Sijoitusasunto numero kaksi - luvut ja strategia

Hankin toisen sijoitusasuntoni alkukesästä, alle vuosi ensimmäisen hankinnan jälkeen. Kirjoitin aiemmassa postauksessani siitä, kuinka jahkailin ennen ensimmäisen asunnon hankintaa useamman vuoden, joten voi sanoa, että edistystä on tapahtunut. Ennen ensimmäisen asunnon ostoa käytin ihan järjettömästi aikaa sen pohdintaan, onko tämä nyt varmasti hyvä sijoitus. Siitä seurasi se, etten saanut mitään ostettua. Edelleen riskienhallinta on minulle hyvin tärkeää, mutta olen päässyt eroon turhasta vatvomisesta. Tässä postauksessa kerron millaisella strategialla olen tällä hetkellä liikkeellä ja kerron myös lukuineen päivineen millainen uusi kohteeni on.

Etsittävän asunnon koko ja sijainti

Strategiaani on alusta saakka kuulunut, etten osta pikkuyksiötä vaan asunnon pitää olla vähintään pieni kaksio tai jopa kolmio. Moni varmaan ihmettelee miksi näin; ainahan sanotaan, että yksiöissä on paras vuokratuotto. Itse olen kuitenkin huolissani siitä kehityksestä, millaisia asuntoja kaupungit rakennetaan täyteen: noin 20 neliöisiä yksiöitä ilman parveketta on markkinoilla todella paljon. Haluaako ihmiset ihan oikeasti asua niin? Tiedän, että ne on tarkoitettu pääsääntöisesti opiskelijoille väliaikaiseen asumiseen, mutta silti. En asunut itsekään opiskeluaikana niin pienessä asunnossa!

Sijoitusasunnoksi ei kannata hankkia sellaista, jossa itse haluaisi asua (se on luultavasti aivan liian kallis), mutta halusin hankkia sellaisen, missä olisin voinut asua jossain elämäntilanteessani. Sellaisia asuntoja ei muuten juuri ollut vuokramarkkinoilla! Ajattelin potentiaaliseksi vuokralaisekseni nuoren pariskunnan, yksinhuoltajan korkeintaan kahden lapsen kanssa tai työssäkäyvän yksinasujan.

Lopulta aloin etsimään ensisijaisesti rivitaloasuntoa Tampereen lähikunnista, hyvältä mikrosijainnilta. Hyvällä mikrosijainnilla tarkoitan sitä, että asunto on paikkakunnallaan halutulla alueella, lähellä palveluita kuten koulua ja päiväkotia. Taloyhtiö piti olla hyvin hoidettu, remontit ajantasalla ja talous kunnossa.

Kävin katsomassa joitain 80-luvun rivitaloja, joissa itse asunto oli ihan hyvä, mutta taloyhtiöissä oli mm. salaojaongelmia tai vanhoja kosteusvaurioita. Ymmärrän sen, että rivitaloyhtiöt ovat yleensä pienempiä kuin kerrostaloyhtiöt ja jos jotain isompaa ongelmaa tulee, maksaa se osakasta kohti luultavasti paljon enemmän kuin kerrostalossa. Siksi näiden asuntojen kohdalla oli helppo jättää ostos tekemättä.

Sijoitusasunnoksi valikoitui 57 neliöinen rivitalokaksio

Lopulta myyntiin tuli erittäin edulliseen hintaan 57 neliöinen, 80-luvun rivitalokaksio Tampereen naapurikunnasta, juuri siltä sijainnilta mistä olin asuntoa katsellut. Otin välittäjään heti yhteyttä ja menin katsomaan asuntoa vielä saman päivän aikana. Asunnosta oli tehty jo täyden hinnan tarjous ja välittäjä kertoi, että myyjä odottaa tarjouksia seuraavaan päivään, mutta haluaa tehdä nopeat kaupat. Selvisi, että myyjä oli jo ostanut uuden asunnon, mutta vanha piti saada myytyä ennen kaupantekoa. Myyjä oli niin sanotusti motivoitunut myyjä ja siksi asunto tuli myyntiin edullisesti.

Illan aikana tutustuin tarkemmin taloyhtiöön, enkä löytänyt siitä mitään moitittavaa. Lopulta tarjosin asunnosta 3000 € yli pyyntihinnan. Myyjä oli saanut toisenkin samanhintaisen tarjouksen, mutta siinä oli ehtoja, joita minun tarjouksessa ei ollut. Ei, vaikka minulla ei ollut voimassa olevaa lainalupausta. En voi kyllä suositella kenellekään tarjouksen tekemistä ilman lainalupausta ja ehtoja lainan saannista. Nyt se kyllä jo vähän naurattaa!

Moni vuokralaisehdokas ihastui omaan pihaan ja erityisesti kivaan terassiin

Asunto numeroina

........................

Myyntihinta

107 442,11 €

Velkaosuus

4.557,89 €

Velaton hinta

112 000 €

Varainsiirtovero 2 %

2 240 €

Hankintahinta yhteensä

114 240

€

................

Kassavirta/kk

Vuokra

700 €

Hoitovastike

121,45 €

Rahoitusvastike (tuloutettu)

60,54 €

lainan lyhennys

261.74 €

lainan korko

95.07 €

Kassavirta ennen veroja

161.2

€

..............

Näillä luvuilla asunnon vuokratuotoksi tulee 6,08 % ja oman pääoman tuotoksi 32.91 %, kun omarahoitusosuus oli vajaa 18000 euroa. Verojen jälkeen kassavirtaa jää 34,32 euroa.

Asunnon vuokraaminen oli tosi helppoa

Asunto oli hyväkuntoinen, vailla remonttitarpeita. Maalasin ainoastaan kaksi seinää! Asunto vapautui juhannuksena ja pääsin maalaushommiin heti juhannuksen jälkeen. Olin ajatellut, että vuokraan asunnon elokuun alusta, mutta laitoin vuokrailmoituksen kuitenkin heti paikalliseen Facebook -ryhmään. Kyselyitä alkoi tulla todella paljon. Olin oikeassa siinä, että tuollaisille asunnoille on kysyntää. Lopulta pidin näytön kolmelle henkilölle, jotka kaikki olivat todella hyviä vaihtoehtoja ja erittäin kiinnostuneita asunnosta. Valitsin vuokralaiseksi henkilön, joka tarjoutui maksamaan vuokraa heti heinäkuun alusta, vaikka ei aivan heti päässytkään sinne muuttamaan.

Oliko tämä asunto hyvä ostos?

Tästä kaupasta jäi erityisen hyvä maku, koska seuraavalla viikolla samasta taloyhtiöstä tuli myyntiin vastaavassa kunnossa ollut, samanlainen asunto hintaan 129 000 €. Sekin myytiin alle viikossa. Tähän asti olen ihmetellyt kokeneempien asuntosijoittajien puheita siitä, kuinka tärkeää on ostaa asunto alle markkinahinnan. En ole käsittänyt, että mistä muka löytyy asuntoja sen alle! Mutta tosiaan, nopeus on valttia. Kyllä niitä helmiä löytyy kunhan vain seuraa tarkkaavaisesti markkinoita. Ainakin tällä hetkellä olen sitä mieltä, että tämä sijoituspäätös oli erittäin onnistunut.

Onko sinulla jo yksi tai useampi sijoitusasunto? Kuinka nopeasti lumipallo pyörii? Itse mietin jo seuraavan ostoa, mutta tiedostan kyllä, että riskitöntä se ei ole. Tämänkin lainan suojasin korkoputkella. Asuntosijoittamisessa on kuitenkin paljon muitakin riskejä jotka tulee ottaa huomioon.

Essi