Näin ostin sijoitusasunnon alennusmyynnistä - eli mistä löytää kohteita alle markkinahinnan?

Kuten kerron jo blogini ensimmäisissä postauksissa, olen aina ollut alehaukka. Vuonna 2013 aloin tarkastella kulutustani kriittisemmin ja lopetin lähes kokonaan vaatteiden, kenkien ja tavaran ostamisen. Nykyään keskitän kaiken alehaukkatietämykseni siihen, että löytäisin asunoja alennusmyynnistä.

Miten näitä asuntojen alennuskoreja sitten löytää? Kerron muutaman tavan, joilla itse olen onnistunut.

Nappaamalla alihinnoiteltu kohde nopeasti

Asuntomarkkina on kuuma. Jos välittäjärukka erehtyy alihinnoittelemaan kiinnostavan kohteen (joskus kyse saattaa olla myös myyjän halusta alihinnoitella nopeiden kauppojen takaamiseksi), on varmaa, että hän saa kymmeniä soittoja. Siksi pitää olla nopea, mieluiten ensimmäinen. 

Olen yrittänyt tätä taktiikkaa kymmeniä kertoja ja onnistunut yhdesti. Asiassa auttaa, jos ei ole sidottu päivätyöhön tai rohkenee tekemään ostopäätöksen näkemättä. Välittäjäverkostoista on varmasti myös hyötyä, samoin tietysti muistakin verkostoista. Oulun kokoisessa kaupungissa moni yhtiö on minulle jo ainakin papereiden tasolla tuttu ja monen isännöitsijän kanssa tullut asioitua.

Alelappu 1. Kohde kolahti Etuovi-vahtiini illalla juuri kun olin menossa nukkumaan. Huomasin heti, että se oli alihinnoiteltu alueen hintatasoon ja neliöihin nähden. Laitoin heti välittäjälle  sähköpostin (en kehdannut enää soittaa) ja kysyin, pääsisikö sitä aamulla katsomaan. Välittäjä vastasi nopeasti ja ehdotti näyttöä kello 9. Se sopi meille. Välittäjä ei ottanut ensimmäiselle näytölle muita, joten kohde oli meidän.

Tarjoamalla rohkeasti alle pyynnin

Selailen toisinaan Etuoven ilmoituksia vanhimmasta lukien. Jos siellä roikkuu kiinnostava kohde, alan ottaa siitä selvää. Usein syy roikkumiseen paljastuukin yhtiön papereista: jokin iso remontti on tulossa. Jos paperit vaikuttavat olevan ok, syy on jokin muu. Hälytyskellojen pitää soida, jos syytä ei löydy. 

Näytöllä välittäjältä kannattaa tunnustella, millainen tahtotila myyjällä on päästä kohteesta eroon. Kun tekee tarjouksen alle pyynnin, kannattaa perustella se huolellisesti. Itse listaan ylös remontin kulut, asbestiriskit ja mahdolliset yhtiön tulevat remontit jopa arvioituine kustannuksineen. Näillä voi olla psykologinen vaikutus myyjään, joka on jo pidempään maksellut tyhjän asunnon vastikkeita. Olen yrittänyt tätä taktiikkaa muutaman kerran ja onnistunut kahdesti.

Alelappu 2. Kiinnostavalla sijainnilla oleva kohde oli roikkunut myynnissä jo pidempään, itse asiassa jo melkein vuoden. Listaushetkellä talossa oli ollut käynnissä julkisivuremontti, ja myyntikuvat oli otettu huputetusta talosta. Ei kovin myyvää, varsinkin, kun remontti oli ollut valmis jo useita kuukausia ja talo todellisuudessa jo uudessa, kiiltävässä asussaan. Hintapyyntö oli hiukan yläkanttiin asunnon kuntoon nähden, mutta asbestiriskin vuoksi päätimme tarjota tästä ihan reilusti alakanttiin, 60% pyyntihinnasta. Tarjouksemme oli ehkä ainoa moneen kuukauteen, ja meni läpi myyjälle, joka oli perikunta. Asbestiakaan ei lopulta löytynyt.

Motivoitunut myyjä

Liittyy edellisiinkin, mutta motivoitunut myyjä voi löytyä myös yksityisiltä markkinoilta. Miten? Lehti-ilmoituksella, laputtamalla taloyhtiöitä, puskaradion kautta. Motivoituneella myyjällä on tarve päästä asunnostaan eroon, ja ajatus välittäjän kulun säästämisestä voi olla houkutteleva. Tässä kohtaa pitää tietysti tuntea markkina ja mieluiten myös taloyhtiö, jotta osaa itse asettaa tarjouksensa oikealle tasolle. Olen kokeillut lehti-ilmoitusta ja laputtamista molempia kerran, ja onnistunut kerran.

Alelappu 3. Mitä pidemmälle etenee asuntosijoittajana, sitä tarkemmiksi käyvät kriteerit ostettavien kohteiden suhteen. Jopa niin tarkoiksi, että alkaa tuntua, että vain tietyt yhtiöt enää kelpaavat. Siispä jätin lapun kiinnostavan yhtiön rappukäytävään. Muutaman viikon kuluttua tuli soitto toiselta sijoittajalta. Kyseessä eivät olleet hinnan puolesta mitkään hullut päivät, mutta koska asunto oli peruskuntoinen, diili oli sellainen, että siihen kannatti tarttua.

Nippuosto

Pätee sama kuin mammuttimarkkinoilla: osta kolme, maksa kaksi. Institutionaalisella tai muuten isommalla sijoittajalla voi olla tarve päästä eroon useammasta kohteesta. Monen asunnon myyntiin laittaminen on myyjälle moninkertainen vaiva, joten joskus kaupoille voi päästä ottamalla rohkean harppauksen ja tarjoutumalla ostamaan useita asuntoja kerralla. Markkinaan, alueeseen ja yhtiöön on jälleen syytä perehtyä huolella. Olen kokeillut tätä kerran ja onnistunut kerran.

Alelappu 4. Eräs sijoittaja mainitsi sivulauseessa, että hän voisi myydä nippuna useamman asunnon. Tyrmäsin ajatuksen jo alkumetreillä, ajatellen, ettemme varmasti saa pankista lainaa kerralla useampaan asuntoon. Oli kuitenkin selvää, että hän ei alkaisi näitä yksitellen myymään. Ajatus jäi takaraivoon. Sijainti kiinnosti, ja kaikki nuo asunnot täyttivät meidän kriteerimme: pieni asunto, hyvä yhtiö, 50-luvun talo, remonttikuntoinen. Seurasi monia vaiheita, joista neuvottelut pankin kanssa olivat lopulta ne iiseimmät: vakuutemme riittivät useampaan lainaan ja kaupat saatiin maaliin.

Kuten huomaat, kohteen löytäminen alle markkinahinnan ei ole rakettitiedettä, mutta se vaatii opiskelua, paneutumista ja verkostoja. Ei puhettakaan, että olisin voinut rynnätä alekaupoille heti ensimmäisen sijoitusasunnon oston yhteydessä, mutta kuudennen kohdalla se jo onnistui.

P.S. Jos asuntosijoittamisen aloittaminen kiinnostaa, tutustu ihmeessä Rahamedian omaan Startti asuntosijoittamiseen -verkkokurssiin. Voit myös voittaa tuon kurssin Instagram-tililläni käynnissä olevassa arvonnassa!