Miksi sijoitusasunto kannattaahankkia ”tukkuostajan” kautta?

Edellisen Rahamedia.fi –sivustolle kirjoittamani vieraskynäkirjoituksen Asuntosijoittajan 8 keinoa murskata markkinatuotot! jälkeen Rahamedian Johanna heitti toiveen kirjoituksesta, jossa kertoisin, miksi sijoitusasunto kannattaa ostaa meidän kaltaisen toimijan kautta ja miten osto eroaa esimerkiksi suoraan esimerkiksi Oikotie.fi –palvelun kautta ostetusta kohteesta. Kiitos Johannalle hyvästä aiheideasta, josta mielelläni kerron.

Ensiksi voisi olla hyvä avata, että mitä Johanna tarkoitti ”meidän kaltaisella toimijalla”? Meillä on siis asuntosijoittamiseen erikoistunut yritys, jonka päätehtävä oman asuntosalkun kasvattamisen ohella on viimeiset vuodet on ollut tarjota piensijoittajille mahdollisimman hyviä sijoitusasuntoja. Olemme onnistuneet tässä aika hyvin ja pystyneet tarjoamaan Asuntosalkunrakentaja.fi sisäpiiriin kuuluville asuntosijoittajille satoja alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja viimeisten vuosien aikana.

Alle markkinahintaistensijoitusasuntojen tarjoaminen kaikessa yksinkertaisuudessaan perustuuisomman ostoerän tuomaan määräalennukseen. Eli me ostammeesimerkiksi kokonaisen kerrostalon määräalennushintaan ja myymmeasunnot yksitellen vielä markkinahintoja edullisemmin hinnoineteenpäin. Meidän kaltaisia toimijoita on markkinoilla muutamia jaasuntosijoittajien kannattaa liittyä jokaisen toimijan verkostoonmukaan.

Mitä hyötyä on ostaa asuntomeidän kautta?

1. Edullinen hinta

Julkisen markkinan kautta on vaikealöytää hyviä ostokohteita, joten selkein ja monesti sesijoittajia eniten kiinnostava hyöty on se, että meidän (taijonkin muun tukkuostajan) kautta asunnon pystyy ostamaan allemarkkinahinnan meidän ostovaiheessa saadun määräalennuksenvuoksi.

Toki muutakin kautta pystyy aktiivisella kartoituksella löytämään alle markkinahintaisia kohteita, mutta se ei ole arkipäivää. Muutamia hyviä keinoja alle markkinahintaan ostamiseen julkisen markkinan kautta löytyy Etuovi.comin artikkelistamme 6+1 keinoa löytää erinomainen sijoitusasuntodiili.

2. Asunnon voi ostaa valmiiksivuokrattuna

Lähes poikkeuksetta meidän kauttamyyntiin tulevat käytetyt asunnot myydään aina valmiiksivuokrattuina, jolloin ostaminen on helppoa eikä tyhjien kuukausienriskiä sijoituksen alkuvaiheessa ole.

Joissain tapauksissa kerrostalokohde onmeidän ostovaiheessa 100% vuokrattu ja talossa saattaa olla useitaerittäinkin pitkäaikaisia vuokralaisia mikä on tietysti ostajallehyvä asia. Usein kuitenkin kohteissa on jonkin verran tyhjiäasuntoja, jotka sitten tarvittaessa remontoimme jauudelleenvuokraamme ennen myyntiä.

Lisäksi tulevia vuokrauksiahelpottamaan sovimme yleensä parhaaksi havaitun paikallisenvuokravälittäjän kanssa uudelleenvuokrauksista mikäli ostaja eihalua jatkossa vuokrata asuntoa itse. Näin toimimme etenkinuudiskohteissa, koska asunnot myydään sijoittajille yleensä jorakennusvaiheessa.

3. Taloyhtiön turhat kuluerätkarsittu pois

Meidän kautta ostetuissa käytetyissäkohteissa hoitovastikkeet on saatu tehokkaiksi, koska kaikki turhatkulut on saatu karsittua pois.

Käymme aina kohteen oston jälkeenläpi kaikki taloyhtiön kuluerät ja pyrimme neuvotteluiden taikilpailutusten kautta saamaan ne edullisemmiksi. Koska meillä onuseita muitakin kohteita, meillä on jonkin verran neuvotteluvoimaa,jonka myötä esim. taloyhtiön netti- ja kaapeli-tv –sopimuksiinsaatetaan saada ”määräalennushinnat”. Lisäksi pyrimmemuutenkin toteuttamaan kohteissa energiatehokkaita ratkaisuja, mm.vedensäästökalusteilla.

4. Sijoittajaomisteisia taloyhtiöitähoidetaan yleensä järkevästi

Käytännössä kaikki meidän myymätasuntokohteet on ainakin aluksi sijoittajaomisteisia, jolloin kaikkipäätökset tehdään sijoittajan näkökulmasta samoin intressein.Tämä tarkoittaa sitä, että turhia remontteja ei tehdä ja sittentaas tarvittavat remontit ymmärretään tehdä.

Selvitämme lisäksi aina kohteentulevia remonttitarpeita ja teemme/teetämme kaikki välttämättömätremontit ennen asuntojen myyntiä. Esimerkiksi Lahdessa eräässäkohteessa oli käyttövesiputkivuotoja, joten päätimme uusiakäyttövesiputket ennen asuntojen myyntiä sijoittajille. Näinremontit tulee yleensä myös kustannustehokkaammin tehtyä.

5. Yhtiölainan hyödyt

Verotehokkaat taloyhtiölainat lisäävätusein uudiskohteiden kiinnostusta. Meidän kautta on osassa kohteitamahdollista päästä hyötymään samoista eduista myös käytettyjenasuntojen kohdalla.

Kun ostamme kerrostalokohteenkiinteistömuotoisena, saamme As Oy:n perustamisvaiheen lainanmuutettua tuloutettavaksi taloyhtiölainaksi. Tällöin ostaja voivähentää yhtiölainan lyhennyserät eli rahoitusvastikkeetvuokratuloistaan ja ostokin on helpompaa, koska ostoon ei tarvitseerikseen hakea pankkirahoitusta.

6. Kattavat tiedot ostopäätöstävarten

Tykkäämme itse saada ainaostovaiheessa mahdollisimman paljon tietoa ostettavasta kohteesta jahaluamme tarjota saman myös meidän kautta asunnon ostavillesijoittajille niin, että heillä olisi kaikki tarvittava tietoostopäätöstä varten.

Keräämme aina ennen kohteen ostoasekä oston jälkeen tarkat tiedot taloyhtiöstä, kaupungista jaalueesta. Jaamme kaikki nämä kerätyt tiedot ostajillemyyntimateriaaleissamme, jotka teemme aina viimeisen päälle.Myyntimateriaalit sisältävät yleensä aina n. 15 sivuisenesitteen, kuvia, taloyhtiön dokumentit sekä paikan päälläkuvatun myyntivideon. Materiaalit on tehty nimenomaanasuntosijoittajilta asuntosijoittajille, jolloin kaikkisijoittajaostajaa kiinnostava oleellinen tieto on saatavilla.

Käymme lisäksi aina arvioimassa jakuvaamassa jokaisen asunnon, joten ostaja tietää asunnonkuntopisteytyksen sekä kuvien perusteella mitä on ostamassa vaikkaei pääsekään itse asunnossa käymään (meillä on periaate,ettemme järjestä näyttöjä vuokrattuihin asuntoihin asumisrauhanvuoksi).

7. Helppo ostoprosessi

Pyrimme tekemään sijoitusasunnonostamisen ostajalle mahdollisimman helpoksi ja sujuvaksi. Käytämmekauppakirjojen allekirjoitukseen Visma Sign –järjestelmää, jotenkaupat pystyy pääsääntöisesti tekemään aina sähköisestietänä.

Mikäli ostaja käyttää kaupanteossapankkia, toimitamme tarvittavat asiakirjat pankkiin etukäteen jakaupanteon jälkeen huolehdimme mm. vuokralaisten ja isännöitsijäntiedottamisen.

Mitä huonoja puolia ”tukkuostajan”kautta ostetuissa kohteissa mahdollisesti on?

Huonona puolena meidän kauttaostetuissa kohteissa saattaa olla se, että kohteet ovat kokonaanvuokra-asuntokäytössä. Tämä voi tarkoittaa joskus sitä, ettätaloista ei välttämättä löydy omistusasuntokohteiden kaltaisiaosakkaita, jotka kantavat huolta taloyhtiön siisteydestäpäivittäin. Taloyhtiön profiili ei siis välttämättä olesamalla tasolla kuin omistusasuntokohteissa.

Profiili lähtee usein kylläpikkuhiljaa kehittymään, koska asuntoja remontoidaan ja sitäkautta kohteen taso nousee ja asukkaiden laatu paranee. Osasijoittajista usein myy asuntoja myös julkisen markkinan kauttaeteenpäin ja kohteet saattavat näin alkaa hiljalleen muuttuaomistusasujapainotteisiksi.

Miten prosessi eroaa julkisenmarkkinan kautta ostetusta kohteesta?

Yllä kerroinkin jo muutamia hyviäpuolia mitä meidän kaltaisen toimijan kautta ostetuissa kohteissayleensä on. On kuitenkin vielä muutama muukin asia mitkä ovat erilailla, kun verrataan vaikkapa Oikotien kautta ostettuun asuntoon:

• Ei asuntonäyttöjä. Asunnotmyydään yleensä aina vuokrattuina, jolloin asuntoihin eijärjestetä näyttöjä asumisrauhan vuoksi. Välttämättä meidänasunnot eivät sovi henkilöille, jotka ehdottomasti haluavat käydäasunnossa ennen ostoa. Pyrimme kuitenkin tekemäänmyyntimateriaalit mahdollisimman perusteellisesti siten, ettäkynnys ostaa sijoitusasunto jopa hieman kauempaakin madaltuuselkeästi, koska ostaminen ei vaadi fyysistä läsnäoloa. Etenkinkokeneet sijoittajat arvostavat tätä.
• Ei hintaneuvotteluita.Perinteisissä välittäjäkaupoissa esitetään useinostotarjous, jonka asunnon myyjä sitten hylkää, hyväksyy taiantaa vastatarjouksen. Neuvotteluissa voi hintaa pyrkiä saamaanostajalle edullisemmaksi erilaisilla keinoilla, kuten vaikkapanopealla kaupalla ilman rahoitusehtoa. Meidän kautta myyntiintulevat asunnot on hinnoiteltu valmiiksi edulliselle tasolle jaasunnot myydään kaikille samoilla hinnoilla, jolloin perinteistähintaneuvottelua ei käydä. Poikkeus voi toki olla joskeskustellaan useamman asunnon paketista.
• Eivälittäjää. Meidän kanssa tehdyissä kaupoissa puuttuu yksivälikäsi eli välittäjä. Kun puhutaan sijoittajakaupoista, tämävain mielestämme yksinkertaistaa asioita, kun yhtälössä ei olekuin enintään kolme osapuolta eli myyjä, ostaja ja ostajanpankki. Vielä, kun kaupat tehdään etänä, on kauppaprosessiparhaimmillaan todella kevyt. Toki normaalisti osakekaupoissavälittäjä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen, joten tässä sejää ostajan omalle vastuulle. Ilmoituksen pystyy nykyääntekemään sähköisesti, joten sen tekeminen ei loppujen lopuksiole kovin työläs ja meiltäkin saa apua tällaisissa kysymyksissäaina tarvittaessa.

Kaiken kaikkiaan koko prosessi on aikalailla erilainen kuin normaaleissa välittäjäkaupoissa, koska kuvioon räätälöity valmiiksi sijoittajalle niin, että kaikkitarvittava tieto ostokohteesta olisi helposti saatavilla jakaupanteko hoituu jouhevasti.

Miksi kukaan myisi asuntoja allemarkkinahinnan?

Meiltä silloin tällöin kysytään, että miksi ihmeessä kukaan muka oikeasti myisi asuntoja alle markkinahintojen. Erittäin hyvä kysymys ja ensi alkuun varmasti saattaa kuulostaa tyhmältä, että kukaan myisi asuntoja alle niiden oikean arvon. Ihan järkeenkäypiä syitä meiltä kuitenkin tähän löytyy ja niistä voi lukea lisää kirjoituksessa Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahinnan?

Pekka Väänänen on perustanutAsuntosalkunrakentaja.fi –sivuston, jonka kautta voit tankataasuntosijoitustietoa blogikirjoituksista sekä ilmaiseksiladattavasta E-kirjasta. Sisäpiiriin kautta voit tutustua myösallemarkkinahintaisiin sijoitusasuntoihin.