Asuntosijoittajan viisi virhettä
Asuntosijoittaminen on hauskaa ja useimmiten tuottoisaa puuhaa. Asuntosijoittamisessa on kuitenkin omat riskinsä ja omalla toiminnallaan voi hyvinkin vaikuttaa siihen, sujuuko homma hyvin, vai meneekö kaikki täysin pipariksi. Tässä blogitekstissä käyn läpi viisi asuntosijoittajan yleistä virhettä, joilla varmistat, että homma lähtee täysin lapasesta!
1. Osta tunteella
“Ooh, kuinka ihana huoneisto! Näkisin niin itseni asumassa täällä. Pakko saada tämä hinnalla millä hyvänsä! ”
Sijoitusasunnon valinnassa ei ole tilaa tunteilulle. Muista, että et ole etsimässä itsellesi kotia, vaan olet etsimässä itsellesi sijoituskohdetta. Siksi sijoitusasunto valitaan siltä pohjalta, että A) se sopii sinun strategiaasi, B) se sijaitsee alueella, jossa on tarpeeksi vuokrakysyntää, C) sijoituksen numerot toimivat ja D) taloyhtiö on kunnossa. Tunteella ostaminen saattaa saada sinut sulkemaan silmäsi esimerkiksi taloyhtiön huonolta kunnolta tai suurien remonttien lähestymiseltä. Tunteella ostaminen voi helposti johtaa siihen, että et osaa viheltää peliä poikki ajoissa ja ostat asunnon liian kalliilla: esimerkiksi tarjouskaupassa päädyt tarjoamaan asunnosta liikaa (jolloin numerot eivät enää toimi).
Saatat myös päätyä maksamaan sijoitusasunnon remontista liikaa varusteltuasi asuntoa liian tasokkailla materiaaleilla, joita valitsisit omaan kotiisi (jälleen, numerot eivät enää toimi). Muista, että vuokraajan tai vuokratason näkökulmasta asunto ei juurikaan muutu houkuttelevammaksi vain siksi, ovatko keittiön kaapit Ikeaa vai jotain luxus-sorttia, tai oletko istuttanut asunnon pihaan uuden nurmikon vai et.
Lue artikkelini: Asuntosijoituskohteen valinta — prinssin seulomista sammakoiden joukosta
2. Osta spekulaation varassa
“No ei se haittaa, vaikka vuokratuotto on heikko ja kassavirta miinuksella, koska asunnon arvo tulee varmasti nousemaan tällä alueella.”
Spekulaatio — sijoittajan riski. Jos ostat spekulaation varassa, saatat ostaa kohteen, jonka numerot eivät toimi, mutta uskot sijoituksen kääntyvän lopulta voitolliseksi, koska asuntojen hinnat alueella ovat historiallisesti olleet kasvussa. On hienoa, että asuntomarkkinat ovat monissa kaupungeissa kukoistaneet ja tämän myötä asuntojen hinnat ovat nousseet. On kuitenkin suuri riski tehdä ostopäätös vain sen varassa, mitä “spekuloit tulevaisuudessa tapahtuvan”.
Me emme koskaan voi tietää, miten markkinat muuttuvat. Tästä yhtenä ajankohtaisena esimerkkinä on koronaviruksen aiheuttama kaaos, joka on vaikuttanut jokaiselle elämän saralle terveydestä talouteen. Parhaillaan käymme läpi tilannetta, joka tulee luultavasti vaikuttamaan talouteemme vielä pitkään, mutta jota kukaan ei osannut ennustaa vielä neljä kuukautta sitten. Älä osta spekulaation varassa. Huolehdi siitä, että sijoituksesi numerot toimivat myös siinä tilanteessa, että toivomasi hintojen nousu tai talouskasvu ei tapahdukaan.
Lue artikkelini: Koronavirus: Tuleeko asuntosijoittajan huolestua?
3. Älä luo systeemiä
“Äh, missäköhän sähköpostin kansiossa se vuokrasopimus olikaan? Ja missäs mulla olikaan ne asunnon paperit ja isännöitsijän tiedot?”
Asuntosijoittajan on pidettävä käsisään monia lankoja yhtä aikaa ja jos et ole järjestelmällinen, pakkasi tulee ennemmin tai myöhemmin hajoamaan. Kun portfolio kasvaa, systemaattisuus asioiden hoidossa ja hallinnassa on kaiken A & O. Siksi on hyvä jo alusta alkaen luoda selkeä systeemi, joka auttaa sinua hallinnoimaan portfoliotasi ja vuokralaisiasi sekä seuraamaan sijoitustesi kehitystä ja lukuja. Itsellämme on käytössä Google Drive, jossa ylläpidämme asuntojemme paperit, taloyhtiöiden isännöitsijöiden tiedot, vuokralaisten tiedot, vakuutukset, vuokranseurannan sekä kuluseurannan sekä asuntoliiketoimintaan liittyvät kuitit. Tämän systeemin ansioista pysymme kartalla sijoitustemme kehityksestä kuukausittain sekä saamme esimerkiksi vuosittain raportoitua verot hyvin nopeasti.
4. Tee vuokralaisvalinnat huolimattomasti
"Äh, en jaksa tarkistaa luottotietoja. Tärkeintä on saada asuntoon vuokralainen nopeasti."
Otat tarpeettoman suuren riskin, jos valitset vuokralaisesi huolimattomasti. Vuokralaiseen liittyvät riskit ovat useimmiten a) vuokralaisen välinpitämättömyys asunnon kuntoa kohtaan ja b) vuokralaisen maksukyvyn puute tai maksuhaluttomuus. Huolimattomat vuokralaisvalinnat voivat pahimmassa tapauksessa johtaa tilanteeseen, jossa vuokranantaja joutuu aloittamaan vuokralaisen häätöprosessin, joka voi olla kuukausien pituinen stressaava kokemus. Huolimattomasta valinnasta saattaa koitua kovin kallis juttu: olemme saaneet lukea juttuja, kuinka vuokralainen on tuhonnut asunnon todella huonoon kuntoon.
Vuokralaisriskiä on hyvä minimoida valikoimalla vuokralaiset tarkkaan ja varmistamalla tarpeelliset vakuudet. Meillä valintaprosessiin kuuluu luottotietojen tarkistus sekä haastattelu. Haastattelussa kiinnitämme huomioita vuokralaisen toimeentuloon, koulutukseen ja asumistarpeisiin. Joissakin tapauksissa olemme pyytäneet referenssiä myös vuokralaisen entiseltä vuokranantajalta päätöksemme tueksi. Tyypillisenä vuokratakuuna olemme pyytäneet kuukauden tai puolentoista kuukauden vuokratakuun. Nuorten opiskelijoiden kohdalla olemme saattaneet pyytää vuokralaisen vanhemmilta takausta.
Teemme asuntoihimme vuosittain tarkastuskäynnin, jossa tarkistamme asunnon kunnon ja mahdolliset korjaustarpeet. Jokaisessa vuokrasopimuksessa velvoitamme vuokralaista ottamaan laajennetun kotivakuutuksen sekä teettämään loppusiivouksen ammattilaisella.
5. Ajattele, että asuntosijoittaminen on nopea tie rikkauksiin
“Minäpä alan asuntosijoittajaksi, jotta rikastun nopeasti!”
Asuntosijoittaminen kuulostaa monille houkuttelevalta ja nopealta tieltä rikastua. Onhan asunnot ja asuminen konseptina meille kaikille tuttuja, ja asunnoilla sijoittaminenkaan ei ole tähtitiedettä, vaan sen lainalaisuudet on suhteellisen helppo oppia. Yllättävän monet kuitenkin epäonnistuvat yrityksessään rikastua asuntosijoittamisella ja luovuttavat hyvinkin pian. Miksi?
Helpoin tapa tehdä tappiota asuntosijoittamisessa on ostaa asunto tunteella tai spekulaatilla (joskus jopa molemmilla) JA omistaa asunto vain hetken aikaa. Osa rikkaaksi hamuavista asuntosijoittajista kyllästyy (tai panikoi) ja myy asuntonsa vain muutaman vuoden omistamisen jälkeen tappiolla. Näin kävi mm. P.Ohatta-blogin kirjoittajalle, jopa kahteen kertaan.
P.Ohatta: Vieläkin pahempi taloudellinen virheeni
On hyvä ymmärtää, että asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa, jossa vaurautta rakennetaan vuosien saatossa. Erityisesti Suomessa “osta ja pidä” -asuntosijoittaja harvemmin pystyy heittäytymään täysin kassavirtojensa varaan elämään ainakaan niin kauan, kun asuntolainalyhennyksiä on jäljellä. Suomessa tämä on pitkä tie: usein vähintään 15 vuotta. Toki asuntoihin kiinnitetty varallisuutemme karttuu kuukausi kuukaudelta, mutta tämän voi realisoida ainoastaan uudelleenrahoittamalla lainojaan tai myymällä asunnon. Harva meistä asuntosijoittajista kokee olevansa rikas, vaikka varallisuutta asuntoportfolioon olisi kertynytkin.
Bonusvirhe: Vertaile itseäsi muihin
“Miten tuo toinen voi olla noin paljon pidemmällä kuin minä?”
Viime vuosien aikana olen osallistunut moniin asuntosijoittamista käsitteleviin koulutuksiin ja verkostoitumistapahtumiin, joissa olen tavannut paljon asuntosijoittajia eri vaiheissa polkujaan. Erityisesti Englannissa olen tavannut tyyppejä, jotka ovat jo parissa vuodessa pystyneet hyppäämään päätoimisiksi asuntosijoittajiksi kasvatettuaan portfolion, jonka kassavirralla he nyt mainiosti elävät. Tämä saattaa herättää kysymyksiä siitä, mitä he ovat tehneet toisin tai paremmin kuin minä, joka en ole vielä tuossa tilanteessa Englannissa. Vertailu toisiin ihmisiin ei kuitenkaan kannata, koska se vie fokuksen omasta tekemisestä epäolennaiseen vertailuun sekä pahimmassa tapauksessa lannistaa ja johtaa luovuttamiseen.
On muistettava, että jokaisella meistä on erilainen polku ja erilaiset lähtökohdat asuntosijoittamiselle. Me emme voi tietää toisen ihmisen lähtökohtia ja vahvuuksia. Joku on aloittanut asuntosijoittamisen omilla säästöillään, kun taas joku toinen on saattanut saada mojovan perinnön vauhdittamaan asuntosijoittamisen ensimetrejä. Toiset taas ovat taitavia verkostoitumaan ja hankkimaan itselleen enkelisijoittajia tukemaan portfolion rakentamista. Toiset tekevät asuntosijoittamista kokopäiväduunin ja perhe-elämän ohessa, kun taas toisilla on paljon enemmän aikaa käytettävissään.
Meistä jokaisella on omat tavoitteemme, omat strategiamme, eri määrä rahaa ja aikaa käytettävissä sekä erilaiset vahvuudet työskentelytavoissa. Jokainen meistä tekee asuntosijoittamista omien tavoitteidemme näkökulmasta: joku meistä haluaa muutaman asunnon esimerkiksi eläkepäivien varalle, kun taas toisella saattaa olla tavoitteenaan rakentaa asuntosijoittamisesta pääasiallinen elanto ja liiketoiminta. Koska emme ole vertailukelpoisia keskenämme, on siksi parempi vain keskittyä omaan tekemiseen sen sijaan, että käyttäisi energiaansa vertailemalla itseään muihin.
Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!
Huomioithan, että blogin tarkoituksena ei ole antaa sijoitussuosituksia tai -neuvoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.
