Mistä tunnistaa hyvän taloyhtiön?

Otsikon kysymys pyörii monen aloittelevan asuntosijoittajan mielessä. Aina muistutetaan valitsemaan sijoitusasunto hyvästä taloyhtiöstä. Mutta mistä tunnistaa hyvän taloyhtiön?

Yhtä tai kahta oikeaa vastausta ei ole. Seuraavassa käyn läpi asioita, joihin itse kiinnitän huomiota etsiessäni omaan strategiaani sopivaa sijoitusasuntoa.

Isot remontit

Remonttitilanteen katsastan jo Etuoven ilmoituksesta kohdista ”tehdyt remontit” ja ”tulevat remontit”. Koska kiinnostun etupäässä 50-luvun kohteista, tarkistan ainakin, onko putket tehty ja miten. Putki- ja viemäriremonttien tekotapoja on erilaisia ja niiden käyttöiät vaihtelevat.

50-luvun kivitaloissa on yllättänyt, kuinka arvokasta julkisivun kunnostus voi olla. Muita tulevia korjaustarpeita voivat olla esimerkiksi ikkuna-, hissi-, salaoja-, sähkö-, katto- ja erilaiset lämmitykseen liityvät remontit. Yleensä vanhempaa kohdetta ostettaessa on hyväksyttävä, että jotain on varmasti vielä tekemättäkin.

Viisivuotissuunitelmaan tai PTS:ään ei kannata luottaa liiaksi. Voi olla, ettei sinne ole kirjattu isojakaan remontteja, jos yhtiössä ollaan vastahakoisia korjaamaan. Se ei silti tarkoita, etteikö isojakin saneeraushankkeita olisi edessä, esimerkiksi, kun putkivuotoja alkaa ilmetä.

Nyrkkisääntö: hyvässä yhtiössä kunnostetaan suunnitelmallisesti joka vuosi jotain.

Taloustilanne

Itse en tuijota kovin tarkasti tiettyjä lukuja. En säikähdä edes hoitokatteen alijäämää, mikäli näkyy, että yhtiössä on juuri vaikkapa uusittu jäteasema. Osakkaiden raha on tuolloin mennyt juuri sinne, minne sen kuuluukin mennä.

Yhtiön tilinpäätöshän on aina edelliseltä vuodelta, ja sen jälkeen on jo usein ehditty käynnistää uusia korjaushankkeita. Jos taloustilanteesta jää kysyttävää, saatan pirauttaa isännöitsijälle tai hallituksen puheenjohtajalle.

Nyrkkisääntö: hyvässä yhtiössä kunnostetaan suunnitelmallisesti joka vuosi jotain.

Yhtiöiden tilinpäätöksiä kannattaa lukea ja vertailla. Esimerkiksi suunnilleen saman kokoisten yhtiöiden tilinpäätöksiä vertailemalla voi oppia yhtä sun toista. 

Yhtiön koko

Tarkistan aina myös yhtiön koon ja yhtiöjärjestyksen eli sen, minkä kokoisia asuntoja yhtiössä on. Nyrkkisääntö: mitä enemmän maksajia, sitä pienempi vastike. Tämä ei tietenkään näin suoraviivaisesti pidä paikkaansa, sillä isossakin yhtiössä saattaa olla holtiton taloudenpito. Sen sijaan ttoisin päin nyrkkisääntö valitettavasti toimii poikkeuksetta: mitä pienempi yhtiö, sitä haavoittuvampi on yksittäisen osakkaan kukkaro, jos yllätyksiä tulee.

Lainaosuussuoritusten käsittely

Sijoittajan kannattaa tarkistaa, onko yhtiölainojen lainaosuussuoritukset tuloutettu vai rahastoitu, sillä tuloutetut ovat verovähennyskelpoisia.

Lunastuspykälä

Joissain vanhoissa yhtiöissä on lunastuspykälä, eli osakkailla on oikeus lunastaa myytävä asunto kaupanteon jälkeen siihen hintaan jolla se on myyty. En missään nimessä lähde tarjoamaan tällaisesta asunnosta, ensisijaisesti siksi, että pyrin ostamaan kohteet hyvään hintaan ja hyvän hintaiselle asunnolle hyvässä yhtiössä löytyy varmasti lunastaja.

Tontti 

Osa sijoittajista karttaa vuokratontteja, mutta Oulussa kaupungin vuokratontit ovat enemmän sääntö kuin poikkeus. Tosin täälläkin on viime vuosina alkanut tulla tarjolle kohteita yksityisen sijoitusyhtiöiden tonteilla. Näiden suuntaan en ole vilkuillut, mutta kaupungin vuokratontin voimassaolon tarkistan. Mikäli vuokra-aika on pian loppumassa, olen selvittänyt vuokrankorotuksen määrän kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalveluista.

Taloyhtiön sijainti

Kyllä vain, asuntosijoittajan kultainen sääntö koskee myös yksittäistä taloyhtiötä! Lähiöiden sisälläkin on erilaisia alueita. Jokin yhtiö sijaitsee paikalla, josta on hyvät liikenneyhteydet ja näppärät lenkkimaastot. Toista yhtiötä rasittaa liikenteen melu, kolmatta levoton yöelämä. Taloyhtiön mikrosijaintiin kannattaa todella kiinnittää huomiota.

Fiilis!

Mistä tunnistaa hyvän taloyhtiön? Fiilis on minulle se kaikkein tärkein. Kiinnostavan kohteen ollessa kyseessä pyydän yleensä nähdä myös kellaritiloja ja muita yleisiä tiloja. Se on muuten hyvä tapa päästä myös juttelemaan välittäjän kanssa kahdestaan, mikäli kyseessä on yleinen näyttö. Yleisten tilojen siisteydestä pystyy tulkitsemaan paljon siitä, millainen hallitus talossa on (eli onko esimerkiksi pyöränraatoihin ja vintillä lojuviin runkopatjoihin puututtu) ja miten yhteisestä omaisuudesta ylipäätään pidetään huolta.

Fiiliksessä on kyse lopulta hyvin pienistä asioista: rappukäytävään ajan hengen mukaan sabluunalla maalatut boordit. Tuliterä muovinkeräysastia jäteasemalla. Istutuslaatikot yhtiön pihalla. Kesäkukat ruukuissa rappujen edessä. Tuntematonta tervehtivät asukkaat. Näistä(kin) tunnistaa hyvän taloyhtiön.

Bonusvinkki

Lue aina ilmoitustaulu. On väliä, huudellaanko siellä lukitusta kellarivarastosta hävinneen tavaran perään vai kutsutaanko asukkaat taloyhtiön joulusaunaan glögitarjoiluineen.

P.S. Juttelin näistä ja muista asuntosijoittamiseen liittyvistä asioista Rahamedian Instagramissa viikonloppuna. Käy tsekkaamassa Rahamedian Instan kohokohdista "Asuntosijoittamisen Q&A"!

Artikkelin kuvat: Mikko Törmänen