Harkitsetko ryhtyväsi Airbnb-majoittajaksi?
Jos vastauksesi on kyllä, tämä juttu on sinua varten. Asuntojen vuokraamisesta Airbnb:n kautta on tullut todella suosittua myös ammattisijoittajien keskuudessa. Airbnb on alusta, joka yhdistää asunnon vuokraisännät ja matkailijat toisiinsa. Se voi olla hyvä vaihtoehto perinteiselle vuokraustoiminnalle, mikäli on valmis tekemään enemmän töitä rahan eteen.
Itselläni on kokemusta Airbnb:stä sekä matkailijan että majoittajan roolissa. Majoitustoiminnassa meillä on ollut huoneisto, jota tarvitaan noin puolet ajasta omaan käyttöön, joten asunnon pitkäaikainen vuokraaminen on ollut poissuljettua. Kuitenkin on tuntunut hullulta pitää asuntoa tyhjillään ison osan ajasta ja mielestäni juuri tällaiseen tilanteeseen Airbnb on loistava valinta.
Millainen huoneiston pitää olla, jotta vuokrattavuus on hyvä?
Itse olen matkaillessani käyttänyt Airbnb-huoneistoja muun muassa silloin kun kaupungin hotellitarjonta on ollut todella kallista esimerkiksi jonkun tapahtuman vuoksi tai kun on tarvittu majoitusta isommalle porukalle, joka ei yhteen hotellihuoneeseen mahdu. Moni arvostaa ilmaista pysäköintiä ja läheskään kaikki matkailijat eivät halua majoittua kaupungin keskustassa. Osa hakee nimenomaan edullista majoitusta, jolloin asunnon ei välttämättä tarvi olla sisustettu viimeisen päälle.
Kaupunkien keskustoissa on ihan hotellitasoisia majoituspaikkoja. Olen esimerkiksi majoittunut Turussa huoneistossa, joka oli täysin uusi ja viimeisen päälle laitettu. Sitä pyöritti ammattisijoittaja ja avaimen sai kätevästi hakea avainboksista. Asunto sijaitsi ihan keskustassa. Se huoneisto ei hotellille hävinnyt muuta kuin aamiaisen verran!
Airbnb:n kautta vuokraamamme huoneisto sijaitsee Tampereella, mutta kuitenkin useita kilometrejä keskustasta. Huoneisto ei ole sisustuslehtien kansikuvista ja sinne mahtuu kerralla kolme vierasta. Alkuun mietin, että kuinka sille riittää kysyntää, mutta erityisesti kesäkaudella huoneisto oli todella hyvin vuokrattuna.
Talvikaudella tyhjiä päiviä on kuitenkin paljon enemmän ja huomaa, että kilpailu on kovempaa. Mikäli haluaisimme tehdä tästä parempaa bisnestä, uskoisin, että tekemällä pienen pintaremontin, päivittämällä huonekalut ja lisäämällä vieraspaikkoja saisimme täyttöasteen paremmaksi. Tällaisenaan huoneisto on kuitenkin ollut hyvin varattuna lomakaudella. Muulloin huoneistossa on majoittunut enimmäkseen reissutyöläisiä ja ulkomaalaisia matkailijoita.
On siis hankala sanoa tarkalleen, millainen asunto on ideaali Airbnb:ssä vuokrattavaksi, sillä käyttäjiä on niin monenlaisia. Uskon kuitenkin, että sijainti kiinnostavalla alueella on kaiken a ja o.
Asioita pohdittavaksi ennen majoittajaksi ryhtymistä
On hyvä tiedostaa, että lyhytaikainen vuokraustoiminta työllistää melko paljon. Se ei valitettavasti riitä, että laitat asunnon nettiin, otat varauksia vastaan ja nautit hyvästä tuotosta. Kokosin tähän muutamia kysymyksiä, joita kannattaa pohtia ennen toimintaan ryhtymistä.
Miten sisäänkirjautuminen hoidetaan?
Voivatko vieraat hakea avaimen oman aikataulunsa mukaan jostain säilytyspaikasta vai haluatko ottaa heidät henkilökohtaisesti vastaan? Jälkimmäisessä tapauksessa sinun tulee olla valmis päivystämään vieraiden saapumista. Voit laittaa ehtoihin sisäänkirjautumisajaksi vaikka klo 16-20, mutta mitä enemmän rajaat kirjautumisaikaa, sitä huonompi vuokrattavuus on. Vieras voi ilmoittaa saapuvansa klo 16, mutta ei välttämättä kuitenkaan saavu juuri silloin. Kaikki eivät ymmärrä, että et pyöritä hotellia.
Jotkut taloyhtiöt hyväksyvät avainboksin asennuksen, jolloin tämä ongelma on ratkaistu sillä. R-kioskilla on loistava palvelu, jonne voit jättää avaimen noudettavaksi R-kioskin aukioloaikojen mukaan. Avain jätetään R-kioskille kirjekuoressa ja sieltä lähtee majoittujalle tekstiviesti, kun avain on noudettavissa. Majoittuja saa avaimen henkilöllisyystodistusta vastaan. Palvelu maksaa tällä hetkellä 5 €/kerta.
Oletko valmis olemaan vieraiden tavoitettavissa laajasti ainakin aamusta iltaan?
Kun vieraalle tulee ongelma (ja usko pois, niitä tulee!), hän kaipaa nopeaa reagointia sinulta. Itse en ole ammattimajoittaja, joten en ole osannut varautua läheskään kaikkiin mahdollisiin kysymyksiin. Erityisesti ulkomaalaisilla vierailla kysyttävää riittää.
Joskus puhelimeni on soinut 22.00 ja siellä on ihmetelty, miksiköhän avain ei toimi. Pitkän ajan kuluttua ollaan hoksattu, että vieras on väärän talon pihassa. Kerran vieras ei tiennyt, kuinka ovi saadaan auki. On kysytty Wifin toimintaa (vaikka ohjeet ovat kyllä huoneistossa). Näihin pitää pystyä reagoimaan nopeasti.
Voit tehdä Airbnb-sovelluksessa automaattiviestin, joka lähtee aina varauksen yhteydessä majoittujalle. Siihen kannattaa laittaa ainakin kirjautumisohjeet ja kartta. Asunnosta löytyvään materiaaliin kannattaa myös panostaa. Tee siis hyvät ohjeet kaikesta mahdollisesta! Mikä on wifin salasana, missä on lähin bussipysäkki, mitkä bussit siitä kulkee. Entä lähin ruokakauppa? Missä on pysäköintipaikat? Miten kodinkoneet toimii? Mitkä ovat huoneiston säännöt? Tämä saattaa vähentää puheluiden määrää.
Kuka huolehtii asunnon siivouksesta?
Lyhytaikaisessa majoittamisessa siivottavaa riittää. Joka vieraan jälkeen tulee asunto siivota huolellisesti, sillä likaisesta asunnosta saat varmasti huonoa palautetta. Itselleni on todella tärkeää, että asunto on aina todella hyvin siivottu seuraavaa vierasta varten. Lisäksi pyykkiä tulee paljon! Missä ne pestään?
Jos sinulla on aikaa hoitaa kaikki siivoukset ja pyykinpesut itse, niin hieno juttu! Silloin pääset parhaisiin tuottoihin. Jos taas joudut maksaa jollekin toisesta tai molemmista, se vaikuttaa toiminnasta jäävään katteeseen.
Kannattaa myös miettiä, haluatko ottaa vastaan yhden yön varauksia. Onko se kannattavaa? Joka vieraan jälkeen asuntoa joutuu kuitenkin siivota ja lakanat ja pyyhkeet pyykätä. Airbnb-sovelluksessa voi laittaa ehdon minimiyöpymisestä. Meillä se on 2 vuorokautta.
Onko asunnossa riittävät varusteet, jotta majoittuminen on mielekästä?
Lakanoita ja pyyhkeitä tarvitaan yllättävän paljon, sillä osa on aina pyykissä. Huoneistosta tulee löytyä riittävästi astioita, keittiötarvikkeita, siivousvälineitä, huonekaluja jne., joten jos aloitat toiminnan tyhjästä asunnosta, tarvikkeisiin kuluu yllättävän paljon rahaa.
Mitä jos asunnolle sattuu jotain ikävää?
Lyhytaikaisessa majoittamisessa on aina isompi riski sille, että asunnossa hajoaa jotain tai tavaroita varastetaan. Onneksi airbnb:ssä voi laittaa ehtoja sille, kuka voi tehdä varauksen kohteeseen. Ehto voi olla vaikka se, että varaajalla tulee olla riittävän hyvää palautetta muilta majoittajilta.
Airbnb tarjoaa majoittajille majoitustakuun, eli vakuutuksen sen varalle, jos asunnolle tapahtuu jotain vieraiden toimesta. Lukemieni kokemusten perusteella en kuitenkaan ole vakuuttunut, että Airbnb välttämättä korvaa vahingot, joten suosittelen varautumaan mahdollisiin vahinkoihin myös omalla vakuutuksella.
Jos vuokraat huoneistoa, jossa itse asut - mihin laitat henkilökohtaiset tavarasi?
Mikäli tarkoituksenasi on vuokrata ulkopuolisille omaa kotiasi, mieti tarkkaan, mitkä tavarat ovat niin henkilökohtaisia, että ne kannattaa varastoida vieraiden ajaksi jonnekin muualle. Ne, joiden et missään nimessä halua katoavan.
Miten huomioit poliittisen riskin?
Airbnb-toimintaa on viime aikoina myös kritisoitu. Ulkomailla on jo kaupunkeja, joissa Airbnb-majoittaminen on kielletty. Missä menee raja majoitustoiminnan ja asunnon vuokraamisen välillä? Majoitustoiminnasta tulee maksaa arvonlisävero, lisäksi siihen liittyy myös muita velvotteita.
*Helsingin kaupunki on juuri laatinut ohjeen asunnossa tapahtuvasta majoitustoiminnasta. Lisäksi Helsingin hallinto-oikeus on tehnyt erästä taloyhtiötä koskevan velvoitepäätöksen. Ympäristö- ja lupajaosto velvoitti asunto-osakeyhtiön, toiminnanharjoittajan sekä kunkin toimintaan käytetyn osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan lopettamaan asuinhuoneistojen käytön majoitustilana sakon uhalla.
Näiden kysymyksiin vastaamisen lisäksi suosittelen tutustumaan vielä muiden majoittajien ilmoituksiin, alueen hintatasoon sekä jos mahdollista; majoittumaan muutaman kerran Airbnb-asunnossa. Siten saat parhaan kuvan siitä, mikä toimii ja mikä ei.
On myös tärkeää laskea koko toiminnasta aiheutuvat kulut ja selvittää, montako majoitusyötä tarvit kuukaudessa, jotta se kannattaa. Muista, että Airbnb:stä saatu tulo on yhtälailla verotettavaa pääomatuloa kuin muukin vuokratuotto, joten myös verotus tulee ottaa huomioon.
-Essi
*edit 24.1.2020 lisätty kohta poliittiseen riskiin varautumisesta
*lähde: Helsingin kaupunki: Asunnossa tapahtuvaa majoitustoimintaa koskeva ohje
HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä.
