Viime vuodet ovat olleet kiinteistöalan toimijoille haastavia. Valitettava totuus on, että vaikka kaikki yrittävät operoida voitokkaasti nykyisessä markkinassa, jotkut tekevät niin isoja tappioita, että päätyvät ulosottomiehen/konkurssipesänhoitajan asiakkaaksi. Mutta mitä tapahtuu asunnoille ja muille omaisuuserille näissä erittäin valitettavissa tapauksissa? Ne tulee realisoida, jotta velkojat saavat edes jotain saataviaan takaisin ja tämä luo aktiiviselle ja rohkealle asuntosijoittajalle paikan toimia.

Tässä blogitekstissä käydään läpi meidän kokemuksen kautta, kuinka sijoitusasunto ostetaan ulosottoviranomaiselta, ja mitä yksityiskohtia siinä on verrattuna perinteiseen asuntokauppaan. Kirjoituksessa kerrotaan, miten me saimme tingittyä vajaa 30 % asunnon velattomasta pyyntihinnasta ostamalla asunnon ulosottoviranomaiselta.

Asunnon myyntitapa

Asunto-osakkeet päätyvät lähes aina maksamattomien vastikkeiden sekä lainojen takia ulosottoviranomaisen myytäväksi. Mikäli asunto-osake sijaitsee taloyhtiössä, jossa on asiansa osaava hallitus ja isännöitsijä, on asunto haltuunoton jälkeen yleensä vuokrattu jonkinlaisella hinnalla, jotta vastikerästejä on päästy kuromaan kiinni. Asunnon ollessa ulosottoviranomaisen käsittelyssä, ulosottoviranomainen laittaa asunnon yleensä esimerkiksi Huutokaupat.com:n kautta myyntiin julkisesti tai antaa sen paikalliselle välittäjälle. Huutokaupat.com:ssa asunnon tiedot ja kuvat ovat yleensä annettu suhteellisen tarkasti ja asunnosta pääsee huutamaan jokainen, joka sattuu Huutokaupat.com:n tarjontaa aktiivisesti seuraamaan. 

Aikaisemmin vielä muutama vuosi sitten, mikäli myytävä asunto sijaitsi hyvällä sijainnilla kasvukeskuksissa ja yliopistokaupungeissa, ei näissä asunnoissa päässyt “super” hyvään diiliin (tuotto n. 15 prosenttia ja enemmän), koska huutajia oli useita ja ihmisten kiinnnostus asuntosijoittamista kohtaan oli huipussaan. Muistelenkin aikaa, jolloin olemme seuranneet Aarnen kanssa useita Huutokaupat.com:ssa olevia kohteita ja varmistaneet lainankin ostokohteeseen kuitenkin huomataksemme, että muut ostajat ovat olleet valmiita huutamaan asunnosta huomattavasti enemmän. Tämän hetken markkinatilanne on kuitenkin vaikuttanut niin, että oman kokemuksemme perusteella hyviä diilejä on ollut enemmän tarjolla.

Myynnin logiikka on samankaltainen, mikäli ulosottoviranomainen on antanut asunnon kiinteistövälittäjälle myytäväksi. Asunto myydään edelleen “tarjouskauppa”-menetelmällä siten, että mikäli henkilö A tarjoaa asunnosta 80 000€, jonka pyynti on esimerkiksi 100 000€, niin tarjous toimitetaan ulosottoviranomaiselle ja sen jälkeen odotellaan, mikäli välittäjälle tulee muita kilpailevia tarjouksia. Mikäli asunto ei herätä riittävää kiinnostusta, voikin olla mahdollisuus, että asunnon saa ostettua roimasti alle “markkinahinnan”. Usein ihmiset karsastavat asuntoa, joka on ulosottoviranomaisen hoiteissa, koska ajattelevat asunnossa olevan jotain vikaa tai riskejä. Ostettaviin kohteisiin on luonnollisesti syytä perehtyä asian mukaisella tavalla. Mutta siinä tapauksessa, kun velkojat odottavat saataviaan ja tarjouksia ei tule, ulosottoviranomainen saattaa itse kertoa, mikä on “hyväksyttävä” hintataso, jotta velkojat saadaan edes osittain tyytyväisiksi ja kauppa toteutettua. Me saimme tällä tavalla tingittyä lähiaikoina 27 % asunnon velattomasta pyyntihinnasta, kun teimme riittävän röyhkeän tarjouksen ja ulosottoviranomainen oli ohjeistanut, millä hinnalla velkojat ovat tyytyväisiä. 

Toiminta hyväksytyn tarjouksen jälkeen

Miten asunnon ostaminen eroaa normaalista asuntokaupasta? Normaalisti mikäli tarjous hyväksytään, sovitaan kauppapäivä ja asuntokaupat tehdään sähköisesti tai pankissa fyysisesti. Ulosottoviranomaisen kauppatapa on hieman “karumpi” ja koruttomampi. 

Ulosottoviranomainen pyytää ostajien tiedot ja viranomainen toimittaa ohjeet käsirahan maksamisesta. Käsiraha tulee yleensä maksaa suhteellisen nopealla aikataululla. Loppukauppahinta tulee myös maksaa nopeahkolla aikataululla, mutta tähän on yleensä mahdollista neuvotella muutama viikko aikaa. Siksi on erittäin tärkeää, jos tämänkaltaisia kohteita harkitsee, että rahoitus ja rahat ostettavaan kohteeseen todellisesti löytyy. Yleensä kauppahintaan ei sisälly vastikerästejä, mikäli niitä on taloyhtiölle, vaan ne on myös kuitattava taloyhtiölle, jotta hallinta- ja omistusoikeus ostettavaan kohteeseen siirtyy uudelle omistajalle. Tämä tieto löytyy aina ulosottoviranomaisen myyntiesitteestä ja siihen luonnollisesti kannattaa perehtyä ennen tarjouksen tekoa, koska tämäkin summa on maksettava riihikuivalla käteisellä ja se on löydyttävä ennen kuin asunto virallisesti vaihtaa omistajaa. Kun kaikki maksut on maksettu, taloyhtiö joutuu pitämään ylimääräisen yhtiökokouksen, jossa todetaan taloyhtiön asunnon haltuunotto päättyneeksi sekä vastikerästit maksetuksi. Tämän jälkeen asunnon hallinta- ja omistusoikeus siirtyy vasta uudelle omistajalle.

Mitä hyötyä tästä tiedosta on?

Uskon että tällä hetkellä on mahdollista tehdä rahanarvoisia diilejä olemalla aktiivinen markkinassa ja etsimällä oikeista paikoista. Vaikkakin jokainen asunnon haltuunotto, yrityksen konkurssi tai sijoittajan henkilökohtainen vararikko on tragedia itsessään, on ulosottoviranomaisen tai muun tahon suorittama myynti heille myös helpotus. He pääsevät irti realisoivasta omaisuuserästä, joka mahdollisesti tuottaa heille/velkojalle tappiota joka kuukausi. 

Markkinatilanteesta huolimatta olemalla aktiivinen ja rohkea, on edelleen mahdollista tehdä loistavia diilejä. Mikäli korot lähtevät yhtään laskuun, uskomme että asunnoista kiinnostuneiden ostajien määrä kasvaa ja “loistodiilien” tekeminen vaikeutuu, koska niistä joutuu taas kilpailemaan enemmän!

Jaan elämäämme ja projektejamme Instagram-tilillämme, joten tervetuloa seuraamaan meitä myös sitä kautta.