärin hinnoiteltuja lähes mahdoton löytää ja arvonnousupotentiaali heikompaa

Vanhempien asuntojen kohdalla ja erityisesti ei-julkisesta myynnistä on mahdollisuus löytää väärin hinnoiteltuja (=liian matalasti hinnoiteltuja) kohteita. Sen sijaan rakennuttajat osaavat kyllä hinnoitella uudiskohteensa markkinahintoja vastaaviksi. Tästä syystä lyhyen aikavälin arvonnousupotentiaali on myös heikompaa.

Voi olla sekä plus että miinus

• Ensimmäisten vuosien lyhennysvapaat

Uudiskohteissa rakennuttaja antaa yleensä rahoitusvastikkeen maksuun lyhennysvapaita. Lyhennysvapaiden aikana tarvitsee maksaa siis vain yhtiölainan korkoa. Yleisimmin lyhennysvapaata annetaan 2-3 vuotta, mutta haitaria on yhdestä vuodesta jopa seitsemään vuoteen. Lyhennysvapaat voivat olla sekä hyvä tai huono juttu. Lyhennysvapaat auttavat parantamaan alkuvaiheen tuottoa ja kassavirtaa sekä kasvattamaan puskuria. (Huom! Asuntosijoittajan kannattaa ehdottomasti pitää ainakin muutaman kuukauden menoja vastaavaa puskuria jemmassa, jos kohdalle sattuu ongelmia vuokralaisten kanssa tai tulee tyhjiä kuukausia.) Lyhennysvapaat tietenkin hidastuttavat lainan takaisinmaksua. Eritoten verotuksellisesta näkökulmasta katsottuna, lyhennysvapaat ovat huono asia, sillä suuremmasta kassavirrasta pitää tietenkin maksaa enemmän veroja.

Olen myös kuullut asuntosijoittajista, jotka ostavat uudiskohteita ja pitävät niitä vain lyhennysvapaiden ajan sijoitussalkussaan ja myyvät ne heti kun lyhennysvapaat loppuvat. Tätä strategiaa toteutettaessa asuntosijoittajan on hyvä tuntea alueen markkinat, ja pitää asuntosijoittamisen laskelmat kunnossa, jotta asunnon myynnistä koituvat kustannukset ja asunnon ostosta maksetun varainsiirtoveron saa kuitattua.

• Sijainti

Uudiskohteita voi olla todella vaikea, ja lähes mahdoton löytää tietyiltä alueilta. Toisaalta se voi olla myös ainoa vaihtoehto, jos kyseessä on esimerkiksi täysin uusi ja rakenteilla oleva alue.

Oma näkemys ja strategia

Omalla kohdallani uudiskohteen osto ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi oli paras ratkaisu. Minulla oli kriteerinä tietty alue kotini lähellä, mikä on vasta rakenteilla ja jonka potentiaaliin ja arvonnousuun pitkällä aikavälillä uskon. Ostin sijoitusasuntoni keskellä todella kiireistä aikaa (kokopäivätyö, tiukka opiskeluvaihe, pieni lapsi) joten minulla ei ollut minkäänlaista mahdollisuutta tehdä edes pienimuotoista remonttia. Halusinkin aloittaa huolettomalla sijoituskohteella.

Kuten alussa mainitsin, pelkkä uudisasuntoihin sijoittaminen ei ole strategiani ja nyt minulla onkin hakusessa joko pientä tai vähän isompaa remonttia vaativa kohde. Nykyinen hallitus on vilauttanut vaihtoehtoa poistaa tai huonontaa rahoitusvastikkeen verovähennysoikeutta, ja totta kai tämä on myös asia minkä vuoksi olen nyt hiukan odottavalla kannalla uudiskohteisiin sijoittamisen suhteen.

Mitä mieltä sinä olet uudiskohteisiin sijoittamisesta? Olisi kiva kuulla ajatuksia puolesta ja vastaan, joten voit vaikka kommentoida alle ajatuksiasi. :)

PS. Muista ottaa Rahamedian Instagram seurantaan! Siellä on päivittäin hyvää asiaa sijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyen, sekä loistavia live-haastatteluja kokeneiltä sijoittajilta 🙂

• Etta

HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa sijoitusasunto. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä.

sijoitusasunto uudiskohde sijoitusasunto uudiskohde sijoitusasunto uudiskohde sijoitusasunto uudiskohde sijoitusasunto uudiskohde sijoitusasunto uudiskohde sijoitusasunto uudiskohde