Asuntosijoittaja haastattelussa
Viime postauksessani jaoin oman kasvupolkuni asuntosijoittajaksi. Kasvussa-blogini myötä olen verkostoitunut muiden asuntosijoittajien kanssa ja päässyt kuulemaan heidän mielenkiintoisia kasvutarinoitaan asuntosijoittajina. Tässä postauksessa esittelen erään asuntosijoittajan, jonka kasvupolku kohti ammattimaista asuntosijoittamista ja vuokranantajuutta inspiroi itseäni paljon. Hän on asunut ulkomailla jo useiden vuosien ajan, mutta sijoittaa silti menestyksekkäästi Suomessa oman osakeyhtiönsä kautta.
Tänään Kasvussa-blogissa esittelyssä asuntosijoittaja Suvi Schwab, joka jakaa oman kasvupolkunsa asuntosijoittajaksi.
Suvi Schwab, miten kiinnostuit asuntosijoittamisesta?
Äidilläni on ollut sijoitusasuntoja niin kauan kuin muistan, joten aihe on minulle tuttu vuosien takaa. Hän itse kertoo ostaneensa ensimmäisen sijoitusasuntonsa ennen 30 ikävuotta, mutta ei vieläkään tiedä, mistä hän sellaisen ”hullunkurisen” idean sai, sillä lähipiirissä ei ollut muita asuntosijoittajia. Nykyään äidilläni on tietenkin isompi salkku kuin minulla ja luulenpa, että hän on jopa saanut lisäinnostusta asuntosijoituksiinsa minun toimintani ammattimaistuessa ja hänen sitä vierestä seuratessa.
"Muutin Singaporeen kuusi vuotta sitten ja rahaa alkoi jäädä koronneen palkan myötä säästöön, joten oli selvää, että halusin säästää mieluiten sijoittamalla."
Muutin Singaporeen kuusi vuotta sitten ja rahaa alkoi jäädä koronneen palkan myötä säästöön, joten oli selvää, että halusin säästää mieluiten sijoittamalla. Aloin kuukausisijoittaa rahastoihin ja sen lisäksi päätin, että olisi sopiva aika ostaa yksi sijoitusasunto. En ollut silloin juurikaan kiinnostunut asuntosijoittamisesta, mutta ajattelin olevan hyvä, ettei kaikki säästöni olisi vain rahastoissa.
Millainen oli ensimmäinen sijoitusasuntosi?
Minulle oli jo alkujaan selvää, että asuntoni tulee olemaan Tampereelta, sillä olen sieltä kotoisin ja äitini asuu siellä edelleen. Halusin mahdollisimman vähäriskisen asunnon ja siksi minulla oli vain kaksi selvää kriteeriä: 1) putkiremontti tehty, 2) keskustasijainti. Ei kovin yllättävää, etten ollut ainoa ostaja Tampereella näillä kriteereillä ja lisäksi en halunnut maksaa ylihintaa, joten sopivan asunnon etsimiseen meni vuoden päivät. Tästä oli hyötyäkin, sillä samalla pystyin tutustumaan tarkemmin Tampereen hintatasoon. Sopivaa kohdetta etsiessäni kilpailutin lainan ja hankin lainalupauksen. Muistaakseni olisin saanut lähes jokaisesta kysymästäni pankista lainan, vaikka en ollut asunut Suomessa vuosiin (asuin Saksassa kolme vuotta, josta muutin suoraan Singaporeen) ja tulonikin olivat vain ulkomailla.
"Sopivan asunnon etsimiseen meni vuoden päivät. Sopivaa kohdetta etsiessäni kilpailutin lainan ja hankin lainalupauksen."
Äitini oli luontevasti perillä hintatasosta ja hän lopulta löysikin minulle ensimmäisen asuntoni, muistaakseni etsi myös ensimmäisen vuokralaisen. Asunto on aivan yliopiston vieressä, vuonna 2007 rakennettu parvekkeellinen ja saunallinen yksiö. Ostin asunnon yksityiseltä myyjältä, mikä oli uskoakseni syy siihen, että sain sen suhteellisen edullisesti. Siihen aikaan asunto toimi minulle vain sijoitusinstrumenttina, joten olin kiitollinen äitini kaikesta avusta.
Miten matkasi on jatkunut asuntosijoittajana ensimmäisen sijoitusasuntosi jälkeen?
Pari vuotta makselin ensimmäistä asuntoani takaisin melko kovalla tahdilla, eikä suunnitelmissa oikeastaan edes ollut ostaa toista asuntoa. Yhtenä iltana aloin kuitenkin pohtia asiaa ja mietin, miksi en ostaisi lisää asuntoja. Säästin kuitenkin koko ajan (ja säästän toki edelleen) kuukausittain ETF -rahastoihin, mutta se on niin passiivista touhua, että halusin myös itse tehdä jotain. Samalla aloin opiskella asuntosijoittamista netistä toden teolla, uudelleenrahoitin jo maksamani asunnon ja ostin kaksi uudiskohdetta lisää Tampereelta. Ymmärsin kyllä, että molempien kohteiden velkavipu taloyhtiölainalla oli tällöin 100 %, mutta koko salkun vipu pysyi ensimmäisen asunnon johdosta maltillisena ja kokonaiskassavirta positiivisena, joten en ajatellut (enkä ajattele vieläkään) sen olevan ongelma.
"Jonkin aikaa pähkäiltyäni tulin siihen tulokseen, että koska olin todella kiintynyt alaan ja näin itseni sen parissa vielä vuosien päästä, it’s time to think BIG."
Näiden jälkeen hankin vielä yhden (tällä kertaa vanhemman) asunnon Tampereelta, kunnes luin kirjan ”The Millionaire Real Estate Investor”. Kirjassa painotetaan sitä, että jos haluaa laajentaa toimintaansa, on ajateltava isosti. Think a million on ihan ensimmäinen askel. Taas pohdin itsekseni, mitä halusin oikeastaan saavuttaa. Jonkin aikaa pähkäiltyäni tulin siihen tulokseen, että koska olin todella kiintynyt alaan ja näin itseni sen parissa vielä vuosien päästä, it’s time to think BIG. Tämän seurauksena perustin Suomeen osakeyhtiön, jonka nimissä olen ostanut kolme nyt asuntoa lisää ja parhaillaan olen hieromassa neljättä diiliä.
Asut ulkomailla. Miten asunnon osto, hallinnointi ja vuokraus onnistuu etäältä?
Nykyään ostaminen on aika helppoa, sillä äitini istuu yritykseni hallituksessa ja voi hoitaa lainan allekirjoituksen puolestani. Lainaahan ei siis voi hoitaa valtakirjalla, tosin kuin itse asuntokaupat.
Ensimmäinen laina ja kaupat hoituivat helposti. Satuin juuri olemaan Suomessa asunnon löytyessä, joten pystyin allekirjoittamaan lainan itse. Kolme seuraavaa kauppaa täytyi erikseen sopia myyjän kanssa sille ajalle, kun matkustaisin Suomeen, mutta onneksi olin joka kerta tulossa lähiviikkoina, joten isompaa ongelmaa ei näillä kerroilla syntynyt.
"Oli vaikea löytää pankkia, joka olisi ollut halukas rahoittamaan vastikään perustettua yritystä ja jos olisivat olleetkin, olisi heidän laina-aikansa olleet maksimissaan 10 vuotta."
Ongelmiakin on kuitenkin ollut. Kun olin ostamassa toista asuntoani, kilpailutin jälleen lainat, mutta yllätyksekseni kaikki muut pankit omaani lukuun ottamatta laittoivat lainahanat kiinni sanoen, että koska tuloni eikä asuinpaikkani ole Suomessa, heillä ei ole valtuuksia myöntää yhtään lainaa. Tähän oli ensimmäisen asuntoni jälkeen tullut siis muutos. Onnekseni oma pankkini antoi kilpailukykyisen lainatarjouksen. Toinen ongelma tuli yritykseni perustamisen jälkeen; oli vaikea löytää pankkia, joka olisi ollut halukas rahoittamaan vastikään perustettua yritystä ja jos olisivat olleetkin, olisi heidän laina-aikansa olleet maksimissaan 10 vuotta. Jälleen kävi tuuri ja onnistuin saamaan muutaman suosituksen suoraan muutaman pankin yhdyshenkilölle ja neuvottelujen jälkeen rahahanat olivatkin auki jopa parissa sellaisessa pankissa, jotka olivat aiemmin yleisen tien kautta kieltäytyneet rahoittamisesta.
"Ajan kuluessa olen kehittänyt vuokraamiseen omat prosessit, joten vuokraus sujuu aika sulavasti nykyään."
Vuokraus on myös lähes yhtä helppoa kuin ollessa itse paikan päällä. Ajan kuluessa olen kehittänyt vuokraamiseen omat prosessit, joten vuokraus sujuu aika sulavasti nykyään. Vuokrailmoituksen teksti ja kuvat ovat valmiina jokaisesta kohteesta, samoin netissä oleva Google Forms -hakemus, jonka hakijat täyttävät ihan ensimmäiseksi. Hakemusten perusteella soitan muutamalle ehdokkaalle, vastailen mahdollisiin kysymyksiin ja kyselen itse vielä lisätietoja kuulostellen samalla, millainen tyyppi langan toisessa päässä on. Haastattelun perusteella valitsen muutamia potentiaalisia tyyppejä, joille äitini käy näyttämässä Suomessa asuntoa. Valitsen näyttöön vain kandidaatteja, joille haluaisin vuokrata asunnon, enkä juoksuta ihmisiä turhaan. Näyttämällä asuntoa vain parille/kolmelle parhaalle, säästän sekä äitini että kandidaattien aikaa. Yleensä kerron tämän puhelimessa myös ehdokkaille ja sanon, että vuokraan asunnon ensimmäiselle näytössä olleelle halukkaalle.
"Valitsen näyttöön vain kandidaatteja, joille haluaisin vuokrata asunnon, enkä juoksuta ihmisiä turhaan."
Tämän jälkeen tarkistan vuokralaisen sekä takaajan luottotiedot (pyydän yleensä takaajan, mikäli hän on opiskelija ilman tuloja), minkä jälkeen täytän standardin vuokrasopimukseni vuokralaisen tiedoilla, lähetän sen hänelle sähköpostilla ja yleensä parin päivän sisällä siitä käymme vuokrasopimuksen vielä puhelimessa yhdessä läpi. Haluan, että vuokralainen varmasti ymmärtää tärkeät asiat vuokrasopimuksesta ennen allekirjoitusta. Jos kaikki on ok meille molemmille, lähetän sopimuksen sähköisesti allekirjoitettavaksi.
Avainten luovutus tapahtuu joko uuden ja vanhan vuokralaisen kesken tai äitini käy hoitamassa sen sekä alku- ja lopputarkastuksen.
Millaiset kriteerit sinulla on sijoitusasunnoille nyt?
Sijoitan vieläkin vain Tampereelle. Hallinta on helppoa, koska suku asuu siellä ja ympäristö on tuttu. Muut paikkakunnat, kuten Turku ja pääkaupunkiseutu eivät ole täysin poissuljettuja, mutta vaikka opiskelin Turussa ja minulla on jonkin verran paikallistuntemusta, siellä ei asu oikeastaan enää juurikaan ketään, keneltä voisin pyytää apua avainten luovutuksessa, asuntojen näytöissä ym. Pääkaupunkiseudulla taas asuu paljonkin ystäviä ja myös perhettä, mutta ymmärtääkseni tuotot eivät yllä ihan Tampereen tasolle.
"Yritän ostaa asuntoja alle markkinahinnan, mikä ei tietenkään ole helppoa, mutta silti mahdollista."
Nykyään en enää pelkää remontteja kuten ensimmäisen asunnon kohdalla, kunhan salkku pysyy niidenkin osalta tasapainossa. Yritän ostaa asuntoja alle markkinahinnan, mikä ei tietenkään ole helppoa, mutta silti mahdollista. Pari esimerkkiä näistä; ostin kerran aivan Tampereen keskustasta Hämeenpuistosta asunnon yksityiseltä myyjältä kaksi tuntia sen jälkeen, kun se tuli Etuoveen. Minulla oli lainalupaus valmiina ja koska asunto oli melkein 30k alihinnoiteltu, tiesin, että pitää toimia nopeasti, jos halusin asunnon. Tutkittuani taloyhtiön paperit, soitin uudestaan myyjälle ja sanoin ostavani asunnon pyyntihinnalla sillä ehdolla, että asunnon kunto vastaa kuvia (äitini oli menossa katsomaan asuntoa parin päivän sisällä). Sain asunnon ja se on ehdottomasti ollut paras diilini tähän mennessä.
Edellä mainitun tyyppisiä keissejä tulee toki vastaan vain harvoin, mutta alle markkinahintaisen asunnon ostaminen on mahdollista myös muilla keinoilla. Toinen esimerkki on Tampereen Hervannasta, jossa oli myynnissä hyväkuntoinen asunto, sopivan hintaisena yliopiston ja palveluiden vierestä. Soitin isännöitsijälle kyselläkseni lisää taloyhtiöstä ja isännöitsijä kertoi, että taloyhtiö oli kaavoittanut parkkipaikkansa uudelleen ja aikoi vuokrata sen Tampereen kaupungille, joka aikoo rakentaa tontille uuden talon, sillä parkkipaikka on tulevan ratikkalinjan vieressä. Isännöitsijä kertoi myös odotetun vuokran määrän ja että sen pitäisi laskelmien mukaan riittää kattamaan lähes koko 10 vuoden päässä odotteleva putkiremontti. Tätä tietoa välittäjä ei ollut kertonut, eikä sitä myöskään lukenut ilmoituksessa. Asunnon arvo nousi sillä istumalla. Tingin asunnosta vielä vähän, mutta isännöitsijän valottaman tiedon jälkeen sain asunnon selvästi alle markkinahinnan.
"Yleensä pyrin noin 5 prosentin tuottoon ja uudiskohteissa noin 4 prosentin tuottoon. Vanhemmat remontoitavat kohteet ovat yleensä noin 6 prosentin paikkeilla."
Asunnoissa siis täytyy olla ”jotain”, joka tekee sen hinnasta edullisen. Yleensä pyrin noin 5 % tuottoon ja uudiskohteissa noin 4 %. Vanhemmat remontoitavat kohteet ovat yleensä noin 6 %:n paikkeilla. Pienemmiltä paikkakunnilta saisin varmastikin suurempaa tuottoa, mutta tällä hetkellä strategiani on sijoittaa vain Tampereelle. Tärkeää on myös, että koko salkun kassavirta pysyy verojenkin jälkeen selvästi positiivisena, muuten salkku ei mitenkään voi kasvaa kestävästi.
Miten olet opiskellut asuntosijoittamista?
Netistä, podcasteista ja kirjoista. Erityisesti Ostan asuntoja -podcast on erittäin mielenkiintoinen. On mukava kuulla, miten täysin erilaiset ihmiset ajattelevat asuntosijoittamisesta.
"On mukava kuulla, miten täysin erilaiset ihmiset ajattelevat asuntosijoittamisesta."
Käytännölliset kirjat ovat hyviä aluksi, mutta itse tykkään lukea nykyään enemmän kirjallisuutta, joka käsittelee ennemminkin sijoittajan ajatusmaailmaa (asunto)sijoitustaipaleella. Aikasemmin mainitsemani Gary Kellerin the Millionaire Real Estate Investor on tähän tarkoitukseen hyvä. Samoin Napoleon Hillin Think & Grow Rich, vaikka se ei asuntosijoittamista suoranaisesti käsittelekään.
Mitä vinkkejä antaisit muille asuntosijoittamisesta kiinnostuneille ihmisille?
Usein näkee, että ostajat kiintyvät tiettyihin asuntoihin ja maksavat niistä sen seuraksena (joskus jopa älytöntä) ylihintaa. Tätä näkee ainakin Tampereella usein tarjouskaupoissa. Tämä onkin todella vaikea juttu, joka tapahtuu hyvin helposti. Itsekin välillä joudun muistuttamaan itseäni siitä, että kun excelissä lukee maksimisumma, joka kyseisestä asunnosta kannattaa maksaa ja myyjä tekee vaikka 4000 euroa isomman vastatarjouksen, pitää pitää pää kylmänä, uskoa exceliä ja siirtyä seuraavaan asuntoon. Kyllä excel tietää, mikä on maksimihinta, eikä sen jälkeen pidä keksiä itselleen tekosyitä, miksi voisi vielä maksaa vähän enemmän.
"Usein näkee, että ostajat kiintyvät tiettyihin asuntoihin ja maksavat niistä sen seuraksena (joskus jopa älytöntä) ylihintaa."
"Kyllä excel tietää, mikä on maksimihinta, eikä sen jälkeen pidä keksiä itselleen tekosyitä, miksi voisi vielä maksaa vähän enemmän."
Myöskään luotettavan vuokralaisen tärkeyttä ei voi korostaa. Hyvän vuokralaisen löytämiseen kannattaa laittaa aikaa esimerkiksi hyvän ja kattavan ilmoitustekstin kirjoittamiseen, ehdokkaan kanssa puhumiseen ja sopimuksen läpikäymiseen. Itse haluan olla vuokranantajana aina ystävällinen ja reilu. Vuokranantajuus on niin paljon turvallisempaa ja riskittömämpää kun tietää, että asunnossa asuu hyvä tyyppi.
Mistä sinut löytää, jos elämääsi ja polkuasi haluaa seurata?
Instagramista nimellä @suviph tai LinkedIn-palvelusta. Tosin jälkeisessä höpöttelen yleensä vain päivätyöni aihepiireistä, mutta erittäin mielellään saa ottaa yhteyttä kummassa kanavassa vaan.
Kiitos Suvi inspiroivan tarinasi jakamisesta Kasvussa-blogin lukijoiden kanssa!
Oletko sinä asuntosijoittaja ja haluaisit jakaa oman kasvutarinasi Kasvussa-blogissa? Ota rohkeasti yhteyttä sähköpostilla kasvussa@gmail.com.
Haluatko pysyä kartalla Kasvussa.com -blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!
