ASUNTOSIJOITTAJAN TESTAMENTTI
Asuntosijoittaja - oletko harkinnut testamentin tekemistä? Syytä olisi. Alla kaksi esimerkkiä havainnollistamaan, miksi.
Esimerkki 1: Asuntosalkku alaikäiselle
Matilla ja Maijalla on alaikäinen poika Mikko. Maija menehtyy ja hänen osuutensa Matin ja Maijan yhteisesti omistamista sijoitusasunnoista perii heidän poikansa Mikko.
Koska Mikko on alaikäinen, hän ei voi tehdä asuntoja koskevia myynti-, vuokraus- ja ostopäätöksiä. Matti toimii alaikäisen Mikon edunvalvojana ja edustaa häntä asunnon hallinnointiin liittyvissä toimissa. Matin tulee kuitenkin hakea Digi- ja väestötietovirastolta lupaa asunnon myyntiin ja ostamiseen. Lupapäätöksen hinta on tämän kirjoituksen julkaisuhetkellä 184 euroa ja lupahakemuksen käsittelyaika on vähintään kaksi kuukautta. Kovin nopeisiin asunnon osto- tai myyntiliikkeisiin ei tässäkään tapauksessa ole realistisia mahdollisuuksia.
Lisäksi Matin on rekisteröitävä alaikäisen lapsensa edunvalvonta Digi- ja väestötietovirastoon, jos Mikon brutto-omaisuus ylittää 20 000 euroa. Käytännössä edunvalvonta tarkoittaa sitä, että Matti joutuu tekemään vuosittain tilinteon Digi- ja väestötietovirastolle siitä, kuinka Mikon omaisuutta on hoidettu.
Esimerkin mukainen byrokratian määrä ja uuden ”sijoituskumppanin” saaminen Digi- ja väestötietovirastosta olisi ollut vältettävissä, jos Matti ja Maija olisivat tehneet testamentin, jolla he olisivat määränneet asuntosalkun elossa olevalle vanhemmalle. Tällöin esimerkin tilanteessa Matti olisi testamentin nojalla saanut Maijan osuuden sijoitusasunnoista ja Matti olisi voinut yksin hallinnoida sijoitusasuntoja.
Uskallan väittää, että järkevä testamentti on välttämättömyys, mikäli asuntosijoittamista harjoittava alaikäisten lasten vanhempi haluaa jatkossakin tehdä sujuvaa asuntosijoittamista ilman ylimääräisiä viranomaisprosesseja. Testamentin teettäminen ammattilaisella kannattaa, jotta muun muassa lasten lakiosaoikeus tulee otettua huomioon.
Esimerkki 2: Sinkun asuntosalkku iäkkäille vanhemmille
Kalle on lapseton ja naimaton asuntosijoittaja, jonka salkussa on lukuisia vuokrayksiöitä. Kalle menehtyy yllättäen ja koska hänellä ei ole lapsia eikä aviopuolisoa, perivät Kallen vanhemmat hänet.
Kallen isä on dementoitunut eikä hän näin ollen ole oikeustoimikelpoinen ja kykenevä hoitamaan Kallelta perimiään sijoitusasuntoja. Kallen äiti taas ei ole millään tavalla perillä asuntosijoittamisen edellyttämistä toimenpiteistä, eikä hän Kallen isän omaishoitajana oikeastaan edes jaksa paneutua koko asiaan.
Kallen äiti kuulee, että vuokratulot vaikuttavat Kallen isän tulevan hoitolaitospaikan asiakasmaksuihin ja tästä syystä hän haluaa myydä kaikki Kallelta perityt asunnot. Asuntojen myyminen ei kuitenkaan ole Kallen isän dementiasta johtuen mahdollista, joten Kallen äidin on haettava Kallen isälle yleistä edunvalvojaa. Yleisen edunvalvojan on toimittava Kallen isän edun mukaisesti, mikä taas voi kokonaistilanteesta riippuen tarkoittaa myös sitä, että hän katsoo Kallen isän edun mukaiseksi asuntojen säilyttämisen.
Tämän esimerkin haasteet olisivat olleet vältettävissä ainakin kahdella eri tavalla: joko Kallen olisi kannattanut testamentata asuntonsa jollekin sellaiselle, jonka hän tietää kykenevän hoitamaan niitä. Toinen tilannetta helpottava asia olisi ollut, mikäli Kallen vanhemmat olisivat tehneet aikanaan, ennen Kallen isän dementiaa, edunvalvontavaltuutuksen, jonka nojalla Kallen äiti olisi voinut hoitaa asuntojen myynnin myös Kallen isän puolesta.
Yksi tärkeä asuntosijoittajan testamentissa huomioitava asia on hoito- ja rahoitusvastike. Kun leski saa asunnon hallintaoikeuden, hänen vastattavakseen jäävät myös asumiseen liittyvät kulut, kuten vesi- ja sähkömaksut. Hoito- ja rahoitusvastikkeesta ollaan oikeusoppineiden keskuudessa montaa mieltä. Näkemykseni ja oikeustajuni mukaan lesken on vastattava myös hoitovastikkeen maksamisesta – onhan se keskeinen osa lesken kotina käytettävän asunnon juoksevia, arkisia ”peruskuluja”. Sen sijaan rahoitusvastikkeen voidaan katsoa nostavan asunnon arvoa, jolloin sen maksaminen on perustellumpaa osoittaa asunnon omistajille. Suosittelen pohtimaan myös vastikkeiden maksuvelvoitteeseen liittyviä kysymyksiä testamentin laatimisen yhteydessä.
ON HELPPOA OLLA JÄLKIVIISAS, MUTTA ENNAKOINTI EI OLE SEN VAIKEAMPAA
Edellä esitetyssä esimerkissä Kalle ei välttämättä ole koskaan tullut edes ajatelleeksi, kenelle hänen omaisuutensa ohjautuisi, mikäli hän menehtyisi yllättäen. Vielä vähemmän Kallen vanhemmat olivat kuvitelleet saavansa yhtäkkiä isoa asuntosalkkua pyöriteltäväkseen. Elämän käänteet yllättivät, mutta miksi? Koska yksi olennainen osa asuntosijoittamisen riskienhallintaa oli jäänyt tekemättä.
En kehota murehtimaan elämän ikäviä tapahtumia etukäteen, mutta on viisautta varautua niihin. Edunvalvontavaltuutus on asuntosijoittajalle kuin vakuutus – turva, jota ei toivottavasti koskaan tarvitse käyttää. Testamentti taas on keino turvata niin omien läheisten toimeentulo kuin myös omien asuntosijoitusten tulevaisuus tilanteessa, jossa itse ei ole sijoituksistaan enää huolehtimassa.
Lue myös artikkeli: Asuntosijoittaja - olethan jo tehnyt edunvalvontavaltuutuksen?
Kirjoittaja: Niina Kosunen
Lakitoimisto Kunnes Oy tarjoaa Rahamedian lukijoille testamenttitoimeksiannoista 20 % alennuksen (testamenttien normaali hinta 350–500 €). Tarjous ovat voimassa joulukuun 2021 loppuun saakka.
Kirjoittaja Niina Kosunen on yrittäjä ja lakimies (OTM, HTM) Lakitoimisto Kunnes Oy:ssa, joka tarjoaa tukea perhevarallisuus- ja perintöoikeudellisissa kysymyksissä sekä laatii erilaisiin perhe- ja varallisuustilanteisiin sopivia oikeudellisia asiakirjoja kuten testamentit, avioehtosopimukset, edunvalvontavaltuutukset, ositussopimukset, perukirjat ym.
Lakitoimisto Kunnes Oy:n löydät myös somesta!
Insta: lakitoimisto_kunnes