Oululle pronssia kaupunkirankingissa
Saavuin juuri parin vuorokauden kesäreissulta Tampereelta. Pakko todeta, että Tampereella on osattu tehdä monia asioita oikein viime vuosina. Infraa on uskallettu kasvattaa isosti, uusia asuinalueita on noussut kuin sieniä sateella ja Tampere on kasvattanut myös asukaslukuaan hurjaa vauhtia. Turistin(kaan) näkökulmasta ei ole ihme, että Tampere pitää jo kolmatta vuotta piikkipaikkaa Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa*, joka julkaistiin tällä viikolla.
Asuntosijoittajana seuraan tietysti suurella mielenkiinnolla kyseistä, jo vuodesta 2013 asti julkaistua rankingia. Ilolla olen pistänyt merkille myös oman koti- ja sijoituskaupunkini Oulun nousun. Tämän vuoden rankingissa Oulu nousee peräti pronssisijalle.
Edellisen kerran kirjoitin blogissani Oulusta asuntosijoituskaupunkina heinäkuussa 2021. Tuolloin Oulu oli rankingissa seitsemännellä sijalla. Moni asia on muuttunut parissa vuodessa paitsi asuntosijoitusrintamalla, myös Oulussa.
Heinä–elokuu on Oulussa parasta vuokrausaikaa
Yliopiston muutto lähemmäs keskustaa ammuttiin toistaiseksi alas turhan villinä ideana. Uudiskohteita on noussut ja nousee edelleen Ouluun hurjaa tahtia, mutta nyt niiden myynti on selkeästi hidastunut. Myös ihan pienten uudisyksiöiden vuokrailmoitukset tuntuvat oman mutuni mukaan roikkuvan tarjolla pitkään – samoin kuin peruskuntoisten asuntojen, vaikka sijainti olisikin kohdallaan.
Isossa kuvassa Oulun vuokrakehitys on nousussa, ja sen kertovat tilastotkin. Itse seuraan lähinnä yksiöiden markkinaa, ja siellä on selvästi tapahtunut kohenemista. Hyvä näin, sillä Oulun vuokrat ovat syystä tai toisesta jäljessä muista yliopistokaupungeista, kuten Kuopiosta. Toki yksiöiden vuokrissa on paljon hajontaa riippuen siitä, missä päin kaupunkia ollaan.
Yliopistosta puheen ollen, se on vetovoimainen ja voi hyvin. Opiskelijavalinnat ovat aivan nurkan takana tätä kirjoittaessa, ja melkein harmittaa, ettei meillä ole nyt yhtäkään asuntoa tarjota tuohon kuumaan ja kiinnostavaan markkinaan. Heinä–elokuu on opiskelijakaupunki Oulussa ehdottomasti parasta vuokrausaikaa ja oma kokemukseni on, että tuolloin ei ainakaan tarvitse alennuksia vuokrista antaa.
LyhytvuokrausOHJE on edelleen epäselvä
Lyhytaikaisen vuokrauksen keskustelu laajeni Oulun tiukoista säännöistä koko maan laajuiseksi, kun kymmenen suurimman kaupungin rakennusvalvonnat antoivat uuden ohjeistuksen toiminnalle toukokuussa. Käytännössä ohje on hyvin samantapainen kuin Oulussa jo aiemmin voimassa ollut, joskin ainakin itse tulkitsen tätä uudempaa ohjeistusta siten, että väliaikainen lyhytvuokraus on ookoo, kunhan häriötä ei ole.
Kirjoitin Oulun tiukasta lyhytvuokrauksen linjasta viime vuoden heinäkuussa. Seison edelleen sanojeni takana siinä, että joustavuus on nykyaikaa ja tarve erilaisille lyhyille vuokrauspätkille on kasvava, aivan sama mitä mieltä naapurikyttääjät ovat asiasta. Sen, että asunnosta löytyy peruselämiseen kuuluvat kalusteet ja astiat, ei pitäisi muuttaa vuokraustoimintaa majoitustoiminnaksi. Ekoihmisenä ja kiertotalouden kannattajana saan näppylöitä pelkästä ajatuksesta, että muutaman kuukauden tutkijavaihtoon tuleva henkilö ostaa kaiken täällä uutena ja dumppaa lähtiessään roskalavalle.
Oulun rakennusvalvonta on joka tapauksessa mätkäissyt mojovat uhkasakot yhtiölle. Keskustelua käydään siis edelleen, ja on harmillista, että Oulu näyttäytyy julkisuudessa kaupunkina, jossa toimitaan tiukemmin säännöin kuin muualla Suomessa.
Ouluun on edelleen tulossa asuntomessut kahden kesän päästä ja olemme Euroopan kulttuuripääkaupunki vuonna 2026. Nämä ovat upeita mahdollisuuksia esitellä Oulua ihmisille, mutta korostan, että hankkeet tarvitsevat myös tekijöitä. Kaupungin on voitava tarjota heille muutakin kuin hotelli.
Oma kassavirta putosi pari tonnia
Mitä sitten omalle asuntosijoitustoiminnallemme kuuluu? Vieläkö sijoitamme Ouluun, vai ovatko katseemme kääntyneet esimerkiksi Tampereelle?
Ajan henki näkyy excelissäni. Nyt, kun korontarkistuspäivät ovat ajoittuneet pääsääntöisesti kevääseen ja kun heinäkuun alusta päivitän kaikki hoito- ja rahoitusvastikkeet uusiin lukemiin, parin tonnin kuukausittainen kassavirtamme on kutistunut pariin sataan euroon. Tämä ei meitä kuitenkaan hätkäytä, pikemminkin ajattelen, että tähänastinen tilanne oli mukava ilmainen lounas, jonka jälkkäristä on nyt sokeri unohtunut.
Pidän perinpohjaista aluetuntemusta edelleen yhtenä asuntosijoittajan tärkeimmistä työkaluista juuri siksi, että sitä voi itse kehittää ja sen avulla voi tehdä omia arvauksia tulevaisuudesta. Emme näin ollen ole vaihtamassa kaupunkia. Viittaan tässä ihan korttelikohtaiseen tietämykseen, jossa asuntosijoittaja pystyy näkemään tulevaisuuslaseillaan alueen kehityksen. Asuntojen esitteisiin painetut markkinointipuheet ovat asia erikseen, eikä niillä ole tämän kanssa mitään tekemistä.
Jatkamme siis porskuttamista samaan malliin kuin ennenkin. Ostohousut ovat yhtä tukevasti jalassa kuin ennenkin, joskin kriteerit mahdollisen ostettavan kohteen suhteen ovat entisestään tarkentuneet, mikä on pelkästään hyvä asia. Aloitimme juuri puolentoista kuukauden kesäloman, jossa tärkeää osaa näyttelee 50-luvun yksiön remontti Oulun keskustassa. Jos haluat seurata kierrätysremonttiamme, ota seurantaan Instatilini.
**Suomen Vuokranantajien kaupunkiranking perustuu Pellervon taloustutkimuskeskuksen (PTT) laskemiin kaupunkikohtaisiin ennusteisiin asuntosijoittamisen tuottojen kehityksestä, asuntojen markkinointiaikoihin Vuokraovi.com-sivustolla sekä alueellisiin kehitystekijöihin, kuten esimerkiksi Tilastokeskuksen väestöennusteeseen ja Suomen Vuokranantajien Vuokranantaja-barometrin kaupunkikohtaisiin kehitysnäkymiin.
