Sain hiljattain RahamedianInstagram-tilin kautta kysymyksen, millaista käytännössä onvuokranantajan arki. Kuinka paljon se vaatii aikaa ja millaistaosaamista siihen vaaditaan? Kysyjä kertoi, että asuntosijoittaminenkiinnostaa, mutta ajatus vuokranantajana toimimisesta jännittää.Homma on melko simppeliä, ja tässä kirjoituksessa jaan omatkokemukseni aiheesta ja toivon rohkaisevani asuntosijoittamisenpolulle. Tai sitten voit todeta tämän jälkeen, ettävuokranantajana toimiminen ei ole sinua varten :D

Aktiivinen vs. passiivinen vuokranantaja

Itse ajattelen, että vuokranantajana voi olla passiivinen taiaktiivinen. Passiivinen ulkoistaa koko vuokraustoiminnan. Tällöinei tarvitse hoitaa vuokrausta eikä tavata vuokralaisehdokkaita.Halutessaan voi ulkoistaa myös "ylläpidon", eli josjääkaappi hajoaa, vuokralainen ei ota yhteyttä sinuun, vaanyritykseen, joka hoitaa vuokrausta ja asunnon ylläpitoa.

Tällaista palvelua tarjoaa esimerkiksi Suomen asuntoneuvojat. He myyvät asuntoja sijoittajille ja tarjoavat myös palvelua, jossa he hoitavat kaiken asunnon vuokrauksesta lähtien. Eräs ystäväni osti heidän kauttaan asunnon ja otti samalla myös koko paketin, jossa hänen ei tarvitse hoitaa vuokraustoimintaa millään tapaa. Tämä tapa sopi hänelle parhaiten.

Itse olen aktiivinen vuokranantaja elihoidan kaiken itse. Tällä tavalla säästän rahaa ja haluan itsevalita, kuka omistamassani asunnossa asuu. Tämä onnistuu silloinkun sijoitusasunto on lähellä, mutta jos omistaisin sijoitusasunnonesimerkiksi yli 100 kilometrin päästä, todennäköisestiulkoistaisin palvelun. Tämä kulu pitäisi myös huomioida tuottojalaskiessa. Ulkoistaminen maksaa ja syö automaattisesti tuottoja.

Tässä postauksessa perehdyn nimenomaan aktiivisenavuokranantajana toimimiseen ja siihen, mitä se vaatii.

Asunnon vuokraaminen

Kun vuokraat itse asuntoa, olet luonnollisesti vastuussa asunnonilmoituksen laittamisesta nettiin. Itse olen käyttänyt pelkästäänOikotie.fi-sivustoa ja löytänyt aina sitä kautta vuokralaisen.

Vuokrailmoituksen kannattaa olla laadukas, mikä tarkoittaa hyviä kuvia ja mahdollisimman tarkkaa kuvausta asunnosta ja alueesta sekä kaikkia muita oleellisia tietoja (pesutuvan hinta, autopaikka jne.). Varsinkin jos tarjontaa on paljon, kannattaa hyviin kuviin panostaa.

Ilmoituksen laittaminen on se helpoin osa. Sen jälkeen alkaaparhaan vuokralaisen valitseminen ehdokkaiden joukosta. Jos asunto jasijainti ovat kunnossa, saat todennäköisesti nopeastikinyhteydenottopyyntöjä. Itse olen joskus löytänyt hyvänvuokralaisen kahden päivän sisään, kerran se vei yli kaksiviikkoa.

Yhteydenottoja tulee niin soittamalla kuin sähköpostilla. Ennenkuin näytän asuntoa, kyselen ennakkoon seuraavia tietoja: minkäikäinen henkilö on kyseessä, onko hän työtön, töissä vaiopiskelija, milloin hän on halukas muuttamaan, onko luottotiedoissamerkintöjä (omalla kohdallani merkinnät luottotiedoissa eivättarkoita automaattisesti hylkyä, mutta haluan tietää asian joalkumetreillä) sekä tuleeko vakuusraha omasta takaa vai tuleekotakaus Kelan kautta.

Jos näiden vastausten perusteella olen sitä mieltä, ettähakija on potentiaalinen vuokralainen, sovin näytön. Ensimmäiselläkerralla asunnon vuokraaminen on helppoa, koska se on tyhjillään.Sitten kun vuokralaiset alkavat vaihtumaan ja asunnossa asuu vieläedellinen vuokralainen, kun uutta jo etsitään, täytyy sen hetkisenvuokralaisen kanssa sopia, milloin asuntoa saa tulla näyttämään.

Kun olen näyttämässä asuntoa vuokralaiselle, pyydän häntä täyttämään vuokrahakemuksen, mikäli hän on näytön jälkeen edelleen kiinnostunut vuokraamaan asunnon. Ilmaisen hakemuspohjan voit ladata muun muassa Asuntosalkunrakentaja.fi sivustolta. Hakemuksessa pyydetään muun muassa lupa luottotietojen tarkistamiseen.

Luottotiedot voi tarkistaa netistä vuokralaisehdokkaan luvalla.Tarkistus maksaa noin kymmenen euroa. Kerran hakija vakuutti, ettäluottotiedot ovat kunnossa, ja kun tarkistin asian, rapsahti sieltäsivullinen erilaisia merkintöjä. Ei siis kannata olla liiansinisilmäinen.

Toisaalta jos joku kertoo rehellisesti, että merkintöjä löytyysekä mistä ne johtuvat, voin hyvinkin harkita häntävuokralaiseksi. Minulle tärkeintä on asiasta suoraan kertominensekä sen osoittaminen, että merkintöjä ei ole tullut enäämuutamaan vuoteen. Ihmiset ovat kykeneviä muuttumaan, ja esimerkiksineljän vuoden takaisista hölmöilystä ei pitäisi enää kärsiä.

Kun sopiva vuokralainen sitten vihdoin löytyy, on aika tehdä vuokrasopimus. Vuokrasopimuspohjia löytyy netistä, ja itse olen käyttänyt Sijoitusasunnot.com-sivustolta löytyvää pohjaa.

Kun sopimus on allekirjoitettu, vuokralaisen tulee siirtää vakuusraha tilillesi tai toimittaa Kelan maksusitoumus. HUOM! Älä käytä sanaa vuokravakuus sopimuksessa, koska silloin vakuus on tarkoitettu kattamaan vain maksamattomia vuokria. Vakuusraha-käsite puolestaan kattaa kaiken maksamattomista vuokrista rikkoutuneisiin lamppuihin. Vasta kun vakuus on maksettu, sinun tulee luovuttaa vuokralaiselle sopimuksessa mainittu määrä avaimia asuntoon. Itselläsi voit pitää yhden avaimen.

Kun vuokralainen vaihtuu tai jääkaappi hajoaa

Olen omistanut ensimmäisen sijoitusasuntoni nyt hieman päällekolme vuotta. Nyt sisään muutti vuokralainen numero viisi. Huoh.Vaikka olen tehnyt vuoden määräaikaisia sopimuksia, osavuokralaisista on viihtynyt asunnossa alle kuusi kuukautta.Vaihtuvuus on siis ollut melko korkeaa. Jossain tilanteessa olenottanut sopimuksessa mainitun sakon, mikäli sopimuksen irtisanookesken sopimuskauden. Olen katsonut kuitenkin asian tilanteen mukaan.

Tämä on työllistänyt luonnollisestikin enemmän kuin silloin,jos sama vuokralainen viihtyisi asunnossa kymmenen vuotta. Aina kunvuokraan asunnon uudestaan, joudun käyttämään siihen aikaani ehkänoin neljä viisi tuntia. Aikaa kuluu ilmoituksen laittamiseen,viesteihin vastaamiseen sekä muutamiin näyttöihin.

Voisi siis sanoa, että vaikka vuodessa vaihtuisi vuokralainenkaksikin kertaa, ajallinen vaiva ei ole kovin suuri. Omaisuutenikasvaa vuodessa kuitenkin muutamien tuhansien eurojen verran, jotenkoen aika-tuottosuhteen olevan melko hyvä :)

Muita aikaa vieviä hommia vuokraamisen lisäksi ovat olleet hajonnut jääkaappi, kylpyhuoneremontin jälkeisten ongelmien hoitaminen taloyhtiön kanssa sekä muun muassa uusien sopimusten kirjoittaminen, kun vuoden määräaikainen on tullut umpeen. Yleensä vuokralaiset ovat hyvin "huomaamattomia" ja elävät omaa elämäänsä eivätkä varmasti ajattele vuokranantajaansa ennen kuin vasta kun on aika muuttaa pois.

Leppoisaa sijoittamista

Kaiken kaikkiaan vuokranantajana toimiminen on ollut melko leppoisaa. Tykkään olla vuorovaikutuksessa ihmisten kanssa, ja mielestäni on ollut mukavaa pystyä tarjoamaan jollekin koti. Vuokraamista en ole kokenut vaikeaksi, vaikka toki se on aina harmi saada vuokralaiselta irtisanomisviesti ja aloittaa uuden vuokralaisen etsintä. Olisihan se ihana löytää vuokralainen, joka viihtyy asunnossa pitkään ja pitää siitä huolta kuin omasta kodistaan.

Mitä useamman asunnon omistaa ja mitä pidempäänasuntosijoittamista tekee, on varmasti edessä myös haasteita, kutenmaksamattomia vuokria ja huonosti pidettyjä asuntoja. Se on seriski, jonka olen valmis asuntosijoittajana ottamaan. Pyrinminimoimaan riskiä kartoittamalla vuokralaisehdokkaat mahdollisimmanhyvin, muun muassa keskustelemalla ja kyselemällä asuntonäytöllämahdollisimman paljon samalla muodostaen käsitystä siitä,millainen henkilö on kyseessä, ja olemalla itse paras mahdollinenvuokranantaja.

Toivottavasti tämä auttoi sinua saamaan paremman kuvan vuokranantajan arjesta. Mikäli sinulla heräsi lisää kysymyksiä asuntosijoittamisesta tai vuokranantajana olemisesta, kommentoi rohkeasti tai voit myös lähestyä suoraan yksityisviestillä esimerkiksi Facebookin puolella :)

• Johanna