Sijoitusasunnon osto ilman käsirahaa - näin se tapahtuu

Asuntosijoittaminen on yhä suositumpaa ja siitä puhutaan kasvavassa määrin eri medioissa. Vuonna 2016 Suomessa asuntosijoittajia oli yli 300 000. Määrä on todennäköisesti kasvanut entisestään viime vuosien aikana. Uskon, että asuntosijoittaminen kiinnostaa, koska viime vuosikymmenen aikana se on ollut pääsääntöisesti todella kannattavaa. Asuntojen hinnat ovat kasvukaupungeissa nousseet ja korkotaso on ollut jo pitkään todella alhainen. Tällä hetkellä viitekorko eli euribor on miinuksella ja myös pankkien myöntämät marginaalit alle prosentin.

Yleensä ajatellaan, että asuntosijoittaminen on vain rikkaiden tai hyvätuloisten etuoikeus. Totta on, että jos sinulla on antaa vakuudeksi vaaditun käsirahan verran rahaa ja tulosi ovat säännölliset ja "riittävät" sekä luottotietosi ovat tallella, todennäköisesti saat lainaa pankista kuin pankista.

"Mutta voiko asuntosijoittajaksi ryhtyä vaikka lainaan tarvittavaa käsirahaa ei olisikaan riittävästi säästössä?"

"Entä onko mahdollista ostaa sijoitusasunto laittamatta siihen kiinni senttiäkään?"

Vastaus yllä oleviin kysymyksiin on kyllä.

Tarvitset vain lainaa, ja lainallesi vakuutta

Yleensä sijoitusasunto toimii sitä varten otetun lainan vakuutena noin 70-75 prosentin edestä asunnon hinnasta. Tämä vaihtelee pankkikohtaisesti, joten kannattaa kilpailuttaa pankit ja kysyä mikä heidän vaatima vakuusarvo on.

Loppuosa, eli yleisimmin 25-30%, tulee olla omaa rahaa tai muuta vakuutta. Jos sinulta löytyy käsirahan verran vakuutta sijoitusasuntoon, niin ei muuta kuin yhteyttä pankkiin. Jos käsirahaa ei ole, niin ei hätää, pankit hyväksyvät vakuudeksi muutakin kuin rahaa.

Omistatko jotain, jota voisit käyttää vakuutena? Esimerkiksi jos asut omistusasunnossa, voit käyttää vakuutena asuntoasi.

"Mutta minulla on vielä lainaa jäljellä. Tarvitseeko omistusasuntoni olla velaton?"

Asunnon ei tarvitse olla velaton. Voit käyttää vakuutena asuntoasi vaikka lainaa olisikin jäljellä. Vakuutta tulee olla käytettävissä edellä mainitun noin 25-30 % verran.

Esimerkiksi: Olet ostanut asunnon aikoinaan 100 000 eurolla. Sinulla oli tällöin käsirahaa 20 000 euroa ja otit pankista lainaa 80 000 euroa. Olet ennättänyt lyhentää lainaasi 10 000 euroa. Lainaa on jäljellä nyt 70 000 euroa. Pankki antaa asunnollesi 75% vakuusarvon, mikä tarkoittaa 75 000 euroa. Vakuutta vapautuu tällöin 5000 euroa.

Tämä ei kuitenkaan ole vielä tarpeeksi, joten keksit uudelleenrahoittaa lainasi. Pyydät kiinteistövälittäjää arvioimaan asuntosi ja iloksesi saat kuulla, että sen arvo on noussut. Olet ostanut asuntosi muuttovoittoiselta alueelta ja ehkäpä tekemäsi pieni pintaremontti on myös nostanut asunnon arvoa. Uusi arvio asunnosta onkin 120 000 euroa. Nyt vakuutta onkin vapaana 20 000 euroa. Alla esimerkki laskelmasta.

ASUNNON ARVO NYT 120 000 €

70 000 € lainaa jäljellä

90 000 € vakuusarvo (75% asunnon arvosta)

20 000 € vapaata vakuutta (vakuusarvo - lainan määrä)

Nyt kun sinulla on vapautunut vakuutta, voit yhdessä pankin kanssa pohtia miten paljon lainaa eli millaisella velkavivulla sinulla on mahdollista ja halua sijoittaa.

Velkavipu on asuntosijoittajan ystävä

Asuntosijoittajien keskuudessa velkavivun käyttö on yleistä. Osa käyttää maltillista (20-50%) velkavipua ja osa hyvinkin suurta velkavipua (yli 70%).  Velkavipu tarkoittaa, että sijoitetaan velan avulla. Velkaraha on yhtä kuin velkavipu. Velkavivun määrä lasketaan siitä, minkä verran velkaa on asunnosta.

Esimerkiksi: Ostat 100 000 euron asunnon ja laitat omaa rahaa 20 000 euroa, eli 20% asunnon hinnasta. Velkavipu on tuolloin sen velan osuus asunnon arvosta, eli tässä tapauksessa 80 000 euroa eli 80%.

Jos taas käytät omistusasuntoasi vakuutena, etkä varsinaisesti siirrä rahaa uuden lainan eduksi, voidaan puhua tällöin 100%:n velkavivusta.

Velkavivun käyttö on kannattavaa silloin, kun sijoituskohde tuottaa enemmän kuin rahoituskulut kustantavat.

Asuntosijoittamisessa tämä tarkoittaa sitä, että vuokra kattaa vastikkeen, ja muut asunnon kulut sekä lainan korot. Samassa yhteydessä puhutaan myös kassavirrasta ja positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että vuokratulot kattavat lainanhoitokulut. Osa sijoittajista haluaa myös, että näiden kulujen jälkeen voisi saada myös itselleen vuokratuloa. Negatiivinen kassavirta tarkoittaa puolestaan sitä, että saadulla vuokralla ei voida kattaa kuluja ja asuntosijoittaja joutuu laittamaan omaa rahaa mukaan.

Velkavipu on yleensä kannattavaa mikäli vuokratuotto ylittää lainasta maksettavan koron muutamalla prosentilla. Esimerkiksi jos korko on nyt 1% ja vuokratuotto on 5%, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.

Vuokratuoton näkökulmasta velkavivun käyttäminen on kannattavaa niin kauan kuin vuokratuottoprosentti on suurempi kuin lainan korkoprosentti.

Velkavivun käytössä on myös riskinsä

Velkarahan käyttämisestä syntyy kuluja korkojen ja lainanlyhennysten vuoksi. Kannattaakin miettiä millaista velkavipua oma talous kestää, sekä sitä kuinka nopeasti velkavipua saa pienemmäksi.

Mikäli korot nousevat suuremmaksi kuin vuokratuotto, tällöin vuokratulot eivät kata lainanlyhennystä ja korkoa, ja voit joutua laittamaan omaa rahaa lainan lyhennyksiin.

Velkavivun käyttöön olennaisesti vaikuttava seikka on asunnon tulevaisuuden hinta. Esimerkiksi asunnon hinta ostettaessa oli 100 000 euroa ja käytit 100%:n velkavipua. Olet saanut lyhennettyä lainaa 10 000 eurolla, mutta asunnon arvo on myös laskenut saman verran. Tällöin sinulla on edelleen 100%:n velkavipu, mikä tarkoittaa sitä, että lainan uudelleenrahoittamalla uutta vakuutta ei vapaudu.

Mitä korkeammalla velkavivulla sijoitat, sitä enemmän riskiä otat.

Toisaalta korkeamman velkavivun avulla asuntosijoittamisessa pääsee nopeammin alkuun tai saa kasvatettua asuntosalkun kokoa.

Asuntosijoittaminen lienee suosittua juurikin tämän velalla sijoittamisen vuoksi. Jos sinulla on 20 000 euroa tilillä ja haluat sijoittaa sen osakkeisiin, niin silloin voit ostaa osakkeita 20 000 eurolla. Mutta jos haluat sijoittaa asuntoihin ja käyttää 80%:n velkavipua, käytettävissä olevaa rahaa sijoittamiseen onkin 100 000 euroa. Myös oman pääoman tuotto on sitä korkeampi, mitä suurempi velkavipu.

Haluatko lukea lisää asuntosijoittamisesta? Lisää tietoa muun muassa asuntosijoittamisen matematiikasta ja vuokranantajan arjesta voit lukea täältä.

Onnea ja menestystä asuntosijoittamisen mielenkiintoisen maailmaan!

• Etta

HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa sijoitusasunto. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä. Huomioithan myös, että tässä kirjoituksessa esitetyt laskelmat ovat vain esimerkkejä. Esimerkiksi pankin antama vakuusarvo voi olla enemmän tai vähemmän kuin 70 % asunnon kauppahinnasta. Lainan saantiin vaikuttaa myös talouden tulot sekä monet muut seikat.

PS. Muista ottaa Rahamedian Instagram seurantaan! Siellä on paljon hyvää asiaa sijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyen, sekä loistavia live-haastatteluja kokeneiltä sijoittajilta. 🙂