Kaksi asuntosijoittajan supervoimaa — velkavipu ja inflaatio

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa ja sinnikkyys palkitaan. Miksi? Koska useiden vuosien tai jopa vuosikymmenten sijoitushorisontissa pääset nauttimaan kahdesta asuntosijoittajan supervoimasta, jotka edesauttavat vaurastumistasi ja tekevät taikojaan taustalla. Ne toimivat kuin työntövoimina ja vauhtimoottoreina vaurastumiseesi.

Mitä nämä kaksi “supervoimaa” sitten ovat?

1. Velkavipu

2. Inflaatio

Hmmm...miten ihmeessä velka ja inflaatio voivat olla positiivisia juttuja!? Katsotaanpa näitä kahta voimaa tarkemmin.

Velkavipu kiihdyttää vaurastumistasi

Ensimmäinen asuntosijoittajan “supervoimista” on velkavipu. Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa tarkoittaa vieraan pääoman eli velan (tyypillisesti pankkilainan) käyttöä sijoituksen rahoittamiseen. Velkavivun käyttö mahdollistaa sen, että asuntoon pääsee kiinni pienemmällä omalla pääomalla ja oman sijoitetun pääoman tuotot nousevat yleensä erittäin hyvälle tasolle. Tyypillisesti pankki kelpuuttaa noin 70 % ostettavan asunnon arvosta vakuusarvoksi. Tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajalla itsellään tulee olla noin 30 % edestä omaa käsirahaa tai muita vakuuksia.

Miksi pankit myöntävät lainaa sijoitusasuntoihin?

• Pankin silmissä asunto on suhteellisen vakaa ja turvallinen sijoituskohde, erityisesti jos asunto sijaitsee alueella, jonka voidaan ajatella pitävän elinvoimaisuutensa myös jatkossa. Polarisoituvassa ja kaupungistuvassa Suomessa kannattaa siis olla tarkkana aluevalinnan kanssa.

• Asunto fyysisenä omaisuuslajina toimii myös itsessään ensisijaisena vakuutena lainanantajalle, mistä johtuen pankit usein suhtautuvat myönteisesti velkarahalla sijoittamiseen verrattuna muihin sijoituskohteisiin. Käytännössä ostettava asunto pantataan vakuudeksi luoton takaisinmaksusta. Jos velallinen ei kykene suoriutumaan lainavelvoitteistaan, pankilla on mahdollisuus lunastaa vakuutena oleva asunto ja myydä se velan maksamiseksi.

Miksi velkavipu on hyvä asia asuntosijoittajalle?

Kuvitellaan, että sinulla on 60 000 euroa ja pohdit hyödyntäisitkö velkavipua vai et. Voit valita ostaa tuolla rahalla yhden, noin 60 000 maksavan sijoitusasunnon. Toinen vaihtoehto on hyödyntää velkavipua, eli pankkilainaa sijoitusasunnon osittaiseen rahoittamiseen. Lasket, että 60 000 euron käsiraha riittäisi kolmen noin 60 000 euron arvoisen sijoitusasunnon ostamiseen velkavivulla (yhden 60 000 euron arvoisen sijoitusasunnon tarvittava käsiraha/vakuus on 30 % eli 18 000 euroa).

Mikä on lopputulosnäissä kahdessa eri skenaariossa?

Jos et hyödynnä velkavipua: sinulla on yksi 60 000 euron arvoinen sijoitusasunto

Jos hyödynnät velkavipua: sinulla on lopulta kolme sijoitusasuntoa, joiden yhteisarvo on 180 000 euroa!

Inflaatio nakertaa rahan, mutta myös lainan arvoa

Inflaatio tarkoittaa rahan ostovoiman heikkenemistä ajan saatossa ja se tuntuu meille kuluttajille hintojen nousuna. Rahan arvo siis heikkenee ajan saatossa, etkä enää saa rahallesi vastinetta yhtä paljon kuin ennen. Jos jokin maksoi kymmenen vuotta sitten esimerkiksi 100 euroa, tuskin saat enää nykypäivänä kyseistä tuotetta samaan hintaan, vaan hinta on korkeampi. Asuntosijoittajalle inflaatio on kuitenkin pitkällä aikajänteella hyvä asia, jopa vauhtimoottori vaurastumisen matkalla. Miksi?

• Ensinnäkin, asunto on fyysistä omaisuutta, joka historiallisesti on pitänyt hyvin arvonsa inflaation pyörteissä. Jos sijoitusasunnon hankkii muuttovoittoisesta, kasvavasta kaupungista, asunnon vuosittainen hintakehitys mitä luultavammin voittaa vuosittaisen inflaation.

• Toiseksi, inflaation myötä myös vuokrilla on taipumus nousta. Vuokrien pysyessä inflaation vauhdissa, asuntosijoittaja saa varmistettua sijoitukselleen jatkuvaa tuottoa, eikä hänen sijoituksensa tuotto vähene inflaation vaikutuksesta.

• Kolmanneksi, inflaatio nakertaa rahan ostovoiman lisäksi myös velan arvoa. Velkavipua hyödyntävälle asuntosijoittajalle tämä on erittäin hyvä uutinen, koska vuosien saatossa velan arvo vähenee inflaation vaikutuksesta. Esimerkiksi: kuvitellaan, että otit 10 vuotta sitten 100 000 euroa lainaa. Tällä hetkellä, kymmenen vuoden jälkeen tuon alkuperäisen 100 kilon lainan todellinen arvo inflaation vaikutuksen jälkeen vastaa enää noin 88 000 euroa.

Lue myös artikkelini: Inflaatio - säästöjesi salakavala nakertaja

Inflaatio ja velkavipu yhdessä vauhdittavat vaurastumistasi pitkällä tähtäimellä

Miksi halusin mainita juuri nämä kaksi supervoimaa? Siksi, että ne yhdessä tekevät sitkeää työtä vaurastumisesi eteen pitkällä aikajänteellä.

Kuvitellaan, että olet valinnut sijoitusasuntosi alueelta, joka on kasvussa ja jossa voit odottaa arvonnousua pidemmällä aikajänteellä. Oletetaan tässä esimerkissä, että arvonnousu on 20 % seuraavan 10 vuoden aikana.

Palataan jälleen esimerkkiini 60 000 euron käteispotista. Ensimmäisessä skenaariossa ostat YHDEN sijoitusasunnon. Toisessa skenaariossa ostat KOLME sijoitusasuntoa hyödyntäen pankkilainaa.

• Jos olet ostanut yhden asunnon, sinun asunnon arvo on arvonnousun jälkeen 72 000 euroa. Olet siis tehnyt arvonnousun myötä voittoa 12 000 euroa ja saanut sen lisäksi kymmenen vuoden aikana myös vuokratuloja. Hieno juttu!

• Mutta, jos olet ostanut velkavipua hyödyntäen kolme asuntoa, sinun portfoliosi arvo on tuon arvonnousun jälkeen 216 000. Saat siis 36 000 euroa voittoa ihan vain arvonnousussa! Toisaalta olet saanut vuokratuloja kolmesta eri asunnosta ja samaan aikaan lyhentänyt asuntolainoja niillä. Hyödyntäen velkavipua, olet tehnyt samalla alkuperäisellä rahasummalla (60 000 EUR) kolme kertaa enemmän varallisuutta itsellesi!

Hyvä velka vs. huono velka

Kun puhutaan velkavivusta, on hyvä muistaa, että fiksusti käytettynä se on paras ystäväsi asuntosijoittajana. Kyseessä on niin sanottu “hyvä velka”: laina, jonka avulla saat ostettua itsellesi omaisuutta, joka tuottaa sinulle lisää varallisuutta. Tässä on merkittävä ero niin sanottuun huonoon velkaan: huonoja velkoja ovat mm. kulutusluotot, autolaina, luottokorttivelat ym. koska niillä ostetaan useimmiten materiaa tai kulutustavaroita, jotka eivät tuota vaan mahdollisesti jopa tippuvat arvossaan ajan saatossa.

Inflaatio syö rahan ostovoiman lisäksi myös velan arvoa

Miksi inflaatio on tärkeä mainita velkavivusta puhuessa? Siksi, että inflaatio nakertaa rahan ostovoimaa, mutta samalla myös velkaa samassa suhteessa. Jos olet ottanut 10 vuotta sitten esim. 40 000 euron velan, inflaatio nakertaa pikkuhiljaa vuosien aikana velan todellista arvoa pienemmäksi. Vaikka velan alkuperäinen “numero” (40 000 euroa) ei muutu, se, kuinka paljon tuolla rahalla saa ostettua 10 vuoden jälkeen on muuttunut merkittävästi. Samaan aikaan asuntosi arvo on kuitenkin noussut sen verran, että arvonnousu on voittanut inflaation. Asuntosi arvo on siis noussut, samaan aikaan kun velan arvo on supistunut inflaation myötä. Win-win sinulle asuntosijoittajana, vai mitä?

Summa summarum

Velka on kaveri, niin kauan kun se on hyvää velkaa, joka tuottaa sinulle lisää varallisuutta. Inflaatio on ystävä erityisesti velkavipua käyttävälle asuntosijoittajalle, koska se nakertaa velan todellista arvoa vuosien saatossa. Velkavivun käyttö ei ole täysin riskitöntä ja se vaatii entistä tarkempaa työtä asuntoa ja aluetta valitessa. Jos haluat apua pohdintaasi, kannattaako velkavipu sinulle vai ei, tutustu alla olevaan kirjoitukseen!

Lue artikkelini: Velkavipu asuntosijoittamisessa

Linkki: Tutustu kaikkiin Kasvussa-blogin artikkeleihin

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilintai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään! Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä vaurastumisesi tukemiseen.

HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehoitukseksi ostaa tai myydä arvopapereita. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.