Asuntosijoittamisen riskit — ja miten hallita niitä
Asuntosijoittaminen on trendikäs aihe, mutta samaan aikaan monia mietityttää asuntosijoittamisen riskit. Satunnaiset uutisjutut kertovat tarinaa epäonnisista asuntosijoittajista, joiden sijoitusasuntoja vuokralaiset ovat tuhonneet tai jotka ovat joutuneet myymään asuntojaan merkittävällä tappiolla.
Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös asuntosijoittamisessa on omat riskinsä. Näen kuusi yleistä riskiä, jotka jokaisen asuntosijoittajan on tärkeä ottaa huomioon. Yleiset asuntosijoittamisen riskit ovat:
asunnon arvon lasku
korkojen nousu
vuokralaiseen liittyvät riskit
pula vuokralaisista eli tyhjät kuukaudet
yllättävät tai huomiotta jätetyt remonttitarpeet
poliittiset päätökset
Itse olen kuitenkin todennut, että viisailla valinnoilla asuntosijoittamisen riskit voidaan suhteellisen hyvin välttää. Seuraavaksi käyn läpi asuntosijoittamisen riskejä yksi kerrallaan. Tarkastellaan myös sitä, miten näitä riskejä voi hallita ja näin varmistaa tuottavan sijoituksen.
Riski 1: Asunnon arvon lasku
Moni pelkää sitä, että ostaa asunnon nyt tietyllä hintaa, mutta ei vuosien päästä saa omiaan takaisin, kun asunnon arvo on laskenut. Asunnon arvo saattaa laskea esimerkiksi silloin, kun asunto on muuttotappioisella, taantuvalla paikkakunnalla. Arvo saattaa laskea myös, jos asunto sijaitsee alueella, jossa on liian paljon tarjontaa kysyntään nähden. Tällaisia tilanteita saattaa olla kaupungeissa, joissa rakennetaan paljon uudistuotantoa, jolloin kysyntä vanhempiin kohteisiin saattaa heiketä. Arvo saattaa lähteä laskuun myös silloin, jos paikkakunnalle merkittävä koulu tai yritys lakkautetaan ja asuntojen tarve laskee yhtäkkiä.
Riskin minimointi:
Riskiä voi minimoida sijoittamalla muuttovoittoisiin paikkakuntiin, joissa palvelut on kohdillaan. Kaupungissa on esimerkiksi korkeakouluja, useita peruskouluja, lukioita, sairaala ja useita yrityksiä: näin yksittäisen yrityksen tai esimerkiksi yliopistokampuksen lakkauttaminen ei vaikuta koko kaupungin väestöön merkittävästi.
Riskiä voi minimoida ostamalla asunto keskeisiltä alueilta, kuten keskustan, yliopiston tai sairaalan läheisyydestä. Tällaisen sijainnin asunnot eivät heti ensimmäisenä menetä arvoaan, mikäli kaupunki lähtee syystä tai toisesta taantumaan, tai jos uudistuotantannon määrä kasvaa merkittävästi.
Lue artikkelini: Miten valita alue asuntosijoittamiseen?
Riski 2: Korkojen nousu
Matalien korkojen aikana asuntolainan kustannukset ovat pysyneet hyvin maltillisina. On kuitenkin mahdollista, että korot lähtevät jälleen merkittävään nousuun. Moni muistaa 90-luvun hurjat, jopa 16 prosentin korot asuntolainoissa.
Riskin minimointi:
Asuntoa valitessa on hyvä laskea erilaisia korkoskenaarioita: mitä tapahtuisi sijoitukselle korkojen noustessa esim. kaksi prosenttiyksikköä? Entäs jos ne nousevat esim. neljä prosenttiyksikköä? Tee laskelmat erilaisista korkoskenaarioista.
Itse arvioin ns. ”kriittistä pistettä” alussa: Milloin lainan korko (viitekorko + marginaali) olisi niin korkea, että vuokratuotto ei riittäisi kattamaan korkokuluja ja alkaisin tehdä tappiota. Korkoskenaarioiden arvioimiseen on olemassa hyviä laskureita. Yksi tällaisista laskureistä löytyy esim vuokratuotto.fi -sivustolta.
Asuntolainoihin on mahdollista valita myös erilaisia lyhennystapoja (kuten kiinteä tasaerälaina) sekä korkoon liittyviä suojauksia. Näitä ovat esimerkiksi kiinteäkorkoinen laina, korkokatto tai korkoputki.
Korkojen nousua vastaan voi varautua myös pitämällä velkavipu maltillisella tasolla ja varaamalla talouteen riittävää puskuria. Korkotaso saattaa nousta hetkellisesti kriittisen pisteen yläpuolelle, mutta puskurin avulla voi varmistaa, että talous kestää.
Riski 3: Vuokralaiseen liittyvät riskit
No entäpäs, jos vuokralainen tekee vahinkoa asunnolle tai jopa tuhoaa sen? Vuokralaisen välinpitämättömyys asuntoa kohtaan on useiden asuntosijoittajien pelko. Jopa näennäisesti kunnollinen vuokralainen, joka maksaa vuokransa täysin ajallaan, voi paljastua huolimattomaksi vuokra-asuntonsa kuntoa kohtaan.
Toisaalta asuntosijoittajia saattaa huolettaa se, että vuokralainen jättää maksamatta vuokransa syystä tai toisesta. Vuokralaisen häätö on stressaava prosessi, johon kukaan asuntosijoittaja ei toivo joutuvansa. Mikäli vuokravelkaa kertyy ja takaisinmaksusta ei päästä sopimukseen, joutuu vuokranantaja pohtimaan myös vuokralaisen häätöä.
Riskin minimointi:
Vuokralaiseen liittyvää riskiä voi hallita valikoimalla vuokralaiset tarkkaan ja varmistamalla tarpeelliset vakuudet. Haastattelussa on hyvä kiinnittää huomiota vuokralaisen toimeentuloon, koulutukseen ja asumistarpeisiin. Joissakin tapauksissa voi olla hyvä pyytää referenssiä myös vuokralaisen entiseltä vuokranantajalta päätöksen tueksi.
Kun olet löytänyt kiinnostavan vuokralaiskandidaatin, tarkista luottotiedot. Vuokranantajana sinulla on oikeus tarkistaa vuokralaiskandidaatin luottotiedot, mutta sinun pitää pyytää häneltä lupa siihen. Luottotiedot voi tarkistaa esimerkiksi luottotietohaku.fi -sivustolta hintaan 19.90 euroa.
Ota myös vakuusraha. Vasta kun vakuus on maksettu, sinun tulee luovuttaa vuokralaiselle sopimuksessa mainittu määrä avaimia asuntoon. Nuorten opiskelijoiden kohdalla saattaa olla syytä pyytää vuokralaisen vanhemmilta takausta.
Kannattaa sopia jo vuokrasopimuksessa loppusiivouksesta ja laajennetun kotivakuutuksen ottamisesta. Lisäksi vuokrasopimuksessa voi määrätä sääntöjä tupakointiin ja lemmikkieläimiin liittyen. Lisäksi voit tehdä asuntoon säännöllisesti, esim. vuosittain tarkastuskäynnin, jossa tarkistat asunnon kunnon ja mahdolliset korjaustarpeet.
Riski 4: Pula vuokralaisista / tyhjät kuukaudet
Entäpä jos asuntoon ei löydy vuokralaista? Tyhjillään seisova sijoitusasunto on asuntosijoittajan rahasyöppö, koska lainanlyhennykset ja kulut juoksevat normaaliin tapaan vaikka asunto olisi tyhjänä. Vuokralaispula voi syntyä, jos kaupungissa on liikaa vuokra-asuntotarjontaa vuokralla asuvien ihmisten määrään nähden. Tällainen tilanne saattaa johtua jälleen liian suuresta uudistuotannosta tai alueen vetovoiman vähenemisestä kaupungin taantuessa. Toisaalta asuntoon voi olla vaikea löytää vuokralaista, jos se on heikossa kunnossa, erikoinen pohja- tai materiaaliratkaisuiltaan tai jos se on meluisalla paikalla.
Riskin minimointi:
Itse minimoin tätä riskiä sijoittamalla ainoastaan hyvässä tai erinomaisessa kunnossa oleviin asuntoihin, jotka ovat keskeisillä alueilla kaupungissa. Pintamateriaalien tulee olla neutraalit ja siistit. Olen myös joissakin tapauksissa erottautunut muusta asuntotarjonnasta sallimalla lemmikkieläimet.
Kannattaa huomioida myös sopiva vuokran määrä, äläkä aliarvioi vuokralaisten hintatietoisuutta vuokra-asunnoista. Selvitä alueen vastaavien asuntojen vuokrataso tarkkaan ja pyri asettamaan sijoitusasuntosi vuokra sopivaksi markkinaan nähden. Pyri välttämään ylihinnoittelua.
Vuokranantaja voi varautua tyhjiin kuukausiin myös tarpeeksi isolla omalla puskurilla. Jotkut vuokranvälitysfirmat takaavat vuokranmaksun vähintään ensimmäiselle 12 kuukaudelle. Tämä palvelu on usein maksullinen, mutta on vähennyskelpoinen verotuksessa. Näin saat ainakin takuun siitä, että ensimmäisen 12 kuukauden aikana et jää ilman vuokraa.
Mikäli haluat erottua vuokranantajana massasta, panosta asuntoilmoitukseen. Asunnon vuokrailmoitustasi varten, voit esimerkiksi stailata asuntoa ja panostaa laadukkaisiin kuviin.
Riski 5: Yllättävät tai huomiotta jätetyt remonttitarpeet
Asuntosijoitus voi helposti mennä mönkään, jos asuntoa ostaessaan ei ole kriittisesti arvioinut taloyhtiön kuntoa. Esimerkiksi yllättävä putkiremontti tai julkisivuremontti helposti vetää sijoituksesi miinuksille, jos et ole osannut arvioida näitä kustannuksia etukäteen.
Riskin minimointi:
Sijoitusasuntoa valitessa kriteereistä se ehdottomasti tärkein on taloyhtiön kunto ja se tulee tarkastaa yhtiön kuntotarkastusraportista ja yhtiön papereista, joista tulisi käydä ilmi seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeet. Lisäksi kannattaa ottaa yhteyttä kohteen isännöitsijään ja kysyä yhtiön kunnosta ja remonttitarpeista.
Itse pyrin minimoimaan riskiä tulevista remonteista ostamalla asuntoja ainoastaan sellaisista taloyhtiöistä, joissa suuret remontit, kuten kattoremontti, julkisivuremontti ja putkiremontti on jo tehty, tai niitä ei ole ole odotettavissa seuraavaan 15 vuoteen. Lisäksi huolehdimme siitä, että taloyhtiössä on vähintään 20 osakasta jakamassa kustannuksia. Jos vanhan taloyhtiön papereissa ei ole mainintaa tehdyistä tai tulevista remonteista, tämä on merkki siitä, että yhtiön kuntoa on luultavasti laiminlyöty.
Riski 6: Poliittiset päätökset
Uudenlaiset poliittiset päätökset saattavat luoda riskejä asuntosijoittajalle. Esimerkiksi tällä hetkellä tapetilla on valtiovarainministeriön työryhmän (kutsutaan myös Mörttisen työryhmäksi) ehdotus siitä, että kotitalouksien velkaantumisaste sidotaan vuoden bruttotuloihin. Ehdotuksen mukaan velkaantumisaste saa olla enintään 4.5 kertaa kotitalouden vuotuisista bruttotuloista. Lisäksi työryhmä ehdotti asuntolainojen pituuden rajaamisen 25 vuoteen. Myös taloyhtiölainojen rajoittaminen on noussut keskusteluun työryhmän pohdinnoissa.
Kasvua hakevalle asuntosijoittajalle Mörttisen työryhmän ehdotus luo haasteen, koska velkaantumisasteen rajoitus vaikeuttaa asuntoportfolion kasvattamista ja skaalaamista suuremmaksi. Tämä myös rajoittaa erityisesti pienituloisten mahdollisuuksia ostaa asunto esimerkiksi pääkaupunkiseudulta, jossa hinnat ovat suhteellisen korkeat.
Koronapandemiakin voi vaikuttaa poliittisiin päätöksiin. Tämä on nähty esimerkiksi Englannissa (jossa sijoitan myös), jossa on poliittisesti säädetty "vuokralaisen häätökielto" koronaviruksen vuoksi. Tämän kiellon vuoksi asuntosijoittajat eivät voi häätää vuokralaista edes maksamattomien vuokrien vuoksi, vaan ensimmäinen mahdollisuus häätötoimenpiteisiin on vasta ensi vuonna maaliskuussa, mikäli rajoitus puretaan.
Riskin minimointi:
Poliittista riskiä on haastavaa ennakoida. Mörttisen työryhmän ehdotuksen suhteen monet kasvua hakevat asuntosijoittajat pohtivat yrityksen kautta sijoittamista, jolloin yksityisen kotitalouden tulot eivät rajoita liiketoiminnan skaalaamista. Toisaalta tässä tulee ottaa huomioon monia asioita: yrityksen kautta sijoittamisessa on etunsa ja haasteensa yksityishenkilönä sijoittamiseen verrattuna.
Lue Sijoitusasunnot.comin artikkeli yrityksen kautta sijoittamisen plussista ja miinuksista
Englannissa kohtaamani häätökiellon suhteen minua on auttanut se, että olen valikoinut vuokralaiset tarkasti ja tarkistanut heidän luottotietonsa. Tämän vuoksi en ole vielä joutunut tilanteeseen, jossa vuokralainen olisi lopettanut vuokran maksamisen koronankaan vuoksi. Lisäksi minulla on varattuna puskuria talouteeni, joka auttaa minua reagoimaan ja selviytymään mahdollisesta tilanteesta, jossa en saa sovittuja vuokratuloja ennen kuin häätökielto loppuu.
Tiedostaminen auttaa ennaltaehkäisemään asuntosijoittamisen riskejä
Kuten pitkästä listasta huomasit, asuntosijoittaminen ei missään nimessä ole täysin huoletonta tai riskitöntä puuhaa. On erittäin hyvä, että riskeistä puhutaan ja mediassa nostetaan esiin tarinoita myös niistä tapauksista, jossa kaikki ei mennyt kuin ”strömsössä”. Riskien tiedostaminen ja ennaltaehkäisy kuitenkin auttaa välttämään pahimmat sudenkuopat ja pitämään asuntosijoittajan tien päällä, kuskin penkillä.
Lue myös artikkelini: Asuntosijoittajan viisi virhettä
Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!
Huomioithan, että blogin tarkoituksena ei ole antaa sijoitussuosituksia tai -neuvoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.
