Olen sanonut, että aion olla viisikymppisenä eläkkeellä. Tämä on sikäli hassu ”tavoite”, että toisaalta olen varma, että tulen tekemään rakastamaani työtä vielä kahdeksankymppisenäkin, jos vain aivoni pelaavat. Olen nyt 45-vuotias.

En siis aio lopettaa työntekoa. Enemmänkin tuo rajayykki on symbolinen. Sellainen, että sen saavutettuani olen taloudellisesti niin vapaa, että voin sanoa työtarjouksille ”ei” ja lähteä muutamaksi kuukaudeksi lämpimään, jos siltä tuntuu.

4000 euron kassavirta kuukaudessa – miten?

Asuntosijoittaminen ei ole pikamatka vaan maraton. Kun kaikki tämänhetkiset asuntomme olisivat velattomia 15–20 vuoden kuluttua, ne tuottaisivat nykylaskelmilla kassavirtaa noin 5500 euroa kuukaudessa. Tässä ei ole huomioitu asuntojen arvon eikä vuokrien nousua, eikä toisaalta myöskään tulevia remontteja. Tällä hetkellä saamme jo asunnoista kassavirtaa noin 2000 euroa kuukaudessa. Tästä vähennetään verot, mutta käytännössä niiden osuus on pieni niin kauan, kuin meillä on remontteja käynnissä.

Viidessä vuodessa voisimme tuplata kassavirran. Miten?

1. Ostamalla lisää alihinnoiteltuja, kassavirtapositiivisia kohteita.

Tämä on ollut päästrategiamme tähän saakka. Viidessä ja puolessa vuodessa olemme saavuttaneet jo hyvän kassavirran, joten miksei temppu olisi toistettavissa? Nooh, näyttää siltä, että markkina on sen verran kuumentunut, että alle markkinahinnan myytäviä kohteita ei välttämättä tulevaisuudessa löydy kovin helposti. Olen kuitenkin luottavainen, sillä myös verkostoni ja vainuni ovat parantuneet. Suunnitelma vaatii sen, että pankki myöntää meille jatkossakin lainaa. No, myös pankkisuhteemme ovat viidessä vuodessa parantuneet.

2. Flippaamalla muutaman kohteen ja maksamalla saaduilla voitoilla parin asunnon lainat pois.

Tämä on toinen potentiaalinen strategia. Emme ole vielä koskaan toteuttaneet suunniteltua flippiä, eli ostaneet remontoitavaa kohdetta ajatuksena myydä se heti remontin jälkeen pois. Tällainen on tosin tulossa. Olen viisaampi tämän strategian suhteen, kun olemme saaneet tuon kohteen maaliin. Eli esimerkiksi siitä, kuinka kannattavaa flippaaminen on ja osasinko budjetoida flippiremontin oikein.

3. Myymällä joitakin olemassaolevista, remontoiduista asunnoista ja maksamalla kotiutetulla voitolla lainoja pois.

Tämä voisi kuulostaa järkevältä, mutta tekee tiukkaa tunnetasolla. Olen tarkoin valinnut kaikki kohteemme sekä numeroiden että ennen kaikkea fiiliksen mukaan. Kassavirta, vaikka pienikin, on pääjuttumme. Kun hyviin, kassavirraltaan positiivisiin kohteisiin on päässyt käsiksi, ei tunnu fiksulta myydä niitä – ellei jokin niistä sitten muutu matkan varrella salkkuun sopimattomaksi.

4 Lisäämällä tuloja tekemällä enemmän töitä.

Voisin helposti kasvattaa tulojani tekemällä tuplasti enemmän töitä. Tämä ei kuitenkaan ole tavoitteeni. En siis tavoittele vapautta selkänahkani kustannuksella, päinvastoin. Parempi vaihtoehto on valikoida ne työt, joista maksetaan tuplasti. Tämäkin on yrittäjänä mahdollista.

5. Laittamalla asunnon tai pari tienaamaan aggressiivisemmin, esimerkiksi airbnb:n avulla.

Tämä vaatii niin ikään omaa työpanosta, joten ei ole niin houkutteleva vaihtoehto. Voisi toimia, jos mahdollinen airbnb-asunto olisi oman kodin yhteydessä tai tosi lähellä sitä.

6. Hyödyntämällä uudiskohteiden lyhennysvapaita.

Uudiskohteiden lyhennysvapaita hyödyntämällä voi saada väliaikaisesti merkittävän kassavirran nousun. Ostoja ketjuttamalla lyhennysvapaista pääsee nauttimaan pidempään. Lyhennysvapaan jälkeen uudiskohteella voi päästä tekemään myös pienen arvonnousun, jos kohde on hyvin valittu.

7. Myymällä talon.

Omistan liki velattoman puolikkaan omakotitalosta ”järven rannalla, keskellä kaupunkia”. Leikittelemme ajatuksella, että lapsen lennettyä pesästä myymme talon ja downshiftaamme hirsimökkiin maaseudulla. Tämä tosin ei tapahtune vielä viiden vuoden kuluttua.

8. Säästämällä aggressiivisesti.

Saan kiksejä siitä, että elän mahdollisimman taloudellisesti ja ekologisesti ja säästän esimerkiksi ruokakuluissa tekemällä itse. Saan helposti rahaa säästöön, eikä se vaadi minulta kituuttamista. Olen ostanut useamman yhtiölainallisen asunnonpuolikkaan käteisellä.

9. Olemalla tekemättä mitään.

Asuntovarallisuutemme kasvaa joka tapauksessa lainanlyhennysten myötä, vuokralaisten maksamana, noin 16 000 eurolla vuodessa. Tuohan tekee viidessä vuodessa jo yhden asunnon verran. Tämänhetkisen kassavirran sijoitamme remontteihin, joten sekin tekee koko ajan lisää arvoa meille. Remonttien myötä saamme nostettua asuntojen arvoa ja nostettua vuokratasoa. Myös vallitseva markkina nostaa vuokratasoa, kun kohteet on oikein valittu.

Taloudellinen vapaus: strategiana pukkoileva hybridi

Keinoja siis on! Strategiamme seuraavalle viidelle vuodelle tulee varmastikin olemaan poukkoileva hybridi. En tee liian tarkkoja suunnitelmia, mutta pidän tähtäimen kirkkaana mielessä.

Mitä siihen tulee, että voisin sanoa työtarjouksille "ei" ja lähteä lämpimään jos siltä tuntuu, sen voin toteuttaa halutessani jo nyt. Jokainen määrittelee itse taloudellisen vapautensa, ja minulle se on jo tässä. Teen neljän tunnin työpäivää ja olen tarkka ajankäytöstäni. Asuntosijoittamisella lähdin alun perin korvaamaan olematonta eläkettäni, ja sen olen jo saavuttanut. Kysymys kuuluu enää, aionko koskaan edes jäädä eläkkeelle.

P.S. Avaan matkaani kohti taloudellista riippumattomuutta myös Instagram-tililläni. Tuu kuulolle!

Artikkelin kuva: Mikko Törmänen Photography