Asuntosijoittamisessa ei ole yhtä ainoaa oikeaa strategiaa. Toiselle sijoittajalle joku kohde voi olla todellinen helmi, kun toinen ei missään nimessä sijoittaisi siihen. Onkin siis tärkeää miettiä, mikä on se oma strategia, jonka mukaan etsii sopivia kohteita omaan sijoitussalkkuunsa.

Tässä kirjoituksessa avaan asuntosijoittamisen erilaisia strategioita. Toivon kirjoituksen valaisevan sitä tosiasiaa, ettei ole yhtä oikeaa tapaa tehdä asuntosijoittamista. Lisäksi haluan auttaa löytämään sinulle sopivan tavan.

Kassavirtasijoittaminen

Kassavirtaperusteinen asuntosijoittaminen on varmasti yksiyleisimpiä asuntosijoittamisen strategioita.

Kassavirtaperusteisesti sijoittavat laskevat kohteen numerot niin, että asunnosta saatava vuokratulo riittää kattamaan menot. Silloin on tärkeää, että kassavirta on positiivinen eikä mene miinuksen puolelle.

Kassavirran laskemisessa saattaa olla pieniä eroja. Jotkut laskevat, riittääkö vuokra kattamaan lainanlyhennyksen sekä yhtiövastikkeen, osa laskee vielä mukaan pääomaverot.

Itse olen lähtökohtaisesti laskenut, että vuokra kattaa lainanlyhennyksen sekä yhtiövastikkeen. Yhdessä kohteessa vuokra kattaa myös kokonaisuudessaan pääomaverot, mutta kahdessa muussa pääomaverot mukaanlukien kassavirta menee muutaman kympin miinukselle.

Tämän olen kuitenkin hyväksynyt, koska olemme avomiehen kanssa sijoittaneet 100-prosenttisella velkavivulla, jolloin on haastavampaa löytää kohteita, joissa vuokratulo kattaisi kaikki menot.

100-prosenttinen velkavipu tarkoittaa sitä, että asunto on hankittu kokonaan velalla, jolloin lainanhoitokulut ovat luonnollisesti suuremmat, kuin silloin, jos olisimme itse sijoittaneet omaa rahaa esimerkiksi 30 prosenttia ja ottaneet velkaa vain 70 prosenttia asunnon hinnasta.

Jos haluat oppia lisää asuntosijoittamisen matematiikasta, kuten esimerkiksi miten vuokratuotto ja positiivinen kassavirta lasketaan, suosittelen lukemaan Niinan kirjoituksen aiheesta.

Arvonnousustrategia

Kassavirtasijoittamisen sijaan jotkut sijoittavat arvonnousu mielessä. Silloin tavoitteena on, että asunnon arvon nousee, eikä esimerkiksi vuokrotuotolle anneta niin suurta painoarvoa kohdetta valitessa. Arvonnousustrategialla sijoittava voi kestää hieman heikompaa kassavirtaa, koska uskoo ison osan tuotosta tulevan asunnonarvonnousun myötä.

Helsingin keskustaan sijoittavat ovat puhuneet arvonnousun puolesta, koska jos historiaa on uskominen, asuntojen arvot tosiaan nousevat mukavaa vauhtia. Tällaisilla alueilla sijoittajat voivat kestää jopa negatiivista kassavirtaa, koska suurin tuotto tulee arvonnousun kautta.

Arvonnousun perusteella sijoittavat etsivät myös kehittyviä paikkakuntia ja erityisiä alueita, joilla on potentiaalia nostaa tulevaisuudessa arvoaan. Jos esimerkiksi on tiedossa, että metrolinja laajenee jollekin tietylle alueelle kymmenen vuoden päästä, sieltä on nyt fiksua ostaa asunto, koska on todennäköistä, että alueen arvo nousee metrolinjan valmistumisen myötä.

Itse en ole sijoittanut arvonnousu mielessä, mutta olen ollut hyvin tarkka siitä, että sijoitan vain paikkoihin, joissa asuntojen arvo pysyy vähintäänkin samana tai ehkä nousee. Lisäksi jälleenmyynnin on oltava helppoa. Sijainnilla on siis iso merkitys kassavirran lisäksi.

Flippaaminen

Flippaaminen on asuntosijoittamisen muoto, jossa asuntoa ei ole tarkoitus laittaa vuokralle, vaan asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään voitolla.

Flippaaminen saattaa kuulostaa helpommalta kuin mitä se on. Flippaamisen onnistumisen kannalta on erityisen tärkeää, että tietää, mitä asunnosta kannattaa maksaa. Täytyy myös osata laskea remontointibudjetti hyvin tarkkaan sekä tietää asunnon mahdollinen jälleenmyyntihinta remontin jälkeen.

Edellä mainittujen lisäksi on tärkeää tuntea alue sekä miettiä mahdollinen kohderyhmä, jolle asuntoa on remontoimassa ja myymässä. Olisi myös hyvä, jos vasara yhtään pysyy omassa kädessä, sillä remontoinnin kustannukset nousevat aika korkeiksi, jos kaikesta pitää maksaa ammattilaiselle.

Flippaamisessa tarvitaan myös hyvää silmää remontille ja tietämystä siitä, mitä kannattaa remontoida sekä mihin on tärkeää panostaa ja mihin ei.

Sijoitusasunnon remontointi arvonnousua varten

Flippaamisessa tarkoitus ei ole jättää asuntoa vuokralle. Remontointi voi kuitenkin myös olla hyvinkin fiksu veto, vaikka asunto olisikin tarkoitus laittaa vuokralle.

Remontin ei tarvitse olla aina isolla budjetilla tehty täysremontti. Sen sijaan se voi olla pienellä budjetilla tehty pinremontti, jossa ehostetaan asuntoa maalaamalla seinät sekä esimerkiksi vanhat keittiönkaapit.

Remontoimalla voi nostaa asunnon arvoa, mikä helpottaa esimerkiksi lainan saantia seuraavaa sijoitusasuntoa varten. Asunnon remontti usein myös nostaa vuokratasoa ja parantaa asunnon vuokrattavuutta.

Meidän tavoitteena on ollut nimenomaan löytää kohteita, joiden arvoa voimme nostaa remontoimalla. Yhteen asuntoon olemme tehneet pienen pintaremontin ja toisen asunnon olemme remontoineet läheskokonaan. Täältä voit lukea lisää, millaisia remontteja olemme tehneet ja millaisella budjetilla.

Yksiö, kaksio vai peräti kolmio? Minkäkokoisiin asuntoihin olisi kannattavaa sijoittaa?

Yksiöt ovat olleet kovassa huudossa viime vuosinaasuntosijoittajien keskuudessa. Yksiöiden suosioon on varmasti moniasyitä, mutta samaan aikaan myös kaksioissa ja isommissa asunnoissavoisi mahdollisesti piillä potentiaalia.

Yksiöiden suosion syyn takana on varmasti se fakta, että suurinosa vuokralla asuvista on yksineläjiä. Tämän takia pienilleasunnoille on kysyntää. Lisäksi yksiöiden hankintahinta onluonnollisestikin edullisempi kuin vastaavakuntoisen ja samaltasijainnilta olevan kaksion.

Monesti sijoittajat joutuvat myös punnitsemaan mahdollistentulevien taloyhtiöiden remonttien kustannuksia. Koska kustannuksiensuuruus määräytyy neliöiden mukaan, ovat yksiöiden kustannuksethuomattavasti pienemmät kuin isompien asuntojen.

Näen kuitenkin myös potentiaalia isompien asuntojen kohdalla,koska markkinat ovat nimenomaan kuumentuneet pienten asuntojenkohdalla. Yksiön näytössä on saattanut olla toistakymmentäkatsojaa, kun taas kolmiot liikkuvat hitaasti ja niitä on myösvähän tarjolla vuokralle.

Yksiöissä vuokralaisten vaihtuvuus on melko suurta, kun taasisompiin asuntoihin voisi löytää pysyvämpiä vuokralaisia, joillaei ole halua tai mahdollisuutta ostaa omaa asuntoa.

Tiedän useampia perheitä, jotka haluavat nimenomaan asuavuokralla tai jotka eivät saa lainaa ja joilla on ollut haasteitalöytää kivaa kolmiota tai neliötä. Tarjolla on ollut lähinnäei niin viihtyisiä kerrostaloasuntoja, kun nimenomaan haluttaisiinetsiä pitkäaikaista viihtyisää kotia.

Oma strategia kannattaa miettiä siis hieman myös paikkakunnantarjonnan ja kysynnän mukaan, eikä sokeasti vain ostaa sellaisiaasuntoja, joita kaikki muutkin sijoittajat haluavat.

Mieti oma strategia kuntoon

Strategioita on siis monenlaisia, eikä ole yhtä oikeaa.Kannattaa miettiä, millaisella strategialla haluaa itse lähteäasuntosijoittajaksi, jolloin sopivan kohteen etsiminen on helpompaaeikä tule ostettua tunteella.

Edellä mainittujen kriteerien lisäksi kannattaa miettiä,haluaako asuntosalkkuunsa uudiskohteita, vanhempia kohteita vaimahdollisesti molempia. Myös jonkinlainen tavoite vuokratuotolleolisi hyvä päättää, jolloin pystyy nopeasti laskemaan,täsmäävätkö kohteen vaatimukset, ja tietää, mitä voisiasunnosta tarjota.

Strategia voi myös muuttua kokemuksen myötä sekä markkinoidenmuuttuessa, joten kiveen hakattua suunnitelmaa ei kannata taitarvitsekaan tehdä.

Oma ensimmäinen kohde tuli ostettua myös hieman tunteella, koskakyseessä oli tuttu taloyhtiö ja oli kova halu päästä jo ostamaanse ensimmäinen sijoitusasunto. Usein sitä sanotaankin, että seensimmäinen sijoitus ei ole se paras, mutta jostain on ainaaloitettava ;)

• Johanna