Vuosi 2022 oli monipuolinen, opettavainen ja välillä raskaskin. Edellisen vuoden 2021 vauhdin jälkeen oletin saman sykkeen jatkuvan ja mielessäni oli monenlaisia tavoitteita, joita halusin vuoden 2022 aikana saavuttaa asuntosijoittamisen saralla. Halusin lisätä kolme asuntoa portfolioon Englannissa. Suomessa halusin rakennuttaa talon ja lisätä ainakin yhden uuden airbnb-asunnon salkkuun. Kaikki tuntui mahdolliselta ja olin innoissani alkavasta vuodesta. Kuinkas sitten kävikään?

Helmikuu toi mukanaan epävarmuuden

Helmikuussa koko tunnelma muuttui radikaalisti. Sota syttyi Ukrainassa ja koko Euroopan päälle laskeutui harmaa epävarmuuden ja huolen värittämä sumupilvi. Media alkoi rummuttaa uutisointia Ukrainan sodan kauheuksista ja pelotteli myös Suomen turvallisuuden olevan vaarassa. Alettiin puhua maariskistä ja Suomen kiireestä Natoon. Vaikka asuntosijoittajana olin pohtinut asuntosijoittamisen riskejä paljon, maariskiä en ollut edes pahimmissa painajaisunissa ottanut aiemmin huomioon. Koko ajatus tuntui absurdilta vielä ennen helmikuuta. Uusi maailmantilanne vaikutti nopeasti myös markkinoihin: rakennusmateriaalien kustannukset alkoivat nousta ja niiden saatavuus heikentyi, korot ja energiahinnat lähtivät nousuun sekä asuntomarkkinat alkoivat hidastua. 

Vuoden 2022 alussa palasin äitiysvapailta kokopäiväisesti töihin ja viralliset ruuhkavuodet alkoivat. En ollut täysin valmistautunut siihen, että lapsen mentyä päiväkotiin alkaisi sairastelujen putki, joka jatkuisi läpi koko vuoden. Koronaa, enteroa, influenssaa, vatsatautia, you name it - kaikki käytiin läpi. Samaan aikaan päivätyön syke ei ollut hellittänyt vauhtiaan, päinvastoin, tuntuu kuin työelämä nostaisi kierroksiaan vuosi vuodelta. Onneksi saimme puolison kanssa koordinoitua elämäämme ja jaettua hoitovastuuta niin, että molemmat saivat hoidettua myös työnsä kunnialla. 

SuuNnitelmat menivät uusiksi

Kaikki nämä muutokset väistämättä vaikuttivat omiin valintoihini sijoittajana. Hidastin vauhtia, keskityin päivätyöhön ja kuoppasin monia aiemmin tehtyjä suunnitelmia sijoittamisen saralla. Emme edenneet suunnitellun rakennushankkeen kanssa ja uuden airbnb-asunnon hankinnankin päätimme laittaa jäihin ja katsoa rauhassa, mitä vuosi tuo tullessaan. Tuntuu siis, että Suomessa ei ole asuntosijoittamisen saralla tapahtunut yhtään mitään vuonna 2022. Fokus on lähinnä ollut puskurin kasvattamisessa.

Vuoteen on toki mahtunut useampia vuokralaisen vaihdoksia ja harmikseni myös ensimmäinen tapaus, jossa jouduin purkamaan vuokrasopimuksen maksamattomien vuokrien vuoksi. Lisäksi asuntolainojen korkojen nousu on toki vaikuttanut jonkin verran, koska oman asuntomme korkoa ei ole suojattu. Onneksi olimme valinneet kaikkiin sijoitusasuntoihimme lainatyypiksi kiinteän tasaerälainan, jonka ansiosta asuntosalkun kuukausittaiset lainanhoitokulut ovat korkojen kasvaessakin pysyneet maltillisina. Puskuriin ei siis ole tarvinut koskea.

Englannin talouden Jännitysnäytelmä ja unettomat yöt

Englannissa ostin kaksi asuntoa, joista toisen ostopäätöksen olin tehnyt jo ennen helmikuuta. Olisin varmaan jättänyt tuon kohteen ostamatta, jos olisin tiennyt, mitä tuleman pitää. Tämä pommikuntoinen asunto kun tarvitsi mittavaa remonttia ja remontti pitkittyi useaan otteeseen materiaalien saatavuushaasteiden vuoksi. Onneksi sain remontin tehtyä ja lopputuloksena rumasta ankanpoikasesta kuoriutui kelpo vuokrakoti. Alla video #ennen ja #jälkeen -kuvista.

Vuoden 2022 UK:ssa on tapahtui monenlaisia yllättäviä käänteitä: UK:n inflaatio nousi ennätysmäisiin lukemiin ja poliittinen turbulenssi pahensi tilannetta entisestään. Syyskuussa valitun uuden päämisterin Liz Trussin talouden elvytykseen aiottu “minibudjetti” sai punnan jyrkkään syöksyyn ja valtiolainan korot heilumaan. Tämä lähes kaatoi maan eläkeyhtiöt ja maan keskuspankin piti tulla hätiin tasatakseen markkinan turbulenssia. Trussin kausi pääministerinä jäikin ennätyksellisen lyhyeksi: hän oli pääministerinä vain 45 päivää. Myös pankit reagoivat tilanteeseen voimakkaasti ja suurin osa asuntolainoja tarjoavista pankeista vetivät vauhdilla asuntolainatuotteitaan pois markkinoilta. Jäljelle jääneiden tuotteiden hinnat nousivat pilviin.

Juuri remontoidun asunnon uudelleenrahoitus osui tuon turbulenssin kanssa samaan aikaan. Lokakuussa paras saamani viiden vuoden kiinteän koron lainatarjous uudelleenrahoitukseen oli 9.1 % (vertaa - aiemmat korkotasot ennen kriisiä (vielä tammikuussa 2022) olivat noin 3 - 4.7 %)!! Jokainen ymmärtää, että yli 9 % korkotasoilla on vaikea saada diilejä enää toimimaan, vaikka kuinka olisi stressitestannut laskelmiaan korkeammalla korolla. Voin kertoa, että vietin muutamat unettomat yöt pohtien, mitä tehdä seuraavaksi: myynkö asunnon vai hyväksynkö, että asunnon kassavirta on olematon seuraavien vuosien ajan? Onneksi sittemmin asuntolainamarkkinat ovat hieman rauhoittuneet ja olen onnistunut löytämään järkevän hintaisen tuotteen asunnon uudelleenrahoitusta varten. Kaikki aiemmat UK:n asuntolainani ovat sidottu pitkäaikaiseen kiinteään korkoon, joten korkotasojen nousu ei muuten ole vaikuttanut asuntoportfolioni kannattavuuteen.

Lue lisää Englannissa käyttämästäni strategiasta: BRRRR-strategia asuntosijoittamisessa

Inflaation myötä kohonneet kustannukset ovat vaikuttaneet UK:ssa myös vuokratasoihin: keskiarvoinen vuokra on kohonnut vuoden takaisesta 11 %. Tämä on toki hyvä juttu vuokranantajille, joiden lainanhoitokustannukset ovat saattaneet kohota rajusti, mutta haastava asia vuokralaisille. Olen huomannut, että yhä useampi vuokralaiskandidaatti tuntuu olevan heikommassa taloustilanteessa kohonneiden energia- ja elintarvikekustannusten vuoksi ja yhä harvempi heistä enää läpäisee UK:n kattavaa affordability check -prosessia vuokrasopimuksen saamiseksi. Näin myös sopivan vuokralaisten löytäminen asuntoihin on ottanut enemmän aikaa kuin ennen. 

tärkeitä oppeja ja merkityksellisiä kohtaamisia

Eipä ollut minulla kristallipalloa, josta olisin voinut vuoden 2022 edesottamukset nähdä ennalta. Jos olisikin ollut, en varmasti olisi uskonut kaikkea sitä, mitä vuosi toisi tullessaan. Toisaalta ihan hyväkin, että en tiennyt! Tämä turbulenttinen vuosi (plus aiemmat koronavuodet) ovat opettaneet paljon. Suurin oppi, jonka olen entistäkin vahvemmin ymmärtänyt on se, että koskaan ei voi tietää, mitä tuleman pitää. Siksi talouden ja puskurin on oltava kunnossa ja suunnitelma B (ja jopa C) mietittynä valmiiksi. 

Vaikka päällisin puolin vuodesta 2022 jäi hieman nihkeä fiilis, vuoden aikana otettuna kuvia selatessani pystyn hyvillä mielin toteamaan, että positiivisen puolelle jäädään silti reippaasti. Vuosi sisälsi paljon merkityksellisiä hetkiä niin perheen kuin ystävienkin kanssa. Päivätöissäkin oli mukavaa.

Vaurastumisen saralla vuosi oli yllättävän tuottoisa: nettovarallisuuteni kasvoi noin 35 % edellisestä vuodesta. Tämä selittyy sillä, että Suomessa lainat ovat jälleen lyhentyneet vuoden verran ja Englannissa ostin kaksi allemarkkinahintaista asuntoja, joiden arvoa onnistuin nostamaan remonttien kautta.

Lisäksi asuntosijoittamisen verkostojen saralla tapahtui paljon: pääsin tekemään toisen tuotantokauden Asuntosalkku Kasvussa Podcastiin ja olin mukana järjestämässä kahta verkostoitumistapahtumaa asuntosijoittajille. Tein yhdessä Harri Hurun kanssa Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin asuntosijoittamisen perusteista. Lisäksi pääsin verkostoitumaan monien uusienkin tuttavuuksien kanssa sijoittamisen maailmasta.

Näistä yhteisistä projekteista ja hetkistä sain paljon intoa jatkoon. Kiitos kaikille teille kohtaamilleni ihmisille vuodesta 2022!

Millainen oli sinun vuosi 2022? Mitä olivat suurimmat opit?

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!

Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä sijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyen.

Lue muita Kasvussa-blogin artikkeleja täältä