KIINTEISTÖIHIN SIJOITTAMINEN ASUNTOSIJOITUSSTRATEGIANA

15. marrask.

Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa haastattelin asuntosijoittaja Ronja Romsia, jonka asuntosijoitusstrategiana on ostaa kokonaisia kiinteistöjä. Oli todella mielenkiintoista kuulla Ronjan polusta asuntosijoittajana ja pureutua tarkemmin siihen, miksi juuri kiinteistöihin sijoittaminen on älykäs strategia asuntosalkun kasvattamiseen.

Flippaajasta kiinteistösijoittajaksi

Roms aloitti asuntosijoittamisen keskittyen oman kotinsa flippaamiseen. Hän nosti oman kotinsa arvoa remontin kautta sekä myi sen voitolla ja verovapaasti asuttuaan kodissa kaksi vuotta. Tätä hän toisti useampaan kertaan.

Kiinnostus kiinteistösijoittamiseen kypsyi lopulta lukuisten tehtyjen flippien ja remonttien myötä. Yksittäisiä asunto-osakkeita remontoidessa monet asiat vaativat lupaa taloyhtiön isännöitsijältä, minkä Roms ja hänen puolisonsa kokivat hankalana. Kiinteistön omistajuudessa juurikin päätösvallan helppous houkutti.

"Kun omistat kokonaisen kiinteistön, niin silloin sinä päätät, mitä siellä tehdään. Sinä päätät, koska siellä tehdään julkisivu; koska siellä laitetaan pihat kuntoon; koska sä remontoit minkäkin keittiön; miten sä teet ne asiat ja kuka saa tulla sinne tekemään vesieristeet. Eli sun ei tarvitse pyytää keneltäkään lupaa.”

Vaikka kokonaisia kiinteistöjä sisältävässä asuntosalkussa yksittäisten asuntojen lukumäärä saattaa nousta suureksi, tämä ei välttämättä tarkoita lisää työtä. Vaikka volyymi on suurempi, työnmäärä ei välttämättä ole, koska kiinteistöjen huolto ja hallinta on mahdollista ulkoistaa hyvin pitkälle.

Paperityöllä arvonnostoa

Kiinteistöihin sijoittamisen strategiassa ostettu kiinteistö muutetaan asunto-osakeyhtiöksi. Näin jokainen kiinteistössä oleva asunto muuttuu erilliseksi myytäväksi tai vuokrattavaksi kohteeksi. Kiinteistön arvo nousee, sillä jokaiselle kiinteistössä olevalle asunnolle lasketaan oma arvo. Käytännössä arvon nosto tapahtuu pelkästään paperilla:

“Kun ollaan ostettu kiinteistö, me ollaan heti sen jälkeen muutettu se asunto-osakeyhtiöksi. Ja silloin sen arvo nousee, koska silloinhan se kiinteistö ei ole enää yksinään, vaan silloin sen arvo on sen jokaisen asunnon kohdalla oma. Tämä on tarkoittanut sitä, että meidän asunnot tai meidän kiinteistöt on seissyt heti omalla pantilla, omalla vakuudella. Oston aikana ollaan jouduttu laittamaan jotain vakuutta siihen, mutta vain siihen asti, että ollaan tehty tämä siirto.”

Romsin kirjanpitäjä hoitaa tarvittavat paperityöt eri viranomaistahoille ja tilaa tarvittavat dokumentit kiinteistön muuttamiseksi asunto-osakeyhtiöksi. Tämän jälkeen kiinteistönvälittäjä arvioi jokaisen asunto-osakkeen arvon. “Tämä uusi arvio viedään pankkiin, jonka jälkeen pankki toteaa, että nyt tässä on arvo noussut, mikä on siis mahtavaa ja järjetöntä, koska mitään muuta ei ole tapahtunut kuin paperiduunia“, Roms toteaa.

Miksi tämä on älykäs strategia asuntosalkun kasvattamiseen?

Strategiassa sijoitettu vakuus vapautuu siis nopeasti takaisin käyttöön. Ronja kertoo, että sijoitetun vakuuden saaminen takaisin käyttöön on mahdollistanut rivakan etenemisen. “Pankin toteaman arvonnousun jälkeen asunto-osakeyhtiö on seissyt yksinään, eli me ollaan saatu kaikki vakuudet sieltä pois ja se on hoitanut itsensä. Mikä siis tarkoittaa, että silloinhan pystyy etenemään nopeammin, koska sinun ei täydy istua monta vuotta maksamassa lainaa pois, jotta saat vapaata vakuutta.”

Lue myös artikkelini: Kymmenen asuntosijoittamisen strategiaa

Mistä kokonaisia kiinteistöjä löytyy?

Ronja kertoo, että kiinteistöjä on mahdollista löytää yleisiltä markkinoilta. Roms kuitenkin toteaa, että tällä hetkellä kiinteistöihin sijoittaminen on todella kilpailtu ala. Jos joku laittaa yleisille markkinoille ilmoituksen kokonaisesta kiinteistöstä, kysyntää niille yleensä riittää. Myös verkostojen kautta tai kunnan ilmoittelua seuraamalla on mahdollista löytää kiinteistöjä:

“On vanhempia sijoittajia, jotka haluavat eroon kohteistaan. Toinen on myös kaupungit ja kunnat, monissa kaupungeissa ja kunnissa on rakennettu jossain kohtaa vuokra-asuntoja ja jossain kohtaa päätetään, että nyt niille ei ole enää tarvetta.”