Olen usein blogini lukijoilta saanut pyyntöjä siitä, että avaisin konkreettisesti sijoitusdiilieni strategian ja numerot. Siispä tässä postauksessa esittelen uusimman sijoitukseni Englannissa. Sijoitan Englannissa BRRRR-strategialla, joka on lyhenne englannin kielen sanoista Buy, Refurb, Rent, Refinance, Repeat. Suomalaisittain tämä tarkoittaa osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista.

Käyn alla läpi viimeisimmän diilini numerot ja kuvat vaihe vaiheelta BRRRR-strategian mukaisesti. Tämä esimerkki varmasti konkretisoi sitä, miksi asuntosijoittaminen voi olla hyvinkin kannattavaa, kunhan sen oikean diilin löytää!

Uusin diilini Liverpoolissa on kolmen makuuhuoneen rivitalo, rauhallisella perheiden suosimalla asuinalueella

Buy - osta

BRRRR-strategialle olennaista on, että sijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. On siis tärkeää löytää kohteita, jotka ovat reilusti alle markkinahinnan ja/tai niissä on potentiaalia arvonnostoon remontoinnin kautta.

Englannissa pyrin aina löytämään alle markkinahintaisia asuntoja, jotka sijaitsevat kaupungissa halutulla sijainnilla. Alle markkinahintainen yleensä tarkoittaa sitä, että asunto on nuhjuisessa kunnossa ja selvästi remontin tarpeessa. Toisaalta asuntomarkkinoilla tapahtuu myös hinnoitteluvirheitä, jotka mahdollistavat edullisten asuntodiilien löytämisen. Tällainen tilanne saattaa olla esimerkiksi sellainen, missä myyjä on erittäin "motivoitunut" myymään asunnon nopeasti hankalan elämäntilanteensa vuoksi (esim. avioero, työttömyys jne.), tai jostain muusta henkilökohtaisesta syystä. Toisaalta kyseessä saattaa olla asunnon lunastustilanne, jossa asuntoa pakkohuutokaupataan kiireellä myyjän velkojan toimesta maksamattomien lainojen vuoksi. Tällainen alle markkinahintainen asunto löytyy silloin tällöin vapailta markkinoilta kiinteistövälittäjien kautta tai julkisesta huutokaupasta.

Löysin uusimman kohteeni reippaasti alle markkinahinnan. Asunnon tietoja tutkiessani huomasin, että tämä kolmen makuuhuoneen ja olohuoneen rivitalo (englantilaisittain terraced house) sijaitsi rauhallisella, perheiden arvostamalla asuinalueella. Samaan aikaan, kun tätä asuntoa myytiin noin 50 000 punnalla, sen välittömässä lähiympäristössä oli myyty vastaavan kokoisia ja ikäisiä taloja reippaasti suuremmalla hinnalla, 70 - 90 000 hintaan. Tämä oli hyvä merkki siitä, että hinnoittelussa on saattanut käydä ns. "hinnoitteluvirhe" ja myyjä on syystä tai toisesta motivoitunut myymään asunnon pikaisesti. Pikaisella nettihaulla sain selvää, että myyjä oli itse ostanut kohteen 47 000 punnalla vuosia aiemmin. Näytti siis siltä, että hänelle tärkeintä oli saada ns. omansa pois, eikä hän ollut ottanut huomioon alueen asuntojen markkina-arvojen muutosta hinnoittelussaan.

Asuntonäytöllä totesin, että asunto oli selkeästi freesauksen ja pintaremontin tarpeessa, mutta perusasiat, kuten kylpyhuoneen ja keittiön kalusteet, katto, ikkunat, boileri, patterit olivat hyvässä kunnossa. Lakimieheni tutki asunnon paperit ja totesi niiden olevan kunnossa. Lisäksi lähetin asuntoon rakennustarkastajan tekemään asunnon arvon arvioinnin sekä kunnon tarkistuksen. Rakennustarkastajan ja remonttimiehen arvioiden perusteella teetin arvion remonttikustannuksista.

Näiden ammattilaisarviointien jälkeen pystyin toteamaan, että kyseessä on todellakin hyvältä vaikuttava diili ja sain ostettua asunnon 50 000 punnan hintaan.

Refurb - remontoi

Teetätin remontin paikallisella yhteistyökumppanillani, joka manageroi koko remontointiprojektia ja hyödynsi omia alihankkijoitaan materiaalihankintoihin sekä erityistarpeisiin (esim. sähköasentaja jne.). Olen todennut, että minun on hyödyllistä palkata kokenut projektipäällikkö remonttiin siksi, että heillä on olemassa olevat suhteet alihankkijoihin ja ns. volyymihyöty materiaalien tilauksissa. Remontti sujuikin hyvin ennalta määritetyssä aikataulussa ja alle sille varatun budjetin. Asunnon yleisilmettä freesaavaan, 6500 puntaa maksaneeseen remonttiin kuului mm:

Vanhojen tapettien poisto, seinien rappaus ja maalaus
Katon osittainen rappaus ja maalaus
Vanhojen kokolattiamattojen ja laminaattien poisto sekä uusien mattojen asennus
Vanhan takan poisto
Kylpyhuoneen lattian uusiminen ja laminointi
Katon rännien korjaus
Ulko-oven ja julkisivun puuosien maalaus
Piha-alueen siistiminen

Rent - vuokraa

Asunto oli erittäin helppo vuokrata. Asunnon vuokrausta hoitaneen välittäjäni mukaan hän sai lukuisia yhteydenottoja heti ilmoituksen julkaisupäivänä. Valitsimme asuntoon pariskunnan, jotka olivat molemmat vakaassa ammatissa ja heidän luottotietonsa olivat kunnossa. Asunto vuokrattiin 575 punnalla kuukaudessa, mikä on tuolle Liverpoolin alueelle tyypillinen vuokrataso kolmen makuuhuoneen rivitalosta.

Refinance - uudelleenrahoita

Uudelleenrahoituksen tavoitteena on vapauttaa asunnon uutta kasvanutta markkina-arvoa seuraavan sijoituskohteen ostoon. Uudelleenrahoituksessa asuntolaina neuvotellaan uudelleen joko saman pankin tai eri pankin kanssa asunnon uudelle arvolle remontin jälkeen. Näin vanha laina maksetaan pois ja se korvataan uudella, korkeammalla lainalla, jolloin diilistä vapautuu joko vakuutta tai rahaa.

Tutustu Harri Hurun kattavaan blogikirjoitukseen BRRRR-strategiasta

Kuuntele BRRRR-sijoittajan Maria Fristömin jakso Rahamedia Livessä

Omassa tilanteessani halusin tehdä lainan uudelleenrahoituksen, koska uskoin asunnon todellisen markkina-arvon olevan reippaasti asunnon ostohintaa korkeampi, erityisesti tehtyäni siihen remontin. Oman arvioni mukaan asunnon todellinen arvo oli 75 000 - 90 000 puntaa, eli vähintäänkin 25 000 euroa huutokaupassa maksettua summaa korkeampi. Perustin arvioni rakennustarkastajan raporttiin sekä siihen, että asunnon välittömässä läheisyydessä (400 metrin säteellä) oli viimeisen kahden vuoden aikana myyty useita vastaavan kokoisia sekä kuntoisia asuntoja arvioimaani korkeampaan hintahaitariin.

Näiden tietojen perusteella hain pankilta asunnon uudelleenrahoitusta 85 000 eurolle. Laitoin hakemuksen vireille maaliskuun alussa 2020, eli juuri silloin, kun koronavirus oli vahvemmin rantautumassa Eurooppaan sekoittamaan taloutemme. Koronaviruksen aiheuttaman lockdownin vuoksi pankki kiristi lainaehtojaan (esim. myönsi vain 70 % loan to value -lainoja aiemman 75 % sijaan). Lisäksi pankki ei voinut lähettää fyysisesti asunnon arvon tarkastajaa (surveyor) paikan päälle ja päätyi tekemään erittäin maltillisen desktop-arvioinnin (arviointi pelkällä tietokoneella "ennen ja jälkeen kuvien" sekä markkinadatan perusteella. He päätyivät antamaan asunnolle maltillisen 77 500 punnan arvioinnin, mikä silti oli itselleni hyvä ja tyydyttävä lopputulos. Saavutin siis 27 500 punnan arvonnoston sijoitukselleni.

Yhteenveto numeroista

Olin onnekas, kun löysin motivoituneelta myyjältä selkeästi alle markkinahintaisen diilin, jossa oli mahdollisuus arvonnostoon lyhyellä aikavälillä suhteellisen yksinkertaisen pintaremontin jälkeen.

Kerrataanpa vielä numerot kertaalleen:

Ostohinta: 50 000 puntaa
Talon uusi arvo remontin jälkeen: 77 500 puntaa
= Arvonnosto 27 500 puntaa

Kassavirtalaskelma:

Vuokra: 575 puntaa kuukaudessa

Kulut:

Lainan kuukausierä (kiinteäkorkoinen interest only -laina): 147.65 puntaa kuukaudessa
Ulkoistettu hallinnointipalvelu: 24.50 puntaa kuukaudessa
Muut kulut: noin 50 puntaa kuukaudessa

Kassavirta kuukaudessa: 352.85 puntaa

Kassavirta vuodessa: 4 234 puntaa

Oman pääoman/rahoituksen tarve taloa ostaessa

Käsiraha (25 % alkuperäisestä ostohinnasta): 12 500 puntaa
Varainsiirtovero (3 %): 1500 puntaa
Remonttikulut: 6500 puntaa
Osto- ja uudelleenrahoituskulut: 3000 puntaa

= Oman rahoituksen tarve yhteensä 23 500 puntaa (tämä osuus voidaan osittain kattaa myös enkelirahoituksella*):

Oman pääoman tarve uudelleenrahoituksen jälkeen:

Uusi pankkilaina talon uudelle arvolle (70 % asunnon arvosta): 54 250 puntaa
Tästä maksetaan vanha laina pois: 37 500 puntaa

= Jäljelle jää 16 750 puntaa, joka vapautetaan rahana tililleni. (Jos bisnesenkeli on ollut mukana osittain rahoittamassa diiliä, palautan hänelle hänen osuutensa tässä vaiheessa.)

Koska oman rahoituksen tarve alunperin oli 23 500 puntaa, omaa pääomaa jää vielä diiliin sisään uudelleenrahoituksen jälkeen 6750 puntaa. (Laskukaava: 23 500 £ - 16 750 £ = 6750 £).

Oman pääoman tuotto:

(4 234 £ kassavirta vuodessa/ 6750 £ oma pääoma) * 100 = noin 62.7 %

Tämä tarkoittaa sitä, että saan oman sijoitun pääomani "takaisin" alle puolessatoista vuodessa. Huomioithan, että laskelma ei ota huomioon veroja.

Repeat - toista

Tämän strategian paras puoli on, että se on helposti toistettavissa ja kyseessä on lopulta yksinkertainen kaava. Koska tuotto tässä strategiassa tehdään ostohetkellä, on tärkeintä tehdä todella tarkkaa työtä asuntoa valitessa ja asunnon ostoneuvotteluissa. Nyt, kun olen saanut vapautettua rahaa uudelleenrahoituksen kautta, minulla on käsiraha valmiina seuraavan kohteen ostoa varten.

Eli ei muuta kuin etsimään seuraavaa BRRRR-kohdetta!

*Bisnesenkelirahoitus tarkoittaa sitä, että yksityinen henkilö lainaa rahaa yritykselle kiinteää korkoa vastaan määräajaksi. Asuntosijoittamisessa tällä rahoituksella voidaan rahoittaa esim. sijoitusasunnon käsiraha ja/tai remontti, joka auttaa nostamaan sijoituskohteen arvoa. Kohteen remontin valmistumisen jälkeen asuntolaina uudelleenrahoitetaan talon uudelle arvolle ja sen jälkeen raha maksetaan rahat enkelille takaisin, ellei hän halua jättää investointiaan yrityksen käyttöön myös seuraavaa kohdetta varten.

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!

Instagram

Facebook