Asuntosijoittaminen on suosittua. Yhä useampi onkin kiinnostunut hankkimaan sijoitusasunnon ja pohtii, että kannattaako asuntoihin sijoittaa vai ei.

Tässä kirjoituksessa avaan kolme asuntosijoittamisen tunnuslukua, joiden avulla ainakin itse arvioin sitä kannattaako asuntosijoittaminen, sekä teen päätöksiä näiden laskelmien pohjalta. Samalla avaan myös omaa strategiaani asuntosijoittamisessa.

Tämä kirjoitus ei anna oikeaa vastausta kannattavuudesta, sillä se on jokaisen sijoittajan oma päätös millaisen diilin näkee kannattavana itselleen ja omalle strategialleen. Tavoitteita ja lähtökohtia on aivan yhtä monta kuin on asuntosijoittajiakin.

Uskon kuitenkin, että saat tästä kirjoituksesta näkökulmia sijoitusasunnon kannattavuuden arviointiin, ja toivottavasti ehkä kipinääkin hankkia ensimmäinen tai seuraava sijoitusasunto. Voin näin vuoden asuntosijoitustaipaleen perusteella sanoa, että tämä on varsin mukavaa ja yllättävän simppeliä puuhaa. :)

Kaikki lähtee kannattavuudesta

Sijoittamisen tärkein tavoite on tuottaa (lyhyellä tai pitkällä aikavälillä). Kannattamatonta sijoitustoimintaa ei ole järkevä harrastaa. Asuntosijoittaminen on sijoitustoimintaa siinä missä muutkin sijoitusmuodot, joten asuntosijoittamisen järkevyyttä tai sijoituskohteen valintaa tarkasteltaessa on tärkeä laskea, saako siitä tehtyä tuottavaa. 

Kannattavuutta voi mitata erilaisin keinoin. Alla olevat kolme mittaria ovat yleisimmin käytetyt ja mielestäni myös parhaimmat keinot mitata sijoitusasunnon tuottavuutta ja kannattavuutta:

• Vuokratuotto

• Kassavirta

• Sijoitetun pääomantuotto

1. Vuokratuotto

Vuokratuotto on asuntosijoittajien suosituin mittari kuvaamaan kannattavuutta. Suurin osa asuntosijoittajista tavoittelee korkeaa vuokratuottoprosenttia.  Vuokratuottoprosentti kertoo sen, paljonko sijoitusasunto tuottaa sinulle.

Aika monella asuntosijoittajalla on kriteeri siitä, minkä verran vuokratuottoprosentin tulee olla, jotta he voivat hankkia kohteen asuntosalkkuunsa. Tavoitteena voi olla esimerkiksi neljän prosentin vuokratuotto. Tällaisella tavoitteella usein pedataan sellaisen skenaarion varaan, että jos asuntolainan korot nousevat vaikkapa kolmeen prosenttiin, niin asunnosta saa vielä tällöin pientä positiivista kassavirtaa. Jos taas vuokratuottoprosentti on kaksi, ja korot nousevat sen yli, sijoitusasunto ei tuo positiivista kassavirtaa ja sen voi ainakin laskennallisesti sanoa olevan kannattamatonta sijoitustoimintaa.

Vuokratuotto voidaan laskea alla olevasti:

Yllä mainittu esimerkki on muuten todellisesta elämästä (ei oma sijoitusasunto). Kyseessä on uudiskohde, eli hankintahinta on suhteellisen korkea, ja vastaavasti remonttihuolia ei ole näköpiirissä pitkään aikaan. Vuokratuotot uudiskohteissa (ja erityisesti pääkaupunkiseudulla) ovat selvästi heikommat verrattuna vanhempaan taloyhtiöön pienemmällä paikkakunnalla.

Oma strategiani ja ajatukseni:

Itselleni vuokratuotto on tärkeä mittari, mutta en tuijota yksistään tätä lukua. Yhden juurikin pääkaupunkiseudulla, sijaitsevan uudiskohteeni vuokratuotto on heikko, mutta luotan sekä asunnon vuokrattavuuteen että arvonnousuun. Jostain muuttotappiolliselta paikkakunnalta sijaitsevasta yksiöstä voi saada aika helposti yli 10% vuokratuoton, mutta niissä on usein suuri riski asunnon arvon laskulle tai tyhjille kuukausille, joten en itse henkilökohtaisesti pidä niitä kiinnostavina (ja kovinkaan järkevinä) kohteina. Ajattelen isompaa kuvaa, kuten vuokrattavuutta tai potentiaalista arvonnousua, vaikka näihin ei voi tietenkään luottaa.

• Kiinnostavaa nippelitietoa: Suomen vuokranantajien tekemän tuottotutkimuksen mukaan vuonna 2020 keskimääräinen vuokratuottoprosentti oli yksiöissä noin 5,5%, kaksioissa 3,5% ja kolmioissa alle 3%. Tutkimus löytyy täältä.

2. Kassavirta

Kassavirta kertoo sen, jäätkö sijoitusasunnostasi kuukausittain plussalle vai miinukselle. Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että saat kuukausittaista tuloa sijoitusasunnostasi.

Ammatikseen sijoittavat, joiden tulot muodostuvat kokonaan tai pääosin vuokratuloista, tavoittelevat yleensä korkeaa positiivista kassavirtaa. Vastaavasti, jos toimeentulo ei nykyhetkessä ole kiinni pelkistä sijoitusasunnoista ja niiden kassavirrasta, voidaan olla tyytyväisempiä hieman matalampaakin vuokratuottoon, joskus jopa nollatuottoon.

Tiedän esimerkiksi muutamia sijoittajia, joiden tavoitteena on itse jossain vaiheessa muuttaa sijoitusasuntoonsa. Heidän tavoitteena on tällöin se, että asuntolaina olisi lyhentynyt siinä aikana kun se on ollut vuokralla, ei niinkään saada kuukausittaisia tuloja. Toisille sijoittajille voi olla myös ihan OK se, että siirtää itse muutaman kympin tai satasen lainanlyhennykseen, jos vuokrakulut eivät kata menoja tai haluaa lyhentää lainaa rivakammin pois.

Se tarvitsetko positiivista kassavirtaa, riippuu sinusta ja tavoitteistasi.

Kassavirtalaskelma voidaan tehdä alla olevasti:

Yllä oleva esimerkki on edelleen todellinen. Kyseessä on uudiskohde, jossa on suuri yhtiölainan osuus (70% asunnon velattomasta hinnasta). Yhtiölainaa maksetaan kuukausittaisena rahoitusvastikkeena yhteensä 500 euroa, josta koron osuus on 100 euroa. Kassavirta jää siis nippa nappa plussan puolelle. Eduksi voidaan kuitenkin lisätä se, että rahoitusvastike on tuloutettuna taloyhtiön kirjanpidossa ja se voidaan lyhentää korkoineen verotuksessa. Verotettavaa tuloa on siis vain 50 euron verran (30% verokannalla se tekee 15 euroa, eli käteen jää 35 euroa).

Oma strategiani ja ajatukseni:

Kuten ei korkea vuokratuottoprosentti, ei iso positiivinen kassavirtakaan ole minulle niin tärkeää. Minulla on säännölliset (ja ihan kohtuulliset palkkatulot), joten en tällä hetkellä varsinaisesti tarvitse enempää rahaa. Nykyiset tuloni riittävät elämäntyylini ylläpitämiseen ja olen tilanteeseeni ihan tyytyväinen. Toki ei siitä haittaakaan olisi, jos tuloja olisi enemmän.

Vuokratuottoprosentti ja kassavirran määrä ovat asioita, jotka lasken ja selvitän ostopäätöstä tehdessä. Ne eivät kuitenkaan vaikuta ostopäätökseen niin paljoa, ettenkö voisi sijoittaa kohteeseen, joka ei tuota minulle euroakaan kassavirtaa. Pääpointtini sijoittamisessani on lisätä varallisuutta tulevaisuuteen, ei varsinaisesti juuri tähän hetkeen.

"Hetkinen nyt, jos sijoitusasunnosta ei saa heti tuloja, niin miksi sitten omistaa sellainen?"

• No ensinnäkin, se pääoma sieltä kasvaa kokoajan ja velan määrä pienenee. Jos laina-aika on 20 vuotta, ja kaikki menee suunnitelmien mukaan, omistat 20 vuoden päästä asunnon 100%, eli se on velaton. Tällöin kassavirta kasvaa merkittävästi, sillä säännöllisiä kuluja on enää hoitovastike.

• Ja jos omalta kohdaltani pitää valita, että otanko mieluummin a) rahaa käteisenä kuukausittain ja maksan niistä veroja, vai b) laitanko kaiken saamani kassavirran asuntoon, jotta laina lyhenee ja sieltä vapautuu pääomaa, niin valitsen vaihtoehdon b. 

3. Sijoitetun pääoman tuotto

Mielestäni vuokratuottoa ja kassavirtaa kiinnostavampi luku, on selvittää sijoitetun pääoman tuotto. Tämä luku kertoo sen, minkälaista kokonaistuottoa sijoitetulle omalle pääomalle kertyy, eli siis millaista tuottoa asuntoon sijoitetulle rahalle saa.

Asuntosijoittamisen matematiikkaan perehtymättömät vertaavat usein virheellisesti vuokratuottoprosenttia osakkeista saatavaan tuottoon, vaikka todellisuudessa vertailu pitäisi tehdä sijoitetun pääoman tuottoon. Koska suurin osa asuntosijoittajista käyttää velkarahaa sijoitusasunnossa, nostaa tämä velkavipu sijoitusasunnon tuoton aivan eri lukemiin, kuin pelkkä vuokratuoton tuijottaminen. Yleensä sijoitusasuntoon laitetun oman pääoman tuotto onkin ainakin tuplasti ellei triplasti parempi kuin osakemarkkinoilta saatava keskimääräinen tuotto.

Sijoitetun pääoman tuotto voidaan laskea alla olevasti:

Ja edelleen yllä oleva esimerkki on todellinen (pienillä europyöristyksillä tosin). Kassavirta ilman veroja on vuodessa 600 €, rahoitusvastikkeen määrä on 500 € josta korkoa on 100 €, eli laina lyhenee vuodessa 4800 €. Arvonnousu ensimmäisen vuoden jälkeen on arviolta 5000 €. Asunto ostettiin myynthinnalla (30% velattomasta hinnasta eli 60 000 €) jolloin lisänä ei tarvittu pankkilainaa.

Vuokratuotto oli siis 3,2%. Kassavirta ilman veroja oli 50€ kuukaudessa. Pelkästään näiden lukujen valossa ei sijoituskohde kuulosta kovin houkuttelevalta, etenkin jos vertaa vaikka pörssiosakkeisiin, joiden omistamisessakaan ei ole samanlaista vaivaa kuin sijoitusasunnon omistamisessa. Mutta kun hoksaa laskea laittamallensa rahalle saatavan tuoton, muuttuu sijoitus huomattavasti houkuttelevammaksi. 17,3% tuotto on mielestäni todella kelpo luku. Ja juuri sijoitetun pääoman tuotto tekee asuntosijoittamisesta mielenkiintoista!

Vielä loppuun asioita pohdittavaksi

• Positiivinen kassavirta tuo mielenrauhaa, sillä kassavirtana saama raha on tietenkin rahaa jonka saat joka kuukausi, eikä sitä voi ottaa sinulta enää pois.

• Sen sijaan, jos kassavirta on lähinnä "plus-miinus-nolla" ja asuntolainan korot nousevat (eikä vuokraa voi nostaa samassa suhteessa), kääntyy kassavirta negativiiseksi. Selvityäkseen lainanmaksuista, sijoittajan pitää tällöin laittaa itse myös rahaa lainanlyhennyksiin. Kyseisessä tilanteessa asuntosijoittamisen voidaan sanoa olevan kannattamatonta.

• Jos kassavirta on nolla, ja vaikka laina lyheneekin ja omistat asuntoa pala palalta enemmän, niin se on kuitenkin vain "paperilla oleva asia" sillä se ei ole realisoitunut.

• Esimerkiksi jos itse sijoittaisin jostain syystä muuttotappiolliseen kaupunkiin, niin haluaisin kassavirran olevan positiivinen, sillä jos myydessäni asunnon, en saisi siitä samaa hintaa takaisin, haluaisin kuitenkin, että olisin saanut asunnosta rahaa sijoituksen aikana. 

• On siis tärkeää tiedostaa riskit (kuten korkojen nousu, tyhjät kuukaudet), jotta niihin voi yrittää varautua etukäteen. Jonkinlainen exit-suunnitelma (tai useampi), on erittäin toivottavaa.

Tässäpä avattuna omat pohdintani sijoituasunnon kannattavuuden arviointiin. Tämä on vain yksi näkemys aiheesta, joten jos asuntosijoittaminen kiinnostaa, suosittelen perehtymään aiheeseen ennen sijoituspäätöksen tekemistä.

Jos haluat lukea lisää asuntosijoittamisesta, niin kurkkaa Rahamedian "asuntosijoittaminen" kategoriasta lisää blogitekstejä. Muistathan myös seurata Rahamedian Instagram-tiliä? Siellä on paljon hyvää juttua niin asuntosijoittamisesta kuin sijottamisesta ja taloudenhallinnasta ylipäätänsä.

Olisi myös todella mukava kuulla, millaisia ajatuksia tämä kirjoitukseni sinussa herätti. Kommentoi tai kysy aiheesta vaikka tässä alla. Minuun saa myös yhteyden vaikkapa IG-tilini kautta täältä.

• Etta

Huomioithan, että tämän tekstin tarkoituksena ei ole antaa sijoitusneuvoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan.