Asuntosijoittamiseen ei ole yhtä oikeaa tapaa, vaan strategioita on monenlaisia. Se, mikä asuntosijoittamisen strategia sopii yhdelle, ei välttämättä sovi toiselle. Esimerkiksi käytettävissä olevilla resursseilla (aika, raha, osaaminen) ja halutulla sijoitusalueella on suuri merkitys siihen, mikä strategia on kullekin sijoittajalle tai sijoituskohteelle toimiva. Tässä kirjoituksessa käyn läpi yleiset asuntosijoittamisen strategiat. Jaan nämä strategiat karkeasti kahteen kategoriaan: vuokratuottoon sekä arvonnousuun keskittyviin strategioihin. Huomaathan, että osassa strategioista on potentiaalia myös näiden kahden kategorian "hybridiin", jolloin parhaimmillaan sekä vuokratuotto että arvonnousu toteutuu.

Vuokratuottoon keskittyvät asuntosijoittamisen strategiat

1. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen

Tämän strategian pääperiaatteena on se, että asunto ostetaan ja vuokrataan tarkoituksena pitää asunto pitkään, vuosia tai jopa vuosikymmeniä. Osta ja pidä -strategian keskiössä on säännöllisen vuokratuoton ja positiivisen kassavirran saaminen, ei niinkään arvonnousun tavoittelu. Itse olen Suomessa keskittynyt juuri tähän strategiaan. Ostan pieniä asuntoja (yksiö tai kaksio) pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevista muuttovoittoisista kaupungeista. Näissä kaupungeissa asuntojen hinnat ovat edelleen melko maltillisia, kun samaan aikaan vuokrataso on suhteellisen korkea. Näin tavoittelemani yli 5 % vuokratuotto on suhteellisen helppo saavuttaa.

Lue artikkelini: Sijoitusasunnon valinta — prinssin seulomista sammakoiden joukosta

2. Soluasuntoihin sijoittaminen

Tässä asuntosijoittamisen strategiassa asuntosijoittaja pyrkii löytämään suuria asuntoja (esim. kolmio, neliö), jotka soveltuvat pohjaratkaisultaan useamman ihmisen yhteisasunnoiksi. Tämän jälkeen asunto vuokrataan huoneittain, jolloin koko asunnosta saatava kokonaisvuokra ylittää normaalin vuokratason. Tässä strategiassa vuokraisäntä usein varustelee asunnon yhteistilat (esim. keittiö ja mahdollinen olohuone sekä vessan- ja kylpyhuoneen varusteet) sekä asentaa yksittäisten soluhuoneiden oviin lukot. Koska vuokralaisia on yhdessä asunnossa enemmän, asuntosijoittajan kannattaa varautua siihen, että asunnon hallinnointi vaatii enemmän työtä ja asunto myös kuluu useamman ihmisen käytössä eri tavalla kuin yksittäiselle vuokralaiselle vuokratessa.

Asiaa soluasuntosijoittamisesta Rahamedia Livessä – vieraana Katja Meriläinen

3. Uudiskohteisiin sijoittaminen

Uudiskohteisiin sijoittaminen voi olla osalle asuntosijoittajista mieluisampi vaihtoehto vanhaan asuntoon sijoittamisen sijaan, koska uudiskohteissa ei tarvitse vuosiin huolehtia mahdollisista taloyhtiön suurista remonteista (kuten putkiremppa, julkisivuremppa jne.). Uudiskohteissa on monia muitakin hyviä puolia, kuten energiatehokkuus, moderni pohjaratkaisu ja rakennustekniikka sekä usein alhaisempi hoitovastike. Uudiskohteisiin sijoittamisen miinuspuolena on se, että ne ovat usein hinnaltaan kalliimpia kuin vanhemmat kohteet ja vuokratuotto voi tämän vuoksi jäädä matalammaksi.

Lue Milli-blogin Etan kirjoitus uudiskohteisiin sijoittamisen plussista ja miinuksista

4. Kalustettujen asuntojen vuokraaminen

Osa asuntosijoittajista on päättänyt Osta ja pidä -asuntosijoittamisen sijaan keskittyä vuokraamaan sijoitusasuntoaan kalustettuna esimerkiksi turisteille, yrityksille tai kotimaan lomailijoille esimerkiksi Airbnb:n kautta. Kalustetun asunnon vuokraaminen tuo usein parempaa vuokratuottoa, koska erityisesti sesonkiaikoina lyhytaikaisen majoituksen hinnat nousevat korkeiksi. Tärkeää tässä strategiassa on tarkkaan valita asunnon sijainti ja kysyä itseltään, onko asunto kohderyhmällesi (turistit, yritykset, matkailijat) kiinnostava. Asunto Helsingissä hyvien yhteyksien päässä keskustasta tai esimerkiksi matkailukaupunki Rovaniemen keskustassa on paljon paremmin vuokrattavissa kuin muuttotappioisen kaupungin keskustassa. Tässä strategiassa asuntosijoittajan on lisäksi hyvä varautua siihen, että asunnon hallinnointi, siivous ja vuokralaisten opastaminen vaatii työtä ja aikaa.

Katso Airbnb-sijoittaja Katja Meriläisen jakso Rahamedia Livessä

5. Loma-asuntoihin sijoittaminen

Loma-asunnot suosituilla matkailualueilla (esim. hiihtokeskukset, luontokohteet, halutut mökkialueet) voivat olla hyvä sijoitus sekä vuokratuoton että arvonnousun näkökulmasta. Erityisesti sesonkeina vuokratuotto voi olla hyvinkin korkea, mutta samaan aikaan asuntosijoittajan on huomioitava vuoden hiljaiset ajat, jolloin asuntoa voi olla vaikeampi vuokrata. Riittääkö koko vuoden vuokratuotto saavuttamaan odotukset? Toisaalta loma-asuntoihin sijoittava saattaa havitella pitkällä tähtäimellä arvonnousua myymällä asunnon silloin, kun loma-asuntojen kysyntä on huipussaan. Myös tässä strategiassa on huomioitava, että loma-asunnon hallinta ja vuokraaminen lyhytaikaisille vuokralaisille vie paljon aikaa ja resursseja (asunnon hallinta, siivous, matkailijoiden opastaminen jne).

6. Asuntorahastoihin sijoittaminen

Erilaisiin asunto- tai kiinteistörahastoihin sijoittaminen voi olla hyvä vaihtoehto silloin, kun sijoittaja ei halua itse rakentaa ja hallita asuntoportfoliota itselleen. Asuntorahastot houkuttelevat sijoittajia juurikin rahaston asuntojen vuokratuottoon perustuvalla tuotto-odotuksella. Tämän strategian kanssa on kuitenkin oltava tarkkana, koska rahastoissa on usein kuluja, jotka voivat vähentää kokonaistuottoa merkittävästi. Kannattaa siis tutustua huolella rahaston perusperiaatteisiin ja kuluihin ennen sijoituspäätöstä.

Arvonnousuun keskittyvät asuntosijoittamisen strategiat

7. Osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista

Tätä asuntosijoittamisen strategiaa kutsutaan kansainvälisesti BRRRR-strategiaksi, joka on lyhenne englannin kielen sanoista Buy, Refurb, Rent, Refinance, Repeat. Suomalaisittain tämä tarkoittaa osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista. Tämän strategian tavoitteena on ostaa asunto alle markkinahinnan, nostaa asunnon arvoa remontilla sekä uudelleenrahoittaa laina asunnon uudelle arvolle heti sen jälkeen, kun asunto on vuokrattu. Uudelleenrahoituksen tavoitteena on vapauttaa asunnon uutta kasvanutta markkina-arvoa seuraavan sijoituskohteen ostoon. Näin vanha laina maksetaan pois ja se korvataan uudella korkeammalla lainalla, jolloin diilistä vapautuu joko vakuutta tai rahaa seuraavan kohteen ostoa varten.

Tarkkasilmäisimmät huomaavat, että itseasiassa tämä strategia on hybridi sekä arvonnousun että vuokratuottoon keskittyvästä strategiasta, koska asunto jää asuntosijoittajan portfolioon pitkäksi aikaa tuottamaan vuokratuottoa.

Lue tuore esimerkkini BRRRR-strategiasta ja -diilistä käytännössä

8. Flippaus

Asunnon flippaaminen tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan alle markkinahinnan halutulta alueelta, asunto remontoidaan arvon nostamiseksi ja tämän jälkeen myydään voitolla. Alle markkinahintainen yleensä tarkoittaa sitä, että asunto on nuhjuisessa kunnossa ja selvästi remontin tarpeessa. Toisaalta joskus asuntomarkkinoilla tapahtuu myös hinnoitteluvirheitä, jotka mahdollistavat edullisten asuntodiilien löytämisen. Tällainen tilanne saattaa olla esimerkiksi sellainen, missä myyjä on erittäin “motivoitunut” myymään asunnon nopeasti hankalan elämäntilanteensa vuoksi (esim. avioero, työttömyys jne.). Olennaista tässä strategiassa on tuntea numeronsa tarkkaan diilin tuottopotentiaalin varmistamiseksi. Laskelmissa on ostohinnan lisäksi syytä ottaa huomioon mm. alueen hintataso (mikä on realistinen myyntihinta remontin jälkeen) sekä tarkkaan arvioida remontin ja työn kustannukset. Lasku- ja arviointivirheet voivat vaikuttaa niin, että diili ei lopulta tuotakaan haluttua voittoa.

Katso asuntoflippaaja Jenny Nymanin jakso Rahamedia Livestä

9. Sijoittaminen suunnitteilla tai rakenteilla olevaan asuntoon

Tässä asuntosijoittamisen strategiassa asunto ostetaan suunnittelu- tai rakennusvaiheessa ja se myydään asunnon valmistuttua eteenpäin voitolla. Hyvänä puolena tässä strategiassa on se, että tällaisiin piirustuspöydällä oleviin asuntoihin saattaa päästä kiinni pienemmällä pääomalla, ottaen huomioon sen, että kylkiäisenä tulee myös taloyhtiön laina. Toisaalta tämä on mielestäni suuremman riskin strategia, koska se perustuu melko lailla spekulointiin tulevasta arvonnoususta, jota ei välttämättä tapahdu.

10. Rakennuttaminen

Rakennuttamisen strategiassa sijoittaja hankkii tontin ja rakennuttaa itse kiinteistön tai asunto-osakeyhtiön. Ideana on, että tontti- ja rakennuskustannukset jäisivät paljon alhaisemmaksi kuin rakennetun kokonaisuuden lopullinen markkina-arvo on. Näin sijoittaja saa voittoa kiinteistön tai yksittäisten asunto-osakkeiden myynnistä. Tämä strategia on sopiva lähinnä erittäin kokeneille asuntosijoittajille, koska se sisältää suuremmat riskit, vaatii vahvaa osaamista rakennuttamisesta, erinomaisia verkostoja sekä paljon pääomaa.

Tässä kirjoituksessa käsittelin kymmentä yleistä asuntosijoittamisen strategiaa. Lista ei suinkaan ole kuitenkaan kaikenkattava ja monet mielenkiintoiset asuntosijoittamisen strategiat ovat jääneet listan ulkopuolelle. Näillä pääset kuitenkin hyvään alkuun strategioihin tutustumisessa!

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!

Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä ja pian starttaavat myös syksyn Rahamedia Livet!

HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa tai myydä asuntoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.