Ensimmäinen sijoitukseni Englannissa
Yrittäjyyden alkutaipaleella
Jos olet seurannut Kasvussa -blogia myös Instagramin puolella, oletkin jo saattanut huomata, että perustin aiemmin tänä vuonna yrityksen ja aloitin asuntosijoittajana myös nykyisessä kotimaassani Englannissa. Ostin yritykselleni Liverpoolista viiden huoneen rivitalon (Englannissa näitä kutsutaan Terraced House -nimellä), jonka muokkasin remontin kautta neljän makuuhuoneen HMO-taloksi (House of Multiple Occupation), eli soluasunnoksi.
Yritykseni sijoitusstrategia Englannissa on ostaa alle markkinahintaisia 3 - 5 makuuhuoneen taloja heikossa kunnossa sekä nostaa niiden arvoa remontoimalla ja sisustamalla ne laadukkaaseen kuntoon. Remontin jälkeen asuntolaina uudelleenrahoitetaan talon uudelle arvolle. Olen valinnut strategiani keskiöön HMO-talot, koska talon vuokraaminen huoneittain useammalle eri vuokralaiselle on kannattavampaa kuin talon vuokraaminen perheasunnoksi.
Asuminen soluasunnoissa on Englannissa erittäin yleistä. Opiskelijat, nuoret ammattilaiset ja varttuneemmatkin ammattilaiset valitsevat usein asumismuodokseen soluasunnon, koska se on edullisempaa kuin koko asunnon vuokraaminen ja takaa hyvän elämisen laadun: ammattimaisten asuntosijoittajien kohteet ovat usein hyvällä maulla remontoituja ja valmiiksi kalustettuja. Lisäksi huonevuokra sisältää kaikki asumiseen liittyvät laskut, kuten sähkön, veden, kuntaveron ja jopa tv-luvan.
Huutokauppatalo syynissä
Löysin ensimmäisen sijoituskohteen kokeneelta asuntosijoittajalta, jonka liiketoiminta on etsiä itselleen ja muille sijoittajille alle markkinahintaisia kohteita huutokaupoista. Nämä valitut huutokauppakohteet sijaitsevat hyvillä sijainneilla, mutta ovat suhteellisen suuren remontin tarpeessa. Oma sijoitukseni sijaitsee kaupungin keskustan läheisyydessä (15 minuutin bussimatka) sekä suuren sairaalan välittömässä läheisyydessä, joten alueella on vuokra-asunnoille paljon kysyntää.
Tiedostin, että on iso riski ostaa iso talo uudesta maasta ja kaupungista, jota en tunne kovinkaan hyvin. Siksi tein seuraavat asiat madaltaakseni sijoitukseni riskiä:
- Ennen talon ostoa teetin perusteellisen rakennuksen kuntotarkastuksen, joka varmisti talon rakenteiden ja sisätilojen kunnon sekä alueen maaperän kunnon ja mahdolliset rajoitteet.
- Teetin taloon ammattilaisella arvion remonttitarpeista ja kustannuksista.
- Teetin riippumattomalla ammattilaisella arvion talon silloisesta arvosta sekä tulevasta arvosta sitten, kun talo on remontoitu priimakuntoon.
- Varmistaakseni alueen ja talon vuokrakysynnän, otin yhteyttä paikallisiin vuokravälittäjiin ja pyysin heidän arviotaan talon vuokrattavuudesta. Lisäksi otin yhteyttä muihin asuntosijoittajiin, joilla oli sijoituksia samalla alueella.
- Olin tutkinut Liverpoolia sijoitusalueena jo pidemmän aikaa ja olin vieraillut kaupungissa useamman kerran. Olin tehnyt kaupungin alueista kattavan analyysin ja verkostoitunut muiden kaupungin sijoittajien kanssa kuullakseni heidän kokemuksiaan.
- Olin opiskellut asuntosijoittamista Englannissa jo vuoden verran ennen ensimmäisen sijoitukseni ostoa. Tulen kertomaan tästä lisää tulevissa postauksissani.
Tein laskelmat remonttikustannusten ja arvioiden valossa ja lopulta totesin oston olevan kannattava sijoitus. Diili toimisi hyvin neljän huoneen soluasuntona ja tulisi tuomaan tavoitellun tuottoprosentin ja positiivisen kassavirran. Diili olisi toiminut myös flippinä (osta, remontoi, myy), koska talon ostohetkisen arvon ja tulevan arvon ero oli sen verran merkittävä, että remonttikustannusten ja muiden kulujen (kuten varainsiirtovero, välityskulut, osto- ja myyntikulut) olisin silti jäänyt voitolle.
Property under the hammer
Teetin taloon laajan remontin, jossa
- seinät rapattiin ja maalattiin
- lattia kunnostettiin ja kokolattiamatto asennettiin (englantilaisittain kokolattiamatot ovat enemmän sääntö kuin poikkeus)
- keittiön kaapistot, tasot ja laitteet vaihdettiin
- kylpyhuoneen seinä ja lattia uudistettiin
- yksi yläkerran pienistä huoneista muutettiin toisen makuuhuoneen En suite -kylpyhuoneeksi
- yksi lisäseinä rakennettiin
- taloon asennettiin palo-ovet ja turvallisuussäädösten mukaiset palovaroittimet ja häkävaroittimet
Talo asuinkuntoon
Englannin vuokramarkkinoilla on yleistä vuokrata valmiiksi sisustettu ja varusteltu asunto. Siksipä sijoittajan, joka haikailee näille markkinoille ja haluaa erottautua vuokralaismarkkinassa edukseen, on valmistauduttava varustelemaan talonsa perusteellisesti. Onneksi Englannista löytyy tähän useita erikoistuneita firmoja, jotka tarjoavat kaikki tarvittavat "romppeet" könttähintaan ja toimittavat ne taloon asennuspalvelun kera.
Varustelin talon neljä makuuhuonetta jokaisen samalla tavalla. Perusvarusteluun kuului iso parisänky, vaatekaappi, yöpöytä, lamput, pieni pöytä & tuoli sekä sälekaihtimet. Lisäksi tarjosin jokaiselle vuokralaiselle petivaatteet ja pyyhkeet.
Keittiön varusteluun kuuluu keittiön laitteiden (jääkaappi, pakastin, hella, uuni, mikro) lisäksi kaikki keittiön perustarpeet, kuten astiasto, kattilat ja pannut, kokkausvälineet ja roskakorit.
Kylpyhuoneiden varusteluun kuuluu saippuatelineet, vessaharjat ja roskakorit. Lisäksi tarjosin taloon siivousvälineet, imurin sekä silitysraudan ja -laudan.
Virallisesti landlady
Nyt olen virallisesti landlady myös Englannissa! Talon huoneet menivät vuokralle suhteellisen vikkelää ja vuokralaiset ovat jo muuttaneet taloon asumaan. Kokemus ei kuitenkaan ole ollut pelkkää ruusuilla tanssimista, vaan matkaan on liittynyt monta kumparetta. Talon ostaminen Englannissa on vähintäänkin...mielenkiintoista.
Englannin byrokratia ja prosessit ovat jäykkyydessään vertaansa vailla ja todella erilaiset Suomeen verrattuna. Kun Suomessa sijoitusasunnon oston voi hoitaa jopa viikossa, Englannissa ostoprosessi kesti kaikkineen noin neljä kuukautta. Tulen avaamaan Englannin koukeroita ja eroja Suomen markkinaan hieman enemmän tulevaisuuden blogipostauksissani.
Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Kasvussa-blogi löytyy nyt myös Instagramista ja Facebookista!
