Näin ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni

Kiinnostuin sijoittamisesta enemmän vuonna 2015. Nimenomaan asuntosijoittaminen kiehtoi minua. Mutta olen näköjään hyvin varman päälle pelaaja, koska ostin ensimmäisen asuntoni vasta viime vuonna. Aikomuksesta toteutukseen kului siis hurjat viisi vuotta! Näin jälkikäteen tietysti harmittaa, etten aloittanut aiemmin. Toisaalta, olen sijoittanut muihin omaisuuslajeihin merkittävästi tänä aikana, joten ehkä tätä hidastelua ei kannata jäädä vatvomaan. On tosi hyvä, että ennen sijoituspäätöstä tekee opiskelut ja taustatyöt kunnolla, mutta ehkä viisi vuotta oli hieman liioittelua...

Sijoitusasunnon etsintää ja strategian hiomista

Käytin paljon aikaa asuntomarkkinoihin tutustumiseen. Pääasiassa etsin asuntoa kasvavista kaupungeista. Siinä on muuten harrastus, johon saa kulutettua aikaa vaikka kuinka paljon! Harrastuksen kautta alkoi muodostumaan kuva siitä, millainen asunto on hyvä sijoituskohde. Itselleni tärkeitä kriteerejä oli mm. se, että asunto sijaitsee muuttovoittopaikkakunnalla. Lisäksi asunnon tuli olla hintatasoltaan sellainen, että maksaessani noin 30 % käsirahan, kassavirta jää positiiviseksi. Taloyhtiön piti myös olla hyvässä kunnossa. Tätä kohdetta ei todellakaan ollut helppo löytää.

Negatiivinen kassavirta (= eli rahoitat itse vaikka omilla palkkatuloillasi kuukausittain asunnon kuluja/lainanlyhennyksiä) ei välttämättä ole ongelma, jos asuntoja on yksi. Silloin on tavallaan asuntosäästäjä: kuukausisäästää laittamalla omaa rahaa lainanlyhennyksiin ja sitä kautta varallisuus karttuu. Puskurin tärkeys korostuu asuntosäästäjän roolissa. Mitä, jos vuokralainen lähtee ja tulee tyhjiä kuukausia tai jotain hajoaa? Tulevaisuuden tavoiteenani on omistaa useita sijoitusasuntoja, joten tähän strategiaan negatiivinen kassavirta ei sovi. Yksi asunto menee ja ehkä toinenkin, mutta mitä, jos asuntoja on vaikka kymmenen? Tällöin korttitalon kasassa pysyminen on kiinni omista palkkatuloista sekä siitä, että joka asunnossa on koko ajan vuokralainen, eikä mitään yllättäviä remontteja tai hajoamisia tule.

Sijoitusasunnoksi valikoitui 32 neliöinen pikkukaksio yliopistokaupungista

Hartaat etsinnät tuottivat tuloksia viime syksynä, kun eräästä yliopistokaupungista tuli myyntiin täysin saneeratusta talosta juuri valmistunut pikkukaksio. Taloyhtiö oli saneerattu oikeastaan kokonaan eikä korjausvelkaa ollut. Asunnon numerot näyttää tältä:

Myyntihinta 33 302,68 €

Velkaosuus 57 597,32 €

Velaton hinta 90 900 €

Varainsiirtovero 2 % 1 818 €

Hankintahinta yhteensä 92 718 €

Kassavirta/kk

Vuokra 595 €

Hoitovastike 116,80 €

Rahoitusvastike (tuloutettu) 410,88 €

Kassavirta ennen veroja 67,32 €

Pääomatulovero 30 % 20,20 €

Kassavirta verojen jälkeen 47,12 €

Näillä luvuilla asunnon vuokratuotoksi tulee 6,19 % ja oman pääoman tuotoksi 16,34 %. Huomioitavaa on se, että asunnon koko myyntihinta ja varainsiirtovero on maksettu omista säästöistä. Jos myyntihintaan olisi pitänyt ottaa lainaa, olisi tilanne kääntynyt aika nopeasti asuntosäästämisen puolelle.

Oliko tämä asunto täydellinen? Tuskin. Ihan hyvä se kuitenkin on. Tulevaisuus näyttää, miten tuottoisa kohde oikein onkaan. Tällä hetkellä olen tyytyväinen ja katse on jo kohti seuraavaa asuntoa.

Asunto tuli ostettua muuten sokkona, hyvien myyntimateriaalien ja kuvien perusteella. En ole vieläkään nähnyt asuntoa livenä, koska se myytiin valmiiksi vuokrattuna. Mikäli asunnon ostoprosessi kiinnostaa, tein siitä oman postauksen, jonka voit lukea täältä. Blogissa kerron, miten helppoa tämän asunnon osto oikein olikaan!

Tulevaisuuden suunnitelmat asuntosijoittajana

.Tämä asuntosijoittaminen on sen verran koukuttavaa hommaa, että seuraavan asunnon hankinta on jo kiikarissa. Tällä kertaa etsin kohdetta Tampereen lähikunnista. Strategiana on hankkia asunto kasvavan kunnan keskusta-alueelta. Potentiaalinen asukas voisi olla yksinhuoltajaperhe, joten nyt etsin hieman isompaa asuntoa. Toivottavasti pian tärppää!

Onko sinulla jo sijoitusasunto tai haaveiletko asunnon ostamisesta? Mietitkö, mistä löydät rahat ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon? Rahamedian Niina on kirjoittanut hyvän postauksen josta löydät hyviä vinkkejä rahoituksen järjestämiseen. Ota myös Rahamedian Instagram seurantaan, löydät sieltä paljon hyvää sisältöä tähänkin aiheeseen liittyen.

Essi