BRRRR-strategia asuntosijoittamisessa

Jos olet seurannut asuntosijoittamista käsitteleviä kansainvälisiä podcasteja ja kirjallisuutta, olet varmaankin törmännyt termiin BRRRR. Kyseessä on yksi asuntosijoittamisen strategioista. Itsekin toteutan tätä strategiaa asuntosijoituksissani Englannissa ja Suomessa tämän strategian nimeen vannoo esimerkiksi Maria Friström. Mitä ihmettä tämä BRRRR tarkoittaa? Tässä kirjoituksessa käydään askel askeleelta läpi BRRRR-strategian eri vaiheet ja miksi tämä strategia on sopiva aktiiviselle ja työtä pelkäämättömälle asuntosijoittajalle, joka haluaa vaurastua nopeammin ja tehokkaammin.

Mikä ihmeen BRRRR-strategia?

BRRRR-strategia on lyhenne englannin kielen sanoista Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Suomalaisittain tämä tarkoittaa osta, (vuokraa), remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista.

Tämän strategian ytimessä on ostaa asunto alle markkinahinnan, nostaa asunnon arvoa remontilla, vuokrata se korkeammalla hinnalla sekä uudelleenrahoittaa laina asunnon uudelle arvolle. Uudelleenrahoituksen tavoitteena on vapauttaa asunnon uutta kasvanutta markkina-arvoa vakuudeksi seuraavan sijoituskohteen ostoon. Tämän jälkeen strategiaa toistetaan seuraavissakin kohteissa. Käydään seuraavaksi strategian vaiheet läpi hieman yksityiskohtaisemmin.

BRRRR-strategia vaihe vaiheelta

Osta

BRRRR -strategiassa ostettava asunto pyritään ostamaan mahdollisimman edullisella hinnalla, alle markkinahinnan. Tällaisia asuntoja voivat olla esimerkiksi remontoimattomat tai huonokuntoiset asunnot. Toisaalta alle markkinahintaisen asunnon taustalla voi olla ns. “motivoitunut myyjä”. Motivoitunut myyjä tarkoittaa sitä, että myyjällä on kiire myydä syystä tai toisesta. Myyjän kiire voi johtua esimerkiksi elämäntilanteesta (esim. kahden asunnon loukku, ero, työttömyys jne.) tai kyseessä voi olla esimerkiksi kyllästynyt asuntosijoittaja, joka haluaa sijoitusasunnostaan eroon.

Vuokraa

Asunnon ostamisen jälkeen monen sijoittajan sormet syyhyää päästä heti remontoimaan asuntoa. On kuitenkin tärkeää huomata, että mikäli sijoittaja haluaa vähentää remontin kuluja kuluvan vuoden verotuksessa, olisi järkevää vuokrata asunto ennen remonttia. Sijoittaja voi esimerkiksi etsiä vuokralaisen asuntoon määräajaksi (esim. lyhytaikainen 1-6 kuukauden vuokrasopimus) ja aloittaa asunnon remontointi vasta sitten, kun vuokralainen on lähtenyt. Näin hän voi osoittaa verottajalle, että asunnon käyttötarkoitus on vuokraustoiminta, jolloin verottaja voi hyväksyä remonttikustannukset vähennyksiksi.

Jos asunnon remontoi heti oston jälkeen (ennen vuokrausta), remonttikuluja voi vähentää verotuksessa vasta asunnon myynnin yhteydessä. Tämä ei kuitenkaan monen osta ja pidä -asuntosijoittajan näkökulmasta ole optimaalista, koska asuntoa ei ole tarkoitus myydä, vaan se on tarkoitus pitää portfoliossa vuosia, ellei jopa vuosikymmeniä.

Remontoi

Remontin tavoitteena on päivittää asunto nykyajan laadukkaisiin standardeihin ja sitä kautta nostaa asunnon arvoa ja houkuttelevuutta vuokralaisten silmissä. On tärkeää, että sijoittaja pyrkii toteuttamaan remontin mahdollisimman kustannustehokkaasti ja huomioi remontin kulut laskelmiinsa jo asunnon ostovaiheessa.

Vuokraa korkeammalla hinnalla

Remontin valmistuttua asunto vuokrataan.Tässä vaiheessa on luonnollista, että juuri remontoidun ja laadukkaan asunnon vuokraa korotetaan, eli asunnosta pyritään saamaan parempaa vuokratuloa verrattuna huonokuntoiseen asuntoon.

Uudelleenrahoita

Remontin jälkeen sijoittaja pyytää kiinteistövälittäjää arvioimaan asunnon arvon uudelleen. Näin hän saa juuri remontoidulle asunnolleen uuden realistisen hinta-arvion, jonka kanssa hän voi neuvotella pankin kanssa asunnon uudelleenrahoituksesta. Uudelleenrahoituksen tavoitteena on hyödyntää asunnon kasvanutta markkina-arvoa ja vapauttaa mahdollisimman paljon vakuuksia käytettäväksi seuraavan kohteen ostoon. Näin asunnon ostoon alunperin käytetty alkuperäinen omarahoitusosuus ei enää ole sidottu kyseiseen asuntoon, vaan se (tai ainakin osa siitä) vapautuu uudelleenrahoituksen kautta vakuutena seuraavan sijoitusasunnon hankintaan. Esimerkiksi: jos ostit asunnon hintaan 100 000 euroa ja remontin jälkeen kiinteistövälittäjä arvioi sen 130 000 euron arvoiseksi, sinulle vapautuu uudelleenrahoituksessa 30 000 euron edestä vakuuksia, joita voit hyödyntää seuraavaa kohdetta ostaessasi (huom. tämä on karkea esimerkki, jossa ei oteta huomioon mahdollisia lainanjärjestelykuluja, pankkikohtaisia eroja vakuusarvostuksissa tai sijoittajan mahdollisen muun asuntoportfolion velkavivun vaikutusta).

Toista

Tämän jälkeen samaa kuvioita voi toistaa kerta toisensa jälkeen ja näin asuntosijoittajan lumipalloefekti pääsee kunnolla käyntiin. Nerokkuutta tähän strategiaan tuo se, että oma pääoma, jonka on alunperin investoinut ensimmäiseen diiliinsä, vapautuu vakuutena uudelleen ja uudelleen jälkeen käytettäväksi. Näin BRRRR-strategia mahdollistaa portfolion kasvattamisen sekä tehokkaamman ja nopeamman vaurastumisen käytettävissä olevalla pääomalla.

Kenelle BRRRR-strategia sopii?

BRRRR on aktiivisen ja työtä pelkäämättömän asuntosijoittajan strategia. Onnistuneen BRRRR-diilin toteuttaminen alusta loppuun asti vaatii paljon perehtyneisyyttä markkinaan sekä aktiivista projektimanagerointia koko hankkeen ajan.

Kuten aiemmin totesin, BRRRR-strategian ytimessä on alle markkinahintaisten kohteiden löytäminen. Tällaisten kohteiden löytäminen ei nykymarkkinassa ole ihan yksinkertaista, vaan oikeanlaisten mahdollisuuksien tunnistaminen vaatii A) tutkimustyötä, jotta tunnistaa markkinassa ne alle markkinahintaiset kohteet, B) sinnikkyyttä seurata markkinaa tiiviisti sopivien kohteiden löytämiseksi ja C) nopeutta ja resursseja tarttua kiinni mahdollisuuksiin aikailematta.

BRRRR-strategia vaatii asuntosijoittajalta myös osaamista ja/tai verkostoja, koska asunto remontoidaan. Remontin voi tehdä itse, jolloin remonttiosaaminen ja materiaalien kustannustehokas hankinta korostuu, tai remontin voi ulkoistaa, jolloin verkostojen (kuten kumppaneiden ja alihankkijoiden) tehokas hallinta ja kilpailutus on keskiössä.

BRRRR-strategia vaatii myös numeroiden tarkkaa hallintaa. Asuntokohdetta ostaessa on tärkeää ymmärtää markkinaa: määrittää oikein asunnon alle markkinahintainen ostohinta sekä ymmärtää oikein asunnon markkina-arvo remontin jälkeen. Myös remonttikustannusten tarkka arviointi ja vuokratason ymmärtäminen on kriittistä. Virhearviot näissä laskelmissa nopeasti kostautuu ja sijoittaja voi huomata, että diili ei tuokaan haluttua tuottoa. Numeroiden kanssa kannattaa siis olla tarkka ja laskea sisään myös joustovaraa mahdollisia yllätyksiä varten (esim. jos remontissa paljastuu jotain yllättävää, mikä nostaa lopullisia remonttikustannuksia).

Lue myös artikkelini: Kymmenen asuntosijoittamisen strategiaa

Lue myös konkreettinen esimerkki BRRRR-diilistä kuvien ja numeroiden kera: Viimeisin asuntodiilini Englannissa

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!

Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä sijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyen.

HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa tai myydä asuntoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.