Konkreettinen BRRRR-diili: Numerot ja kuvat
Olen aiemmin esitellyt erään sijoitusdiilini strategian ja numerot. Sain paljon kiitosta tuosta kirjoituksesta, joten jatketaan täysin samalla kaavalla! Siispä tässä kirjoituksessa esittelen yhden asuntodiileistäni Englannissa.
Sijoitan Englannissa BRRRR-strategialla, joka on lyhenne englannin kielen sanoista Buy, Refurb, Rent, Refinance, Repeat. Suomalaisittain tämä tarkoittaa osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista. Käyn alla läpi viimeisimmän diilini numerot ja kuvat vaihe vaiheelta BRRRR-strategian mukaisesti.
Siinä se on! Kolmen makuuhuoneen talo Liverpoolissa.
BUY - OSTA
BRRRR-strategian keskiössä on löytää kohteita, jotka ovat reilusti alle markkinahinnan ja/tai niissä on potentiaalia arvonnostoon remontoinnin kautta.
Sijoitan Liverpooliin, joka on kasvava kaupunki Pohjois-Englannissa. Kaupunki on eloisa monella tapaa. Sieltä löytää sekä kulttuuria (mm. Beatlesit ovat Liverpoolista kotoisin), hyviä yliopistoja sekä paljon työmahdollisuuksia. Kaupungin haluttavuutta kuvastaa hyvin se, että asuntojen hinnat ovat olleet huimassa nousussa viime vuosina.
Englannissa pyrin aina löytämään alle markkinahintaisia asuntoja, jotka sijaitsevat kaupungissa halutuilla sijainneilla. Alle markkinahintainen yleensä tarkoittaa sitä, että asunto on ns. “pommi”, eli selvästi remontin tarpeessa. Toisaalta asuntomarkkinoilla tapahtuu myös hinnoitteluvirheitä, jotka mahdollistavat edullisten asuntodiilien löytämisen. Tällainen tilanne saattaa olla esimerkiksi silloin, kun myyjä on "motivoitunut" myymään asunnon nopeasti hankalan elämäntilanteensa vuoksi (esim. avioero, työttömyys jne.). Toisaalta kyseessä saattaa olla asunnon lunastustilanne, jossa asuntoa pakkohuutokaupataan kiireellä myyjän velkojan toimesta maksamattomien lainojen vuoksi.
Löysin tässä esimerkissä esittelemäni kohteen alle markkinahinnan paikallisesta huutokaupasta. Asunnon tietoja tutkiessani huomasin, että tämä kolmen makuuhuoneen ja olohuoneen talo (englantilaisittain terraced house) sijaitsi rauhallisella, perheiden arvostamalla asuinalueella. Samaan aikaan, kun tätä asuntoa markkinoitiin noin 85 000 punnalla, sen välittömässä lähiympäristössä oli myyty vastaavan kokoisia ja ikäisiä taloja suuremmalla, 90 0000 - 125 000 punnan hinnalla.
Koska itse asuin jo tuolloin Suomessa, lähetin yhteistyökumppanini asuntonäytölle. Hän totesi, että asunto oli selkeästi freesauksen ja pintaremontin tarpeessa. Asunnossa oli lisäksi jonkin verran vesivahinkoja. Erityisesti keittiö oli pahoin kärsinyt kosteudesta. Lähetin asuntoon rakennustarkastajan tekemään asunnon arvon arvioinnin sekä kunnon tarkistuksen. Lisäksi lähetin vesivaurioihin ja homeongelmiin erikoistuneen asiantuntijan tekemään perusteellisen tutkimuksen siitä, kuinka laajoja vesivahingot olivat ja mitä on tehtävä niiden korjaamiseksi. Rakennustarkastajan ja remonttimiehen arvioiden perusteella teetin arvion remonttikustannuksista. Lisäksi asuntokauppoihin erikoistunut lakimieheni tutki asunnon paperit ja totesi niiden olevan kunnossa.
Näiden ammattilaisarviointien jälkeen pystyin toteamaan, että kyseessä on diili, jonka suhteen voin edetä. Voitin huutokaupan 81 000 punnalla.
REFURB - REMONTOI
Teetätin remontin paikallisella yhteistyökumppanillani, joka manageroi koko remontointiprojektia ja hyödynsi omia alihankkijoitaan materiaalihankintoihin sekä erityistarpeisiin. Olen todennut, että minun on hyödyllistä palkata kokenut projektipäällikkö remonttiin siksi, että heillä on olemassa olevat suhteet alihankkijoihin ja ns. volyymihyöty materiaalien tilauksissa. Remontti sujuikin hyvin ennalta määritetyssä aikataulussa ja alle sille varatun budjetin. Hieman yli 15 500 puntaa maksaneeseen remonttiin kuului mm:
Vanhojen tapettien poisto, seinien rappaus ja maalaus
Vesivahinkojen kuivatus, korjaus sekä kosteudeneristysten asennus
Uuden keittiön asennus
Keittiön lattian uusiminen
Seinien rappaus ja maalaus
Vanhojen kokolattiamattojen ja laminaattien poisto sekä uusien lattioiden ja mattojen asennus
Kylpyhuoneen lattian, kalusteiden ja kaakeleiden uusiminen
Katon osittainen korjaus
Piha-alueen siistiminen
RENT - VUOKRAA
Remonttia kesti muutaman kuukauden ajan. Uudet ja freesit pinnat saanut asunto oli erittäin helppo vuokrata. Vuokrasin asunnon paikallisen vuokravälittäjän kautta. Valitsimme asuntoon perheen, jossa molemmat vanhemmat olivat vakaassa ammatissa ja heidän luottotietonsa olivat kunnossa. Asunto vuokrattiin 675 punnalla kuukaudessa, mikä on tuolle Liverpoolin alueelle tyypillinen vuokrataso kolmen makuuhuoneen rivitalosta. Jälkiviisaana olisin voinut pyytää enemmänkin vuokraa. Vuokrat ovat nousseet Liverpoolissa yhtä vauhdilla kuin asuntojen hinnatkin! Onneksi voin tehdä vuosittaisen vuokrankorotuksen tarvittaessa.
REFINANCE - UUDELLEENRAHOITA
Asunnon remontin tarkoituksena oli lisätä asumismukavuutta nostamalla asunto laadukkaammalle tasolle. Samalla remontti kasvatti asunnon markkina-arvoa. Seuraava askel oli asunnon uudelleenrahoitus.
Uudelleenrahoituksen tarkoituksena on vapauttaa asunnon uutta kasvanutta markkina-arvoa seuraavan sijoituskohteen ostoon. Uudelleenrahoituksessa asuntolaina neuvotellaan uudelleen (talon remontin jälkeiselle uudelle arvolle) joko saman pankin tai eri pankin kanssa. Näin vanha laina maksetaan pois ja se korvataan uudella, korkeammalla lainalla, jolloin diilistä vapautuu joko vakuutta tai rahaa. Englannissa tämä vapautetaan yleisimmin rahana.
Omassa tilanteessani halusin tehdä lainan uudelleenrahoituksen, koska uskoin asunnon todellisen markkina-arvon olevan reippaasti asunnon ostohintaa korkeampi, erityisesti tehtyäni siihen remontin. Oman arvioni mukaan asunnon todellinen arvo oli 115 000 - 125 000 puntaa, eli vähintäänkin 34 000 puntaa huutokaupassa maksettua summaa korkeampi. Perustin arvioni rakennustarkastajan raporttiin sekä siihen, että asunnon välittömässä läheisyydessä (400 metrin säteellä) oli viimeisen kahden vuoden aikana myyty useita vastaavan kokoisia sekä kuntoisia asuntoja arvioimaani korkeampaan hintahaitariin.
Hain pankilta asunnon uudelleenrahoitusta kuitenkin maltilliselle 115 000 punnalle. Miksi 115 000 punnalle, eikä korkeammalle 125 000 punnalle, jolloin olisin saanut enemmän rahaa “ulosmitattua” diilistä? Tämä siksi, koska tärkeimpänä tavoitteenani on saada hyvää kuukausittaista kassavirtaa asuntosijoituksistani. Jos olisin uudelleenrahoittanut asunnon sen maksimaaliselle arvolle, kuukausittainen maksuerä pankkiin olisi suuremman lainan myötä ollut isompi ja kassavirta olisi jäänyt pienemmäksi. Toki maksimaalisessa uudelleenrahoituksessa olisin saanut enemmän rahaa ulos diilistä, oman pääoman tuotto (ROI) olisi ollut parempi ja olisin saanut sijoitettua rahat taas seuraavaan kohteeseen. Omien tavoitteideni kannalta kutenkin näin parhaaksi valita sen vaihtoehdon, että jätän enemmän omaa pääomaa diilin sisään ja nautin paremman ROI:n sijaan suurempaa kassavirtaa kuukausittain.
YHTEENVETO NUMEROISTA
Kerrataanpa vielä numerot kertaalleen:
Ostohinta: 81 000 puntaa
Talon uusi arvo uudelleenrahoituksessa: 115 000 puntaa
= Arvonnosto 34 000 puntaa
KASSAVIRTALASKELMA:
Vuokra: 675 puntaa kuukaudessa
Kulut:
Lainan kuukausierä (kiinteäkorkoinen interest only -laina): 337 puntaa kuukaudessa
Ulkoistettu hallinnointipalvelu: noin 30 puntaa kuukaudessa
Muut kulut: noin 50 puntaa kuukaudessa
Kassavirta kuukaudessa: 258 puntaa
Kassavirta vuodessa: 3096 puntaa
OMAN PÄÄOMAN/RAHOITUKSEN TARVE TALOA OSTAESSA
Käsiraha (25 % alkuperäisestä ostohinnasta): 20 250 puntaa
Varainsiirtovero (5 %): 4050 puntaa
Remonttikulut: 15 500 puntaa
Osto- ja uudelleenrahoituskulut: 3000 puntaa
= Oman rahoituksen tarve yhteensä 42 800 puntaa (tämä osuus voidaan osittain kattaa myös enkelirahoituksella*):
OMAN PÄÄOMAN TARVE UUDELLEENRAHOITUKSEN JÄLKEEN:
Uusi arvo uudelleenrahoituksessa: 115 000 puntaa
Uusi pankkilaina talon uudelle arvolle (75 % asunnon arvosta): 86 250 puntaa
Tästä maksetaan vanha laina pois: 60 750 puntaa
= Jäljelle jää 25 500 puntaa, joka vapautetaan rahana tililleni. (Jos bisnesenkeli on ollut mukana osittain rahoittamassa diiliä, palautan hänelle hänen osuutensa tässä vaiheessa.)
Koska oman rahoituksen tarve alunperin oli 42 800 puntaa, omaa pääomaa jää vielä diiliin sisään uudelleenrahoituksen jälkeen 17 300 puntaa. (Laskukaava: 42 800 £ - 25 500 £ = 17 300 £).
OMAN PÄÄOMAN TUOTTO:
(3096 £ kassavirta vuodessa/ 17 300 £ oma pääoma) * 100 = noin 17.9 %. (Huomioithan, että laskelma ei ota huomioon veroja.)
Menee siis noin viisi ja puoli vuotta, kunnes tuottoa on tullut sen verran, että sijoitus on maksanut koko oman pääomani takaisin. Sen jälkeen tuotto on ääretön, eli asuntodiili tuottaa minulle kuukausittain rahaa, vaikka itselläni ei ole enää yhtään omaa rahaa diilissä kiinni.
ARVONNOUSU
Pääasiallisesti haen aina asuntoja sillä silmällä, että niistä tulisi hyviä kassavirtakohteita salkkuuni. Suunnitelmani on pitää tämäkin kohde salkussani vuosia, ellei jopa vuosikymmeniä raksuttamassa tasaista kassavirtaa kuukausittain. On kuitenkin hyvä muistaa, että arvonnousu on yksi tuoton elementeistä, joka ehdottomasti pelaa omaa rooliaan sijoituksissani. Liverpoolin hinnat ovat suhteellisen vauhdikkaassa nousujohteisessa kehityksessä. Viime vuosi oli ennätysvuosi ja asuntojen hintakehitys oli Liverpoolissa koko UK:n korkeimmalla tasolla, saavuttaen 10.6 % vuosittaisen kasvun. Voi siis tulla eteen tilanne, jolloin kohteen myyminen on fiksua jo ihan siitä syystä, että saan ulosmitattua asunnon arvonnousun siinä vaiheessa, kun markkinat ovat kuumimmillaan. Jos hintojen kehitys jatkaa samalla radalla, uskon kohteen arvon olevan lähempänä 150 000 puntaa jo muutamien vuosien sisällä.
REPEAT - TOISTA
Tämän strategian paras puoli on, että se on helposti toistettavissa ja kyseessä on lopulta yksinkertainen kaava. Nyt, kun olen saanut vapautettua rahaa uudelleenrahoituksen kautta, sain siitä samantien käsirahan seuraavan kohteen rahoittamiseen. Ostinkin uusimman kohteen nyt helmikuussa, joten toivottavasti saan esitellä senkin numerot pian!
* Bisnesenkelirahoitus tarkoittaa sitä, että yksityinen henkilö lainaa rahaa yritykselle kiinteää korkoa vastaan määräajaksi. Asuntosijoittamisessa tällä rahoituksella voidaan rahoittaa esim. sijoitusasunnon käsiraha ja/tai remontti, joka auttaa nostamaan sijoituskohteen arvoa. Kohteen remontin valmistumisen jälkeen asuntolaina uudelleenrahoitetaan talon uudelle arvolle ja sen jälkeen raha maksetaan rahat enkelille takaisin, ellei hän halua jättää investointiaan yrityksen käyttöön myös seuraavaa kohdetta varten.
