“Mitä järkeä on asuntosijoittamisessa, kun saman tuoton saa sijoittamalla osakkeisiin?”

Joskus näkee asuntosijoittamista verrattavan arvopaperisijoittamiseen argumentoiden, että vuokratuotossa on mahdotonta päästä samaan kuuden prosentin tuottoon, joka on esimerkiksi ollut Helsingin pörssin pitkän aikavälin tuotto. Tällöin on unohdettu välistä yksi muuttuja: oman pääoman tuotto. Miten se muuttaa laskelmia ja mitä se oikeastaan edes on?

Kun lasketaan perinteisellä kaavalla asunnon vuokratuottoa, päästään tosiaan lukemiin, jotka eivät useinkaan mieltä ylennä: parin prosentin vuokratuotolla kiritään juuri ja juuri inflaatiota kiinni, jos sitäkään.

Unna Lehtipuu ja Tellu Uotila laskevat vuokratuoton seuraavasti tuoreessa kirjassaan 8 tapaa menestyä asuntosijoittajana:

Oman pääoman tuotto 5–3000 prosenttia 

Oma pääoma on sitä omaa, konkreettista, työllä ja vaivalla ansaittua rahaa, jonka asuntosijoittaja laittaa kiinni kohteeseen. Harvoinhan maksetaan käteisellä koko myyntihinta, vaan vipuna käytetään velkarahaa. Useimmiten kyse on vaikkapa 15 tai 7 prosentin omarahoitusosuudesta, tai vain pelkästä varainsiirtoverosta, vähän pankista, vakuuksista ja sijoittajan taustasta riippuen. Joskus varainsiirtoveronkin voi sisällyttää tulonhankkimislainaan.

Oman pääoman tuotto on Unnan ja Tellun kirjassa laskettu samalla tavoin kuin vuokratuotto, paitsi että jakoviivan alla on oma pääoma. 

Meillä tyypillisin remonttikohteen oman pääoman tuotto nousee noin sataan prosenttiin. Tällainen kohde on yleensä ostettu kokonaan lainarahalla varainsiirtoveroa myöten, ja omaa pääomaa on käytetty vain remontointiin. Pankin remonttilainoja emme ole edes harkinneet, sillä ne ovat kalliita lainoja. Alkuun maksoimme remontit perheen taloustililtä, mutta nykyään vuokratulot muista asunnoista kuittaavat kulloinkin käynnissä olevan remontin kustannukset. Asunnoilla tienattu kassavirta pääsee siis heti töihin.

Tarkastellaanpa viime kesänä valmistuneen remppakohteemme oman pääoman tuottoa:

Tässä laskelmassa vuokrasta vähennetään vastike ja kuukausittainen lainan korko, ja jakoviivan alla on remonttiin käytetty raha. Asunto ostettiin kokonaisuudessaan velkarahalla, mukaan lukien varainsiirtovero. Tämä oli mahdollista muiden vapaiden vakuuksien ansiosta.

Vertailun vuoksi tarkastellaan, miltä kyseisen kohteen “perinteinen vuokratuotto” näyttäisi:

Tässä jakoviivan alla on asunnon ostohinta, remonttikulut ja varainsiirtovero. Näyttää heti heikommalta. joskaan itse en pidä 7,3 prosentin vuokratuottoa heikkona sitäkään. Täytyy muistaa, että vuokratuottoprosenttikin saattaa heilahtaa esimerkiksi sen mukaan, tuleeko asuntoon korjauksia tai vaikkapa tyhjiä kuukausia.

Mitä, 3000 prosentin oman pääoman tuotto?!

Excelini kertoo, että yhdessä kohteessamme oman pääoman tuotto on jopa 3000 prosenttia. Mitä ihmettä?! Kyseessä on asunto, joka meni oston jälkeen suoraan vuokralle, eikä siihen ole vielä tehty remonttia. Toistaiseksi sen ainoat kulut ovat siis olleet lainanhoitokuluja. Kun remontti joskus on edessä, oman pääoman tuotto putoaa noin sataan prosenttiin, remontin kustannuksista riippuen.

Tämä on itse asiassa remontoivan asuntosijoittajan unelmatilanne: kun asunnon saa heti vuokrattua, voi remontin kulut vähentää vuokratulosta sitten, kun remontin aika on. Siihen saakka nautiskelemme erinomaisesta oman pääoman tuotosta nyt jo toista vuotta.

Mitä oman pääoman tuotto tekee käytännÖssä?

Mitä nämä luvut siis käytännössä tarkoittavat? Sitä, että jos laitat seitsemän tonnia pörssiin, saat sille tuottoa keskimäärin 6 prosenttia eli noin 420 euroa vuodessa. Kun laitat seitsemän tonnia velkarahalla ostetun sijoitusasunnon remonttiin, voit saada sille tuottoa 81 prosenttia eli 5670 euroa vuodessa. Ero on aika huikea, etenkin, kun toivottavasti toistat tämän harjoituksen muutaman kerran. Aina parempi, jos löydät kohteen, jota ei tarvitse remontoida.

Yhtäkkiä alkaa tuntua, että vaurastuminen voisi asuntojen avulla olla ainakin jonkin verran nopeampaa kuin pörssissä. Tosin monet sijoittavat velkarahalla pörssiinkin, mutta sitä ei aloittelijoille suositella.

No, tämäkään ei ole sijoitussuositus. Tee aina tarkat laskelmat ja mieti, mikä tapa vaurastua sopii juuri sinulle. Toiselle sopivat asunnot, toiselle pörssissä touhuilu. Myös hybridi on hyvä malli. Tämän kirjoitukseni tarkoituksena oli vastata alun väitteeseen, jota usein näkee vaikkapa keskustelupalstoilla.

Lue myös Niinan erinomainen kirjoitus Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet.

P.S. Instatililläni esittelin juuri kohteemme, joka on vihdoin remontoitu ja valmis! Tässä kohteessa oman pääoman tuotto jäi 44 prosenttiin, johtuen siitä, että jouduimme teettämään suhteellisen kalliin kylppäriremontin.