Sijoitusasunnon ostaminen ja myyminen vuokrattuna

Sijoitusasunto vaihtaa usein omistajaa valmiiksi vuokrattuna. Olen sekä ostanut että myynyt asuntoja vuokrattuna, joten listasin tähän blogiin parhaat vinkkini.

Ostaminen vuokrattuna

Yleisin tilanne ehkä on, että kiinnostavalta vaikuttavaa sijoitusasuntoa myydään vuokrattuna. Tällöin minua kiinnostaa ensisijaisesti, millaisella tasolla vuokra on ja millaisella sopimuksella asunto on vuokrattu. Näitä tietoja ei useinkaan mainita ilmoituksessa, mutta välittäjältä ne kyllä saa.

Vuokrasopimus siirtyy aina sellaisenaan uudelle omistajalle. Siksi erityisesti sopimuksen vuokrankorotusehto kiinnostaa. Siispä, vaikka vuokra tänään olisikin kohdallaan, kannattaa varmistua siitä, että sitä pystyy myös jatkossa korottamaan. Vuokralainenhan voi asua asunnossa pitkäänkin! Mikäli sopimuksessa ei ole mainintaa vuokrankorotusehdosta, uusi vuokranantaja ei voi yksipuolisesti korottaa vuokraa, vaan tästä pitää yhdessä sopia.

Mitä jos vuokra laahaa perässä?

Todella usein olen pistänyt merkille, että myynnissä olevan asunnon vuokra laahaa pitkällä markkinavuokran perässä. Kannattaa tehdä laskelmat, millä aikavälillä vuokran saisi sopimuksen korotusehtojen puitteissa nostettua markkinavuokraa vastaavaksi, ja onko lopulta suurta väliä sillä, jos esimerkiksi pari vuotta menee vuokran nostamisessa oikealle tasolle, jos asunto on muuten herkku. Mikäli vuokralainen irtisanoutuu, noston voi päästä tekemää nopeamminkin.

Sitten voi tietysti käydä kuten minulle on nyt käymässä: tapasin tällä viikolla ensimmäistä kertaa vuokralaisen, jonka asuttaman asunnon ostin viime vuoden lopulla. Olen ajatellut korottaa vuokraa heti syksyllä, kun se on sopimuksemme puitteissa mahdollista, mutta nyt kun tapasimme, minuun iski empatia-aalto, ja voi olla, että laskelmani menevät uusiksi…

Vuokrattuna ostamisen edut

Vuokrattuna ostamisen etuja on monia. Remontoivalle asuntosijoittajalle tärkein etu on tietysti se, että heti kaupantekohetkellä asunto on vuokraustoiminnan käytössä, eli kaikki tulevat, asuntoon kohdistuvat remppakulut voi ostopäivästä lähtien vähentää suoraan saman vuoden vuokratulosta (vuosikorjaus). Tämä on ainakin omalla kohdallani ihan ykköshyvä juttu: ei tarvitse etsiä kenties nuhjuiseen asuntoon väliaikaista vuokralaista asunnon kuntoa anteeksi pyydellen.

Toinen etu on tietysti se, että vuokra alkaa juosta tilille ostopäivästä lähtien, eli ei tarvitse nähdä vaivaa vuokralaisen etsimiseksi ja ottaa takkiin mahdollista tyhjää kuukautta. Käytännössä olen itse sopinut myyjänä ja ostajana, että sekä vastike että vuokratulo siirtyvät ostajalle kaupantekoa seuraavan kuukauden alusta. Muitakin tapoja on, kuten vastikkeen ja vuokratulon jyvittäminen ihan päiväkohtaisesti.

Mitä riskejä on valmiissa vuokralaisessa?

Riskejä toki voi olla, kun vuokralaista ei pääse itse valitsemaan. Joskus voit tavata tulevan vuokralaisesi jo näytöllä. Usein näin ei tapahdu. Ehkä pystyt asutusta asunnosta kuitenkin hiukan arvioimaan, minkälaisesta ihmisestä on kyse. Voit kysyä myyjältä tai välittäjältä tietoja vuokralaisesta ja hän voi vastata, jos haluaa. Voit kysyä vuokranmaksusta ja myyjä voi vastata, jos haluaa. Voit myös pyytää saada soittaa vuokralaiselle, ja myyjä voi välittää vuokralaisen yhteystiedot, jos on saanut häneltä suostumuksen tähän. Käytännössä olet myyjän tai välittäjän tietojen varassa.

Myyminen vuokrattuna

Sitten päästäänkin sijoitusasunnon myymiseen vuokrattuna. Siinä on mielestäni huomattavia etuja, mikäli vuokra on kohdallaan, sopimuksessa lukee vuokrankorotusehto ja vuokralainen on sellainen, jonka voit hyvillä mielin luottaa uusiin käsiin – eli on maksanut vuokrat ajallaan ja kohdellut asuntoa kauniisti. Monikin sijoittaja kokee hyvän vuokralaisen löytämisen asuntosijoittamisen haastavimpina asioina, joten koen, että hyvä vuokralainen on myyntivaltti.

Se, kannattaako asunto myydä vuokrattuna, riippuu siis mielestäni ennen kaikkea siitä, kenelle sitä ollaan myymässä. Jos asunto on sellainen, että voisi olla todennäköistä, että sen ostaisi omistusasuja, voi myynti vuokrattuna olla hidaste. Sijoittaja taas luultavasti ottaa hyvän vuokralaisen ilolla vastaan.

Viesti avoimesti ja ajantasaisesti

Avoin ja ajantasainen viestintä on tärkeää. Olen kertonut myyntiaikeistani vuokralaisilleni avoimesti, ja korostanut, että heidän sopimuksensa jatkuvat sellaisinaan myös uuden omistajan hoteissa – ei siis tarvitse pelätä, että ”nyt kämppä lähtee alta”. Kun kaupat on tehty, olen heti ilmoittanut tästä vuokralaiselle ja kertonut, että uusi omistaja tulee olemaan yhteydessä seuraavan kuun vuokranmaksuun liittyen.

Vuokralaisen maksaman vakuuden olen siirtänyt uudelle omistajalle, ja tästä on liitetty liite kauppakirjaan. Olen kopioinut liitteen myös vuokralaiselle, jotta hän tietää vakuutensa olevan turvassa ja oikealla henkilöllä.

Elämääni vuokranantajana ja kierrätysremonttien tekijänä voit seurata Instagramissa Taloushaukka-tililläni.