Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen

[et_pb_section fb_built="1" _builder_version="3.23.3"][et_pb_row _builder_version="3.23.3"][et_pb_column type="4_4" _builder_version="3.23.3"][et_pb_text _builder_version="3.23.3"]

Asuntosijoittaminen puhututtaa tällä hetkellä paljon. Se on yleistynyt sijoitusmuotona viime vuosina, ja aiheesta on keskusteltu paljon sijoitusfoorumeilla. Miksi asuntosijoittamisesta on sitten tullut niin suosittua?

Aloitin itsekin asuntosijoittamisen muutama vuosi sitten, koska se kiinnosti minua. Opiskelin aihetta paljon ennen kuin ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni ja olen jatkanut opiskelua senkin jälkeen. Halusinkin kirjoittaa siitä, miksi asuntosijoittaminen on mielestäni hyvä sijoitusmuoto, miksi ja miten lähdin itse mukaan ja millaisia riskejä asuntosijoittaminen sisältää.

Miten päädyin asuntosijoittajaksi

Vuonna 2016 päädyin talousvalmennukseen, mikä avasi silmäni sijoittamisen maailmaan. Samaisesta valmennuksesta ostin lipun asuntosijoitusvalmennukseen, ja siitä se ajatus sitten lähti.

Olin aina ollut kiinnostunut sisustamisesta, remontoimisesta ja kiinteistöistä. Isälläni oli ollut muutamia sijoitusasuntoja sekä rakennusfirma, joten kiinnostus varmasti kumpusi sitä kautta. Hyppääminen asuntosijoittajaksi tuntui todella luontevalta. Lisäksi ajatus taloudellisesti vapaudesta tulevaisuudessa motivoi aloittamaan.

Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuoden 2016 joulukuussa, vain neljä kuukautta asuntosijoitusvalmennuksen jälkeen. Sillä välin olin aktiivisesti opiskellut asiaa, lukenut paljon kirjoja, seurannut keskusteluja eri palstoilla ja olin jo ennestään ollut hyvin perillä kaupunkini asuntomarkkinatilanteesta.

Haluankin painottaa, että asuntosijoittajaksi ei kannata ryhtyä pelkän innostuksen siivittämänä, vaan asiaa täytyy opiskella. Se ei ole ydinfysiikkaa, mutta vaatii kuitenkin hieman perehtymistä.

Ensimmäisen sijoitusasuntoni jälkeen olemme avomieheni kanssa ostaneet, yhdessä ja erikseen, vielä kolme asuntoa lisää. Olemme ostaneet erilaisia asuntoja uudiskohteesta täysin remontoitavaan yksiöön. Tarkoituksemme on ostaa vanhoja kohteita, jotka voimme remontoida ja näin nostaa asunnon arvoa. Lisää asuntojemme remonteista ja niiden arvonnoususta voit lukea täältä.

Miksi kannatan asuntosijoittamista

Asuntosijoittamisella on mahdollista luoda taloudellista vapautta. Tämä on suurin syy, miksi lähdin asuntosijoittajaksi. Asuntosijoittamisessa voit käyttää velkaa oman omaisuutesi kasvattamiseksi. Juurikin tämä velkavipu mahdollistaa myös mukavan tuoton.

Asuntosijoittamiseen voi päästä kiinni, vaikka tilillä ei köllöttäisi isoja summia rahaa. Esimerkiksi minulla oli tilanne, että säästöjä ei ollut, mutta koska asuimme omistusasunnossa, jonka lainaa olimme ehtineet lyhentämään, pystyin käyttämään asuntoamme lainan vakuutena.

Tiesin lähteväni asuntosijoittamiseen isolla riskillä, mutta koska olin niin varma kohteesta, sen loistavasta sijainnista, vuokrattavuudesta sekä hyvästä hinnasta ja olin laskenut tuottoprosentin, en epäröinyt hetkeäkään. Jos lainan ottaminen ahdistaa, silloin asuntosijoittaminen ei ehkä ole sinua varten.

Asuntosijoittamisen hienous on juurikin siinä, että on mahdollista kasvattaa omaisuuttaan velkarahalla. Niin, että joku muu vielä maksaa sen velan pois, tässä tapauksessa vuokralainen. Täysin passiivista asuntosijoittaminen ei ole, koska sinun täytyy kerran kuussa käydä katsomassa, että vuokrat on maksettu ja aina silloin tällöin etsiä uusi vuokralainen. Tosin vuokralaisen hankinnan voi halutessaan ulkoistaa.

Asuntosijoittaminen on melko turvallista, kun osaa ottaa riskit ennakkoon huomioon. Osakemarkkinoilla heilunta on normaalia, ja yksi aamu saatat huomata, että yritys, johon olet sijoittanut rahasi, onkin mennyt konkurssiin. Ilman, että sinä olet voinut vaikuttaa siihen. Toisin kun osakemarkkinoilla, asuntomarkkinoilla asunnot eivät vain yhtäkkiä katoa. Toki arvo voi laskea, mutta silti ihmisten on asuttava jossain.

Asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamisessa on myös riskejä, kuten sijoittamisessa yleensä. Riskistä tulee sijoittajan tuotto. Ilman riskiä ei ole tuottoa. Onneksi tiedostamalla riskit, niitä voi myös hallita. Seuraavaksi käyn läpi yleisimpiä asuntosijoittamisen riskejä, ja miten ne tulisi ottaa huomioon.

• korkojen nousu
• huonot vuokralaiset
• tyhjät kuukaudet
• markkinatilanteen muutos
• isot remontit taloyhtiössä

Korkojen nousu

Korkojen nousu on mielestäni tällä hetkellä yksi isoimmista riskeistä asuntosijoittamisessa. Korot ovat olleet pitkään todella matalalla, mikä on tehnyt asuntosijoittamisesta kannattavaa ja lainanottamisesta helppoa. Kuinka moni on kuitenkin laskenut maksukykynsä sen mukaan, jos korko nousee 2 %?

Korkojen nousuun voi varautua tekemällä laskelmia eri korkotasoilla. Kuinka pitkälle maksukykysi kestää? Mihin asti vuokra kattaa lainan ja muut asunnon kulut? Korkojen nousuun on varauduttava joko puskurilla eli omilla säästöillä tai sitten ottamalla lainaan suojauksen.

Yksi suurin riski on nimenomaan se, että korkojen noustessa sinulla ei olekaan enää varaa lyhentää lainaa, jolloin joudut pakon alla myymään sijoitusasunnon pois. Korkojen noustessa saattaa käydä myös niin, että asuntojen hinnat laskevat koska kysyntä laskee. Silloin saatat tehdä tappiota myymällä asunnon. Tämän takia on tärkeä ottaa korkojen nousu huomioon, ettet joudu myymään sijoitusasuntoa pakon edessä matalalla hinnalla.

Huonot vuokralaiset

Monen suurin pelko ovat huonot vuokralaiset. Tämä on aiheellinen huoli, mutta sellainen, josta on päästävä yli, mikäli haluat asuntosijoittajaksi. Tarpeeksi pitkään kun tätä tekee tai omistaa tarpeeksi monta asuntoa, niin jokaisen kohdalle aika varmasti sattuu huono vuokralainen. Mutta pilaako se yksi huono vuokralainen koko tuoton, minkä asuntosijoittamisesta saat? Todennäköisesti ei 

Vuokraan asunnot itse. Näin pääsen juttelemaan hakijoiden kanssa ja luotan pitkälti omaan ihmistuntemukseeni. Tämän lisäksi tarkistan luottotiedot ja joissain tapauksissa olemme myös soittaneet hakijan työnantajalle kysyäksemme ”suositusta”  Hakija täyttää vuokrahakemuksen, jossa hän antaa suostumuksen luottotietojen tarkistukseen sekä työnantajalle soittamiseen.

Ennen kuin vuokralainen muuttaa asuntoon, on suositeltavaa, että hän on maksanut 1–3 kuukauden vakuusrahan. Vakuusraha on 1-3 kuukauden vuokran verran. Tätä vakuusrahaa voidaan sitten käyttää, mikäli vuokralainen on rikkonut asuntoa tai jättänyt vuokria maksamatta. Me olemme ottaneet kahden kuukauden vakuuden.

Tyhjät kuukaudet

Tyhjiin kuukausiin on varauduttava tarpeeksi isolla puskurilla. Lisäksi on vuokravälitysfirmoja, jotka takaavat vuokranmaksun vähintään ensimmäiselle 12 kuukaudelle. Toki tämä palvelu maksaa, mutta on vähennyskelpoinen verotuksessa. Näin saat ainakin takuun siitä, että ensimmäisen 12 kuukauden aikana et jää ilman vuokraa.

Tyhjiltä kuukausilta välttyy myös, kun ostaa sijoitusasunnon hyvältä sijainnilta, johon on aina hakijoita. Lisäksi kun edellinen vuokralainen irtisanoutuu yhden kuukauden irtisanomisajalla, laita välittömästi asunnosta ilmoitus nettiin ja sovi nykyisen vuokralaisen kanssa, milloin voit näyttää asuntoa uusille vuokralaisehdokkaille.

Kannattaa ottaa hyvät kuvat asunnosta heti kun olet ostanut sen  Suosittelen stailaamaan hieman asuntoa, jos haluat, että ilmoituksesi erottuu massasta tai panosta vähintään laadukkaisiin kuviin. Itse en tajunnut tämän merkitystä aikaisemmin. Nyt en ole saanut hyviä kuvia otettua, kun asunnot eivät ole olleet missään välissä tyhjillään.

Markkinatilanteen muutos

Markkinatilanteen radikaali muutos on mielestäni ehkä isoin riski asuntosijoittamisessa. Asuntojen hinnat voivat romahtaa, korot nousta reippaasti, asumistukea saatetaan muuttaa, asunnoista voi tulla ylitarjontaa alueilla tai kaupungin työttömyys kasvaa isojen yritysten siirtyessä sieltä pois.

Asuntojen hinnat voivat tulla lähivuosina alaspäin, koska ne ovat tällä hetkellä ennätyskorkealla. Vaikka asuntojen hinnat laskevat, ihmisten täytyy silti asua jossain. Näin ollen vaikka sijoitusasuntosi arvo laskee, se ei välttämättä heijastu saamaasi vuokraan. Jos sinun ei tarvitse myydä asuntoa, sinulla ei todennäköisesti ole hätää.

Asuntojen tarjonnan kasvaessa nopeasti kysyntä ei välttämättä pysy perässä, jolloin vuokrattavuus hidastuu. Tällöin hyvän sijainnin merkitys korostuu. Nyt on ollut nähtävissä paikoittain ylitarjontaa, kun uudiskohteita on rakennettu ennätystahtia.

Kun aloitimme sijoittamisen reilu kaksi vuotta sitten, Hyvinkäällä oli usein tarjolla vuokralle 10–15 yksiötä, kun taas tällä hetkellä niittää saattaa olla 40 samanaikaisesti. Tämän takia olemme nyt lopettaneet uusien asuntojen ostamisen Hyvinkäältä. Mielestämme alueellamme on liikaa tarjontaa, ja se tulee vaikuttamaan vuokrattavuuteen ja vuokran suuruuteen.

Tällä hetkellä vaaditaan paljon markkinatuntemusta ja hyvien kohteiden löytäminen on haastavampaa kuin aikaisemmin. Sen takia tarvitaan entistä enemmän osaamista, jotta asuntosijoittamisessa voi onnistua.

Isot remontit taloyhtiössä

Tästä voisi kirjoittaa kokonaan oman blogipostauksen, koska aihe on melko laaja ja tärkeä osa asuntosijoittamista. Jos et osaa ottaa huomioon talonyhtiön tilannetta ja mahdollisesti tulevia remontteja seuraavan 1–20 vuoden aikana, voi sijoituksesi kannattavuus romahtaa täysin.

Tähän aiheeseen kannattaa siis todella perehtyä. Suosittelen lukemaan kirjan Osta, vuokraa, vaurastu. Kyseisessä kirjassa käydään hyvin läpi, millaisia remontteja taloyhtiöissä tehdään, miten usein ja mikä niiden keskihinta on. Kirja antaa muutenkin hyvän perustan asuntosijoittamiselle. Lisää kirjavinkkejä asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen löydät täältä.

Tulevaisuus asuntosijoittajana

Näen ehdottomasti asuntosijoittamisen mahdollisuutena luoda taloudellisesti vapaa elämä. Tällä hetkellä emme ole ostohousut jalassa, vaan keskitymme lyhentämään olemassa olevien sijoitsasuntojen lainoja. Mutta tulemme varmasti tulevien vuosien aikana ostamaan lisää sijoitusasuntoja.

Tavoitteena on, että jossain vaiheessa asunnoista saatava tuotto kattaa elämisen kulut. Tällä hetkellä kaikki vuokratulo menee lainojen lyhentämiseen, joten tässä vaiheessahan asunnot eivät tuota rahaa käyttöömme. Tämä on pitkäjänteistä hommaa, niin kuin kaikki sijoittaminen. Mutta mitä pikemmin sijoittamisen aloittaa, sitä nopeammin pääsee myös nauttimaan tuotoista.

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][/et_pb_section]