Oletko harkinnut remonttikuntoisen sijoitusasunnon ostoa? Tiedätkö, mitä sijoitusasunnon remonttikuluja voi vähentää verotuksessa?

Remonttikulut voi tietyissä tapauksissa vähentää suoraan saman vuoden vuokratulosta. Tämän edellytyksenä on kuitenkin, että asunto on vuokraustoiminnan käytössä. Et siis voi vähentää remonttikuluja suoraan oston jälkeen, ennen ensimmäisen vuokralaisen sisäänmuuttoa. Sen sijaan vuokralaisten välissä tehdyistä remonteista voit vähentää kulut suoraan vuokratulosta. Tehdessäsi remontin heti oston jälkeen voit vähentää remontin kulut myyntivoitosta (joko heti tai myöhemmin).

Jos siis strategiasi on BRRRR tai osta ja ja pidä, etkä ole aikeissa myydä asuntoa lähitulevaisuudessa, annan sinulle tässä muutaman vinkin, miten optimoida verotus. Nämä neuvoni koskevat osakehuoneistoja henkilöverotuksessa.

Asunnon on oltava vuokrauskäytössä

Me teemme käytännössä aina siten, että kun pommikuntoisesta asunnosta allekirjoitetaan kauppakirja, olen jo ilmoitellut määräaikaisesti vuokralle tulevasta asunnosta käyttämilläni foorumeilla, yleensä Torissa. Ihmiset haluavat vuokrata määräaikaisen asunnon monesta eri syystä. Meillä on ollut vuokralaisena vaihto-opiskelija, eronnut, ulkomailta palaava, opiskelija, määräaikaisen työsopimuksen tehnyt ja keikkatyöläinen. Usein väliaikaisella asumisella ei ole niin väliä, eli ei ole haitannut, vaikka asunnot ovat olleet vähän kurjassa kunnossa. Kunto on näkynyt vuokrassa.

Verottaja ei aseta määräaikoja sille, kuinka pitkä ensimmäisen vuokrasopimuksen pitää olla. Meillä ne ovat olleet käytännössä kuukaudesta puoleen vuoteen. Olen mennyt näissä yleensä täysin vuokralaisten ehdoilla. Meille ei ole lopulta väliä, aloitammeko remontin kuukautta tai kahta ajateltua myöhemmin. Tärkeää on löytää väliaikainen vuokralainen ja saada kulut vähennyksiin. Tämä on hyvää aikaa myös suunnitella remonttia. Mehän käytämme remontoinnissa mahdollisuuksien mukaan kierrätettyä, joten tässä kohtaa alkaa siis tarvikkeiden hamstraus.

Olen kuullut, että jotkut asuntosijoittajat toimivat siten, että he tekevät vuokrasopimuksen remontoitavaan asuntoon, eli remontoivat vuokralaisen asuessa. Tämä on yksi vaihtoehto, joskin kuulostaa melko vaivalloiselta ja stressaavalta. Remontin jälkeisestä vuokrankorotuksesta pitää tehdä tarkat kirjaukset vuokrasopimukseen, ja ennen kaikkea: remontin on tällöin pysyttävä aikataulussaan. Meille tämä olisi haastavaa, sillä teemme remontteja oman työn ohella emmekä halua stressata aikatauluista.

Vuokraisitko sinä tämän asunnon? En minäkään. Siksi suosin rehellisesti kahta eri vuokrausvaihetta remontoinnissa.

Omissa silmissäni kulahtaneen asunnon ja viimeisen päälle remontoidun asunnon vuokralainen ovat kaksi eri ihmistä. Maallikon on vaikea nähdä remontoitavaa murjua täydessä loistossaan, ennen kuin se on sitä. Pyrin suunnittelemaan remontit viimeisen päälle ja rakentamaan niihin lisäarvoa, jota ei voi todentaa värikarttojen ja havainnekuvien avulla. 

Katso Instagram-postauksestani, millaista lisäarvoa luon remontoimiimme asuntoihin.

Huomio vielä! Keskustelupalstoilla näkee ohjeistusta, että remonttikulujen vähentämiseen riittäisi, kun on pistänyt annetaan vuokralle -ilmoituksen nettiin. Tässä puhutaan vuokraustoiminnan alkamisesta, eli eri asiasta kuin että asunto olisi vuokraustoiminnan käytössä. Vuokraustoimintani alkaa kyllä heti, kun asunto on vaihtanut omistajaa ja lähden näyttämään sitä potentiaaliselle vuokralaiselle. Voin siis vähentää vuokraustoiminnasta syntyneet matkakulut ja vaikkapa uuden suihkuverhon. Remonttikuluja en sen sijaan voi vähentää, ennen kuin asunto on vuokraustoiminnan käytössä. Harri Huru selittää Ostan asuntoja -videollaan tämän hyvin.

Vuosikorjaus vai perusparannus?

Remonttikuluja käsitellään verottajan toimesta kahdessa eri kategoriassa: vuosikorjauskuluina ja perusparannuskuluina. Vuosikorjauksessa huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Käytännössä melkein kaikki meidän tekemämme remontit ovat tähän saakka olleet vuosikorjauksia. Perusparannusta taas ovat huoneiston muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet. Verottajan mukaan muun muassa parvekelasitus sekä vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja parantaminen ovat perusparannusta. Tällainen oli esimerkiksi viime keväänä tekemämme kylpyhuoneremontti, joka tehtiin muutostyönä. Perusparannukset vähennetään verotuksessa kymmenen vuoden tasapoistoina. 

Kannattaa huomata, että suoraan vuokratulosta vähennettävä remonttikin ”saa mennä miinukselle”. Eli jos teet vuosikorjaukseksi katsottavaa remonttia (jo vuokrattuna olleessa) sijoitusasunnossasi, voit vähentää remontin kulut saman vuoden verotuksessa vaikka vuokratulot eivät täysin riittäisikään kattamaan niitä. Jos sinulla on muita pääomatuloja (vuokratuloja, osinkotuloja), vähennykset tehdään niistä. Vuokratuloja tarkastellaan verotuksessa kokonaisuutena.

Sivuamme verotusaihettakin Harri Hurun kanssa Ostan asuntoja -podcastissa, jossa vierailin loppuvuodesta.

P.S. Huomasitko, että artikkelin kuvissa on sama tila? Jos haluat seurata omin pikku kätösin tekemiämme muutoksia, ota seurantaan instatilini @taloushaukka.